限价下“另辟蹊径”：深圳多个新建住宅由售转租

潘多拉魔盒

在严厉的限价政策和租购并举的趋势下，深圳楼市出现了全国少见的住宅转租、豪宅转租的现象。
　　据记者统计，去年至今，已有至少三个项目全部或部分转做长租，其中不乏位于核心区的豪宅；另外还有一些新房传出转做租赁的消息。
　　此外，在深圳，住宅供地已明显偏向租赁，截至今年4月，已有4宗“只租不售”的新增土地完成出让。
　　在深圳新房住宅供应本已短缺的背景下，原本可以销售的住宅转长租，进一步加剧了供需矛盾，让高位盘整的新房均价难以实质性下跌；而相比北京万科翡翠书院的10年180万租金，深圳这些转作长租公寓的项目虽未入市，但其中的豪宅租金只会更高，这也引发了市场对于租金价格上涨的担忧。
　　5月4日，综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁对21世纪经济报道记者表示，住宅、豪宅转长租，是特殊政策挤压的结果，限价下开发商采取了迂回的策略，转租并不能代表开发商就要将这些房源长期租赁，条件允许也可以出售，目前可以说政企博弈进入了一个缓冲期。
　　多个住宅转租
　　作为深圳首个住宅转长租的项目，深圳沙井的星河容御22万平方米住宅被打造为首个长租社区。
　　2017年11月16日，星河控股与中国建设银行(601939,股吧)深圳市分行合作，推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目，星河控股将项目中2687套房源全部提供给建行用于租赁。
　　据星河集团有关人士介绍，项目以住宅用地为主，原本是商品房性质，并计划在2017年10月入市，但在鼓励租赁政策下，与建设银行协商后，星河决定将项目整体改作长租社区，建行总部方面也很快通过了合作项目的审批。
　　星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼称，长租公寓全部入住后将可容纳1万人。
　　2017年底，深业集团旗下的豪宅深业中城宣布转做长租公寓，更是成为业内备受关注的事件。
　　深业中城位于香蜜湖片区，建筑面积约7.8万平方米，共约420余套住宅，属高端住宅。转租后，预计于2020年投入运营。
　　今年4月4日获得预售许可的万科瑧山府二期，除了部分销售之外，万科将其中一栋直接转为高端人才租赁住房，交给深圳市人才安居集团。
　　进入5月后，市场中关注度较高而迟迟不能入市的项目，如华润城三期、华侨城天鹅堡后期等也传出将要转租，此外，深业旗下其他住宅项目也可能转租。
　　不过截至目前，华润置地、华侨城等开发商并未宣布有项目要转租的消息。
　　值得关注的是，租赁住宅土地出让成为深圳宅地出让的主流。去年至今已有四个纯租赁项目出让，未来也将是直接上市的租赁住宅，类似于北京万科翡翠书院。
　　5月4日，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，住宅、豪宅转长租公寓，开发商是在响应国家政策需求，租购并举，发展租赁；而从市场角度，新房限价则是转长租公寓的重要原因，“目前深圳的价格备案制度管控较严”。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，由于当前新房市场限价，卖楼不太划算，不如顺应市场变化，积极开展租赁业务。
　　以万科瑧山府为例，该项目一期开盘均价约99660元/平方米，二期开盘甚至略低于一期，更低于周边12万元/平方米的二手房均价。
　　从开发商的角度，将住宅转为长租有商业利益的考量。深业集团副总裁董方表示，从盈利角度看，除了获取租金收入之外，这一模式更大的想象空间还在于，可以享有物业本身的未来增值收益。
　　买房还是租房？
　　从销售市场转到租赁市场的房源，对于深圳购房者和租客来说，将产生怎样的影响？
　　客观而言，开发商将住宅或豪宅转做长租公寓的结果之一，是使得原本就很少的新房住宅更加抢手，从而加剧了销售市场的供需矛盾。
　　深圳中原的统计显示，去年深圳新房供应几乎腰斩，今年前4月的新增住宅供应也不乐观，虽然预期5月份将有16个潜在项目入市，其中有10个住宅项目，但中原有关人士表示，预测很可能并不准确。
　　新增供应不足之下，深圳房价仍处于高位盘整期。深圳市规划和国土资源委员会最新4月份楼市数据显示，4月份深圳新建商品住宅成交均价为54169元每平方米，与3月份相比下降0.03%。虽然均价出现19个月连跌，但相比去年同期仅微降0.82%。
　　而更加真实反映市场价格的二手房房价则继续上升。中原数据显示，深圳4月二手住宅成交量继续回升，月内共成交5897套，环比上月上涨4.9%，连续两个月回升；4月全市二手住宅均价约6万/平方米，环比小幅上涨0.5%，保持2018年以来的上涨态势；中原领先指数报882.7，环比上调0.5%，近期已录得连续三个月上调。
　　5月4日，链家研究院院长肖小平对21世纪经济报道记者表示，原来要推出市场的房源变为长租，销售市场上房子的新增供应确实减少了，但是目前项目并不多，总量比较有限。对整体市场成交、价格没有带来很大的冲击。
　　但对局部片区有影响。“本来这个小片区将有项目推出，但是没有推，会导致一部分购房需求转移到别的地方，转到二手房市场，或者继续观望。”
　　肖小平认为，销售转租赁更多是心理上的影响。比如说公众会谈论转长租了，是不是还要买房。但事实上，更多人是在对这种模式观望，也没有多少人因此而改变自己的购房决定。
　　此外，肖小平指出，这个模式的尝试，尤其都是大开发商会起到标杆示范的作用，转租的效果，盈利情况等是大家关注度的焦点，不排除会有后来的跟进者。
　　至于住宅转租对于租赁市场的影响，肖小平认为并不会提升深圳的房屋租金。因为租房价格是由供需两方面决定的。虽然深圳的租房需求非常旺盛，但供应也非常地充足，因为有很多的城中村、农民房、商品房。最终决定价格的是供需关系。
　　“我们去年做一个调查，深圳租客每九个月换一次房，他不是对哪里的房子非租不可。对于房东来说最重要不是房价多高，而是不能空置。为了租出去，他一定会降到一个合理的水平，是交易双方能够接受的水平。”
　　据中国房地产业协会主办的中国房价平台数据显示，2017年深圳住宅类供给租金平均约60.50元/月/平方米。2018年第一季度平均约69.10元/月/平方米，4月为72.21元/月/平方米，处于上升之中。
　　另据Q房网云房源大数据统计，4月份全市商品住宅租金为77.05元/平方米，环比上涨3.14%，同比上涨0.85%。
　　“深圳这几年租金表现比较平稳。” 肖小平表示，如果是从普租的角度，全体商品房的租金水平来看，涨得比较慢；旧房改造之后租金虽上涨，但从同质可比的方面并没有涨多少。
　　宋丁也认为，豪宅转租后，并不会拉升整体租金。但也不排除周边租金水平也许会有小幅提升的可能。
来源：21世纪经济报道