瑞安房地产轻资产转型：内房企围猎 租金回报率承压

自在飘零

  本报实习 记者 郑娜 记者 杨玲玲 上海报道

  自2015年开启轻资产策略至今，港资房企瑞安房地产有限公司（0272.HK，以下简称“瑞安房地产”）在“卖卖卖”的路上已经走了三年有余。

  2019年1月9日晚，瑞安房地产公布2018年物业销售简报。简报显示，截至2018年年底，瑞安房地产销售额及其他资产处置额222.79亿元，其中，其他资产处置额达77.49亿元，同比有所下滑，但依然占比逾三成。

  针对近年来持续的资产出售以及企业发展等问题，瑞安房地产方面在回复《中国经营报》记者采访时提出：“轻资产策略的第一步是出售成熟商业资产以回笼资金，并降低负债率；第二步是缔结战略合作伙伴关系，使资金来源更多元化，以较低的资本开支和财务风险参与新项目，同时发挥我们商业品牌的优势和资产管理专长。”

  不过，上海易居房地产研究院总监严跃进指出：“近来轻资产也面临调整，尤其是当前很多内地房企都在做品牌和产品线，这对于瑞安来说是很大的冲击。同时，瑞安房地产在增量用地获取方面优势不大，而这会限制企业的战略投资，后续需重新研究拿地策略。”

  “卖卖卖”收缩战线扮靓业绩

  与内地房地产企业加杠杆拿地的激进扩张不同，瑞安房地产近年来一直奉行稳健慢开发的策略。

  回溯瑞安房地产近年来的发展，其内地房地产规模一直处于收缩之中。从土地储备来看，数据显示，在正式提出轻资产转型之前的2014年，瑞安房地产的土地储备总建面为1230万平方米。而截至2018年6月30日，其土地储备的总建筑面积已经缩减至840万平方米。

  同时，2013年6月，本已辞任行政总裁的罗康瑞再次复出，通过出售资产来挽救业绩。公开信息显示，仅2013年，瑞安房地产就相继出售了中国新天地约21%股权、重庆天地企业天地2号办公楼、上海太平桥126号地块等。

  2015年，罗康瑞正式提出轻资产战略，“寻找合适机会出售商业物业。根据不断转变的市场把握机遇，以求获得高回报”。彼时罗康瑞曾表示，公司资产总值1100亿元，当中52%的资产均可供出售。

  据记者不完全统计，2015年，瑞安房地产先后出售了上海浦东四季酒店、四季汇、上海太平新天地朗廷酒店、虹桥天地酒店、武汉天地企业中心2号等项目。其中，最引人瞩目的莫过于在2015年7月，瑞安房地产以总价66亿元出售了上海企业天地1号及2号。此前，瑞安房地产曾单独分拆成立中国新天地，欲把包括企业天地、虹桥天地等优质资产打包上市。此番出售之后，中国新天地上市的计划也逐渐被搁置。

  2017年，瑞安房地产加大变卖资产的力度。据披露，当年，瑞安房地产相继出售大连天地、上海创智天地及杨浦物业等众多资产，其资产处置额也从2016年的16.93亿元大幅上涨至109.51亿元。

  这样大手笔的割肉，让瑞安房地产2017年的净资产负债率降至51%，同比下降了17个百分点，同时，公司的现金及银行存款总额达167.6亿元。

  不过，这并未阻挡瑞安房地产继续出售资产的步伐。2018年5月，瑞安房地产再次公告称，完成出售富岸集团61.54%的股权及贷款的交易，获得31.6亿元，不再持有大连天地项目。2018年6月，瑞安房地产出售上海瑞虹新城项目若干物业组合的49.5%实质权益，获得45.89亿元。至此，瑞安房地产在2018年通过处置资产获得了77.49亿元，同时也使得其净资产负债率降至43%。

  值得注意的是，瑞安房地产2019年1月9日公布的物业销售简报中披露，截至2018年底，其他资产处置额依然是77.49亿元。这也意味着瑞安房地产在2018年下半年在资产出售方面的脚步有所放缓。

来源：中国经营网

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