一季度房地产投资增速创新高 融资难或制约后续涨势

明知这是场意外

4月17日，如约而至的中国经济“春季报”出具了亮眼的成绩：一季度全国GDP同步增长6.8%，居民消费价格同比上涨2.1%、城镇调查失业率稳定在5%左右……  在一连串的数据中，房地产投资同比增长10.4%，增速比1~2月提高0.5个百分点，创下3年新高仍然受到了最高关注。
  中原地产研究中心统计数据显示，刚刚过去的一季度中，3月份全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布房地产调控政策26次。在调控加码之下，尽管全国70个大中城市新建住房价格同比依然稳步下调，但是新房价格环比涨幅上调的城市增至55个。
  房地产投资“超预期”增长是否意味了楼市重回上涨通道？这成为“春季报”留给市场的一道悬念。
  供地提速的滞后效应
  “房地产开发投资的反弹，确实是超乎预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者表示，从逻辑上说，从去年开始的房地产市场调控已经对房地产开发投资形成了部分利空的效应，但现实中，房地产企业的投资节奏依然很快。
  在他看来，导致房地产投资提速的因素包括：部分是房企主动补库存，尤其一些地方政府督查已经拿地的企业开工；部分房企积极进入三四线城市，尤其三四线城市供地节奏加快促成拿地机会增加；建安成本提高，去年开始的水泥和钢铁的成本上升，引发开发投资中的造价成本上升，这抬高了固定投资总额的增加。
  在瑞银中国首席经济学家汪涛看来，3月房地产投资同比增长10.8%，延续了1~2月的强劲增长趋势，且一季度平均增速也较去年四季度增长两倍多至10.4%，这不仅得益于此前强劲的土地购置的滞后影响，非土地相关的投资活动也依然稳健。
  国家统计局数据，2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%  。自然资源部中国土地勘测规划院举办的“2017年暨2018年第一季度全国主要城市地价监测成果发布会”上，地价所所长赵松表示，根据土地市场动态监测监管系统的数据统计，2018年第一季度，全国106个主要监测城市土地供应面积4.28万公顷，达到2016年以来同期供应高值。从供地结构来看，一季度，住宅用地供应量占建设用地供应总量的比例为24.12%，较2017年第四季度增加6.89个百分点，占比达到2014年一季度以来的最高值。
  供地加速，房企拿地节奏也加快。中国指数研究院数据显示，2018年1~3月，碧桂园、龙湖、万科分别以365亿元、341亿元和294亿元的拿地金额排名前三。同期拿地总额前25位房企拿地总金额是排在后25位房企拿地总金额的3倍。
  “2017年全国土地供应增加，2017年销售业绩良好，在房地产企业既有土地又有资金的双重推动下，2018年初房地产开发投资增幅显著。”中信证券分析师明明指出，除此之外各种非标融资被限制，地方政府基建资金来源遇阻，土地供应换取收入的动力增加。
  不过他也指出，受政策影响，本轮房地产周期表现或较前几轮有所不同。一是变化的幅度，近年的新增房地产逆周期调控政策产生的影响，例如限售、限贷等政策对房地产的需求产生了一定程度的抑制作用；二是受房地产调控政策的影响，2017年上半年之前土地的供应受到了抑制，致使本轮房地产周期的波动减弱、周期拉长。
  就在房地产投资增速创新高的同时，因城施策的房地产调控政策也并未放松。今年3月以来，多个城市再迎新一轮楼市调控。上海、南京、长沙与成都等城市开始实行购房摇号政策。4月17日，沈阳市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对和平区、沈河区、浑南区（三环内）3个区域实行限购政策。
  “沈阳此次出台限购政策，和此前市场过热有关，可能也和此前大连限购政策有关。这可能也是二季度全国楼市进一步收紧的重要体现和信号。”严跃进说。
  继续“超预期”增长？ 难！
  在明明看来，短期内房地产价格会在政策的调控下持续当前较为稳健的状态，除了“因地制宜、因城施策”的调控制度，将对房地产供给端产生边际上的支撑作用；货币化棚改资金力度加大；房地产长效机制带来房地产属性的变化，房地产投资或可保持韧性。
  “具体影响今年房地产投资的因素，这主要受开工与买地的影响，而这两个因素主要看销售好不好与钱紧不紧。”野村证券中国房地产研究主管陈铎表示。
  据中原地产研究中心统计数据显示，目前30家房企公布今年一季度房企销售情况，合计销售金额达到了10988亿元，同比上涨幅度高达33%。但房企的负债率也是居高不下已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。其中18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。
  进入3月，地产类公司债的发行速度加快。3月，地产类信用债总计发行616.2亿元，为2017年以来单月发行新高。招商蛇口4月17日公告称，拟发行30亿元公司债，品种一实际发行规模为人民币20亿元，最终票面利率为5.00%，品种二实际发行规模为人民币10亿元，最终票面利率为4.83%。值得注意的是发债利率相比2016年3%左右的利率高出了不少。考虑到2015年~2016年期间，房企发债规模累计超万亿元，2018年将进入偿债周期。
  4月17日，中国人民银行宣布从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。此次降准共将释放1.3万亿元流动性。不过央行明确表示，其中操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元，大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行。
  严跃进告诉记者，此次降准或许能够缓解房地产资金面不足的风险但他同时指出，降准主要是配合供给侧结构性改革的导向，“房住不炒”依然是红线，这一点不会突破，近期调控政策频出就是证明。但对于部分开发商来说，将可以获取更低成本的资金，这有利于稳定今年房地产开发投资，而对于购房者来说，可能银行此前相对苛刻的贷款政策可能会有所改观，这是有较为积极的作用。不过必须看到，资金宽裕是创造一个公平的环境，而不是说鼓励各类违规资金进入楼市，这和过去的宽松化的货币环境有本质区别。
  前海开源基金首席经济学家杨德龙则表示，大概率会通过限额与按揭利率两个工具可以来防止资金流入房地产市场，引导资金“脱虚向实”。
  “从市场趋势看，接下来若房地产开发投资继续过热，各类管制也会增加。从实际情况看，若是开发商后续到位资金等有影响，那么此类持续上涨的态势也是会受到制约。”严跃进对记者说，从融资的角度看，实际上当前的超预期增速依然有较大的风险。