佛山前10月五区一手住宅成交1147万㎡

明知这是场意外

2018年南方都市报第十六届佛山金牌地产评荐活动已经启动，在房地产的“超级周期”过去后，更多的房企在产品之上，更加关注社区服务、配套建设和企业责任，与此同时，消费者的置业行为也越来越理性，强调居住价值的回归。
  站在2018年末回望过去十年大数据，整体来看，佛山在过去十年住宅的售价和租金表现整体平稳，在去年二手房价走高、租售比突破40年后，今年再度回落至约38年。同时，随着楼价的上升与刚需置业比例上升，近一年来佛山平均购房面积也从往年最高120至130平方米以上，回落至100平方米以下。
  最后，是很多消费者都关心的一个问题，倒回去看过去十年，哪一年买房是最佳时机？大数据告诉你，是2016年、2015年和2008年。
  年度成交：
  2008年最“缩水”
  2016年达最高峰
  今年前10个月，佛山五区一手住宅成交127338套，成交面积达到1147.87万平方米。尽管在今年签约的住宅中，有不少是去年“限签”后，“排队”轮候网签进入今年的成交阵容里，但是整体来说，今年前10个月楼市的成交签约备案面积已经接近去年全年1210 .27万平方米的总量。
  回顾佛山楼市十年大数据，超过1100万平方米的成交量已经是十年前2008年的两倍以上，2008年佛山住宅成交面积从2007年的逾764万平方米回落至不到500万平方米。
  2008年佛山住宅成交是2003年以来成交规模最小的一年，与之相反，过去佛山住宅成交规模最大的一年则出现在2016年，五区成交了合计1908.36万平方米的住宅。
  从过去十余年佛山住宅成交活跃度的曲线图来看，成交量与市场调控不无关联。2007年银行连续六次加息，9月份央行规定以家庭为单位，第二套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍以严厉打击炒房行为。
  佛山楼市的第二次明显回落在2011年，国六条发布让二套房首付提高至六成，同时佛山启动首次限购。同样，在2016年10月佛山启动分区域限购政策，住宅成交面积从2016年高峰“冷静”回落。
  户均面积：
  2009年最“阔绰”户均超130平方米
  今年多个月份降至100平方米以下
  佛山住宅市场成交中，刚需的户均面积越来越成为主流。来自中国房地产业协会中国房价行情网大数据显示，今年8月-11月，佛山市场成交的住宅平均每套户型的建筑面积段约为99.47至97.28平方米。其中，自2018年8月成为自2008年以来首次低于100平方米以下的月份后，户均面积持续走低，刚刚过去的11月，户均面积为97.28平方米，达到近10年以来最低。
  据南都记者观察，110-120平方米的户均面积一直是佛山住宅市场的主力和关注点。近10年来，户均面积在110-120平方米之间的时间段至少占据三分之二。其中，2009年4月和6月户均面积更是分别为131.83平方米和131.84平方米，成为近10年来仅有的两个户均面积成交大于130平方米的时间段。
  去年9月，佛山住宅成交的户均面积109.44平方米，也是自2009年1月以来，首次回落到110平方米以下。今年8月以来，佛山成交的住宅户均面积约为99 .47至97 .28平方米，住宅户型更加紧凑。
  对此，佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩曾透露，佛山新建商品住房新增供应的户型变化是户均面积越来越“刚需”的原因之一。“追求去化速度也让开发商做大户型的热情稍减，基本都是刚需户型。”
  佛山经纬房产咨询有限公司事业部副总经理李福熙则认为，“单价高了”是最直接的原因之一。同时政策的调控也导致多次置业的购房者有所减少。
  租售比：
  今年买房放租38年“回本”
  2016年10月之前不到30年
  数据显示，2008年11月以来，佛山住宅租售比一直维持在21-29年之间，直到2016年10月，佛山租售比数值为30年，首次突破“30”大关。也就是说，按照当时的售价和水平，2016年10月起，在佛山买房放租，至少要30年才可以“回本”整个楼价。
  南都记者整理了中国房协的大数据发现，2008年11月-2016年10月，佛山连续有8年时间租售比低于30年。其中，近10年来租售比最低出现在2008年和2009年，租售比仅为21年，2010年末佛山租售比则首次达到29年。
  2016年10月突破“30年”大关后，佛山住宅租售比逐渐上升，并于2017年下半年达到顶峰，基本保持在40多年的水平。其中，2017年8月佛山住宅租售比更是达到48年，为近10年来最高峰。
  今年以来，租售比有所回落，自今年4月回落到38年以后，租售比一直维持在37-39年之间。
  置业选择：
  2016年前关注买房“时机”
  如今更应关注社区品质
  过去十年，哪一年买房时机最好？根据中国房地产业协会大数据，过去10年，佛山楼市的投资回报率在9.02%-31.14%之间波动。其中，16%-18%的投资回报率是佛山住宅市场的主流，至少有4年在佛山购房的投资回报率在16%-17.48%.
  2016年、2015年、2014年、2008年买房的回报率均在20%及以上，分别为31 .14%、27%、20.87%和22.91%.其中，2016年间购房的投资回报率最高，达31 .14%，同时还是近10年来唯一投资回报率高于30%的年份。
  值得一提的是，投资回报率最低的年份为重启限购政策的2017年，投资回报率仅有9.02%，是近10年来佛山购房的投资回报率首次低于10%的年份。另外一个投资回报率较低的年份为2011年，投资回报率约为13.58%.据了解，2011年正是上一轮限购调控的年份。
  但业内人士指出，所谓买房“时机”和回报率不过是一种数据，仅供参考，对于自住型消费者来说更应该关注的是居住需求以及社区的配套和服务等等。如今，更多房企在产品之上，更加关注社区服务、配套建设和企业责任，这些都是房地产市场长远发展的信心，对置业者来说，在考察将“托付”未来生活的房子和社区时，这些或许更加重要。