我国住房空置率较高 空置税或比房产税更精准有效

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2017年，我国城镇地区住房空置率为21.4%，二三线城市空置率高于一线城市。日前，由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，自2011年以来，我国城镇住房空置率呈上升趋势，由2011年的18.4%上升为2017年的21.4%，城镇空置住房数量增加到6500万套。与国际相比，我国住房空置率仍处较高水平。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，适量的空置住房有助于住房市场，但应警惕城镇住房高空置率带来的风险，如由住房贷款引发的金融风险等。他建议，应研究制定空置税和房产税，从而盘活空置住房。不过，就目前我国现状而言，实施房产税的条件尚未成熟。

空置住房与城镇化率呈正相关

近年来，我国家庭住房拥有率呈稳步上升趋势。同时，我国家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全体家庭的比例）也在逐渐上升，2017年为85.0%，位于全球前列。其中，城镇家庭住房自有率为80.8%，农村家庭住房自有率为93.6%，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，相较于2013年和2015年均有所上升。

伴随着家庭住房自有率的上升，住房空置率备受市场关注，并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在装修的房屋或期房）。报告显示，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。空置房数量也从2011年的4200万套上升到2017年的6500万套。

甘犁向中国经济导报记者介绍，从调查情况来看，一线城市房屋空置率呈下降趋势，这主要是因为新增住房与人口增长相当。而二三线城市空置率则较高。报告数据显示，2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。甘犁分析，二三线城市商品住宅销售均大幅上涨，三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，因此二线城市空置率增长速度超过三线城市。

通过调查发现，家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征，都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。甘犁认为，从宏观影响因素方面看，空置住房与城镇化率呈正相关，城镇化率每提高10个百分点，持有空置房家庭的比例就会增加0.69个百分点。另外，在土地出让收入依存度高的地区，居民更有可能持有空置房。土地出让收入依存度提高10个百分点，空置住房家庭比例将增加0.38个百分点。

根据报告数据，2017年全国家庭住房拥有率为92.8%，首都经贸大学金融学院院长尹志超由此推算，占比近10%的没有房子的家庭数量约为2700万，相比6500万套空置住房，从房屋总量上看供过于求。

国家发展改革委房地产研究中心主任刘琳表示，一直以来，房地产市场始终存在两大分歧：住房不足和住房过剩。对此，刘琳认为，对于房屋空置问题，首先应分清“空置”、“空置率”和“自然空置率”的概念。“空置”通常被看作是在某一时点可以住人的房屋没有使用情况，而空置率则能反应市场供求关系。刘琳认为当空置率高于自然空置率时表示供过于求，反之，则表示供不应求。

我国住房空置率处于“高位”

那么，究竟什么是自然空置率？住房空置率维持在多少才算安全呢？由于工作地点变化、子女教育等原因，城市间以及城市内部的人口流动长期存在，必然导致人口流出区域住房被空置，流入地区出现新增的住房需求，需要由该地区空置的住房满足。甘犁认为，适量的空置住房有助于平稳租房市场，促进人口流动。因此，在他看来，参照劳动力市场自然失业率的概念，可以稳定租金收入比的空置率为自然空置率，由此估算，我国城镇自然空置率应为9.8%，一线城市的自然空置率为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市为8.8%。而从目前我国处于高位的住房空置率来看，应警惕由此引发的风险。

首先，与国际相比，中国住房空置率仍处于较高水平，仅低于西班牙、意大利等少数国家，高于大多数国家。目前，我国住房实际空置率水平已远高于自然空置

来源：中国经济导报
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