拐点乍现？11月份17个热点城市二手房降价 连续2个月下调为近4年首见

花开的那一瞬间

12月15日，国家统计局发布了11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
　　券商中国记者注意到，其中，二手房价出现了大规模的下降，有17个热点城市的二手房价格出现了下降。北上广深四个一线城市二手房价格全线下降，北京跌幅居首，环比下跌0.6%；此外，还有厦门、无锡、杭州、宁波、福州、郑州等13个城市二手房销售价格指数环比下降。
　　新房价格相对稳定，只有厦门、天津、温州、金华、深圳5个城市新房销售价格指数环比下降。
　　中原地产首席分析师张大伟介绍，从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现，已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来首次出现。
　　一线二手房价格全部下跌
　　11月份的数据显示，一线城市新房价格环比微涨，二手房持续下降。
　　据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中：北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。
　　值得注意的是，四个一线城市二手房价格全线下跌，整体下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。此外，还有厦门、无锡、杭州、宁波、福州、郑州等13个城市二手房销售价格指数环比下降。

　　不仅价格下跌，成交也比较持续低迷。以深圳为例，根据深圳市国土局备案数据显示， 11月份，二手住宅共成交4175套，环比上升10.2%，成交面积34.8万平，环比上升12.0%。成交量较上月有所回升，但依然处于低位，市场持续低迷。

　　张大伟认为，二手房价格下调明显，新房价格依然上涨的主要由于限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格严重失真，二手房价格已经连续2个月一、二线热点城市明显下调。最典型的比如统计数据中北京新建住宅上涨0.6%，事实上，11月全北京无一个新建商品房住宅价格上行。相比新建住宅限价，当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一、二线热点城市，二手房成交量占比已经市场过半，北京、上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。
　　张大伟预计，未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。
　　二三线一二手房涨幅稳定
　　数据显示，二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。
　　31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。
　　11月份，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.1%和10.5%，涨幅比去年同月分别扩大6.4和3.6个百分点；1-11月平均，同比分别上涨7.2%和7.6%，涨幅比去年同期分别回落2.2和0.3个百分点。
　　11月份，二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.9%和8.1%，涨幅比去年同月分别扩大2.9和2.7个百分点；1-11月平均，同比分别上涨5.6%和5.7%，其中二线城市涨幅比去年同期回落2.6个百分点，三线城市涨幅比去年同期扩大0.3个百分点。
　　同时，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市个数减少。
　　11月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，比上月增加1个，最大降幅为0.5%；持平的1个，增加1个；上涨的11个，减少 2个，最高涨幅为2.0%。同比下降的城市有2个，比上月减少1个，最大降幅为0.4%；上涨的13个，增加1个，最高涨幅为15.4%。
　　呼和浩特、大理等中西部城市新建住宅与二手房涨幅均明显。从平均房价涨幅看，新建住宅11月份环比上相比之前高峰期明显回落。全国市场看，分化依然明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。
　　张大伟表示，从统计局公布的房地产市场成交额看，中西部同比上涨均超过20%。这些城市库存接近完成，而且当下投资需求依然集中，叠加上棚户区改造，使得中西部房价上涨全面领先。
　　11月份楼市政策明显减少
　　2018年是史上房地产调控政策最密集的年份。中原地产研究中心统计数据显示，前10个月，房地产合计各类调控次数高达410次，同比上涨超过80%。
　　楼市继续降温的同时，11月份全国范围来看楼市调控政策明显减少。
　　中原地产研究中心统计数据显示，11月来楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。
　　虽然从政策预期看，宽松政策出现可能性不大，但是近期深圳一些楼盘开盘销售情况回暖。
　　深圳中原总经理郑叔伦介绍，连续两个月市场成交低迷，地产商业绩压力大，年底为了冲业绩，地产商不再犹豫，积极开盘入市，加大优惠力度，效果也比较明显，11月深圳新房整体成交量还不错，也反应深圳购买力充足，只要价格上给予一定优惠，客户依然愿意购买。
　　从11月地产公司业绩数据看，无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续集中。2018年1-11月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售总额达36691.6亿元，销售额占比达40.6%。从销售情况来看，2018年前11月销售破千亿房企增至26家，TOP100门槛升至236.3亿元。

来源：券商中国
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