楼市又回暖了？

潘多拉魔盒

中房网讯 严冬渐退，房地产市场却比想象中复杂。春节后，购房者被千人看房、楼盘涨价、土拍升温刺激到神经。“回暖”声音不断，楼市“异动”频频。
  北京的一位购房者也感受到这份躁动气息。临近傍晚，她还在房山区一售楼中心看房。均价4万的限竞房，远在六环郊区。“最近中介总说房价要上涨，所以赶紧来了解一下。”
  在这位购房者的朋友圈，一位房产中介称：“请假也出来看房吧，毕竟房价上涨十万比你赚十万要容易很多。”该中介还在朋友圈配了一张关于1月70城房价数据的截图，图中显示，1月一线城市新房售价同比上涨3.3%。
  那几天，不少房产中介都不约而同转发这张图，以此作为楼市回暖、房价上涨的依据。
  除了北京以外，同为一线城市的上海、广州、深圳三地楼市，也开始人气回升。
  上海：二手房成交出现回暖
  在刚刚过去的2月，尽管经历了春节假期，但是上海二手房成交却保持平稳。上海中原地产的统计显示，2月二手房成交9797套，同比增加了36.2%。分析人士指出，从年后的走势来看，市场恢复的温度较快的，尤其是二月份春节后的两周，单周的成交套数基本上要在4000套左右。
  与此同时，一手房市场也暗流涌动。本周，包括金地2040、安亭瑞仕等3个楼盘即将开盘。整个3月，截至目前预计有13个项目启动认筹或开盘。其中有一些项目的价格，也出现了松动。
  在上海中原地产分析师卢文曦表示，农历新年后开发商推盘速度比较快，那么，在这样一些一部分的改善、置换的力量带动下，二手房的交易也比较活跃。此外，今年年初，上海很多地方也是开启了旧改，这部分的购买力进入市场，对市场来说也是一个支撑力。
  广州：楼市人气回升
  上周末以来，无论是广州一手市场还是二手市场，人气都明显开始升温，这一方面是由于春节放假导致市场冷清，现在“库存”购买力正在释放；另一方面则是一手新货的增加带动了买家的看楼热情。这也在一定程度上对二手市场产生了传导效应，天气暖了，楼市的人气也升温了。
  从供应量看，来自世联行的分析指出，2019年，预计广州一手住宅新增供应998万平方米，或比2018年实际供应的1081万平方米有所下降。供应量增长较大的区域有花都，供应量缩减的区域有番禺、南沙、增城、从化。参考2018年成交的997万平方米，2019年楼市将表现为供求平衡，其中荔湾、白云、南沙、花都有可能出现“供大于求”的情况。
  具体到3月，市场的新货供应明显开始增多。据中地行的不完全统计，3月广州全市共有38个项目有动作，3个全新开盘，32个旧盘加推，2个开放样板间，1个开放营销中心，合计新增约4013套货量。业界普遍预测，在人气渐渐升温的3月，楼市小阳春值得期待。
  深圳：回暖消息频传
  豪宅热销、排队抢房、房贷利率下降……关于深圳楼市逐渐热络的消息在最近频频传来，但其中一些消息随后又被否认。
  近日开盘的某个项目引发多方关注，先是传出“连夜排队”，中介称有上万批客户登记，预计500多套公寓当日可清盘。结果，开盘当天由于现场人太多，警察到场要求停止销售活动。
  此前，一份中海深圳宣称旗下项目要涨价5%的文件在微信朋友圈炸开了锅。文件显示，公司旗下项目将从2月4日起全面提升在售价格，在现有售价基础上上涨5%。不过，记者向中海地产深圳公司求证，相关负责人回应称此系假消息。
  尽管相关房企都予以否认，但对于市场频频传出类似的消息，不排除是一种营销炒作行为，从而再度刺激观望者入市。
  此外，值得注意的是，深圳多家银行下调房贷利率上浮比例，也在一定程度上给市场带来利好。业内人士认为，房贷利率下调对房地产交易有利好作用，但小范围浮动适度调整利率并不代表放松信贷，而且政策放松的可能性很小。
  “春节过后，看房的人的确多了一些。”在罗湖水贝经营中介业务的吴经理表示，“但二手房成交还是要看卖家的心态，是否愿意调低价格。”乐有家研究中心数据也显示，春节一过，一二手房带看量确实均有大幅上涨。
  热销个案撩拨市场神经
  除了沪广深这些一线城市，部分二三线房地产市场情绪也隐隐活跃。春节后，苏州土拍市场重回"争抢模式"，一天成交近百亿元人民币。随后，无锡、南京、蚌埠等地相继传出在售楼盘涨价的消息。
  楼市的小阳春是否真的已经来临？
  然而，现实并非这么乐观，"一叶障目，不见泰山"，或许是更好的注脚。
  据国家统计局数据，1月楼市表现平稳。新房数据参考意义不大，而一二线城市的二手房价格已全面下行。
  从过去一个月成交数据看，市场仍是低温态势，断言"回暖"似乎有些为时过早。业内专家表示，部分火爆现象是个别城市的个别楼盘，整体市场依然未走出冷区间，关键的时间节点，或许会出现在“五一”之前。
  深圳8000万豪宅被秒光，其实并不影响楼市，豪宅与全国楼市整体情况关系不大；而南京千人看房团只是一平台组织的例行商业活动，已经持续七年。
  一位上市房企高管称，最近一些项目确实有回暖迹象，来访认购额均有改善，但只是个别城市的个别项目，并不具有普遍意义。
  在合硕机构首席分析师郭毅看来，从去年到今年，一系列货币信贷政策和调控政策使整个购房预期发生转变。此外，一些城市房价小幅度下调，触发了购房者的抄底心态。
  更值得注意的是，头部房企的行动指向了另一个反向。日前，恒大宣布全国住宅均可9折出售，碧桂园开启大规模人员调整，有部门已确定裁员50%。而万科郁亮在内部邮件中表示不要再寄望于"触底反弹"，要做好长期准备。
  同时，从他们的销售数据来看，房企三强的开年销售节奏都在放缓。碧桂园，前2个月权益合同销售额约748.8亿元，以市场较为普遍的权益占比反推，很难超过去年的全口径销售1238.4亿元。恒大地产，今年前2个月合同销售金额647亿元，同比下降42.5%；累计合同销售面积590.1万平，同比下降46.85%。万科，前2个月合同销售金额920.7亿元，合同销售面积564.4万平方米，同比分别下降11.11%和17.55%。

  整体市场仍不乐观
  与蠢蠢欲动的楼市情绪相比，实际交易数据才更能反映真实情况。而从销售数据和土地成交来看，整体市场难言彻底“回暖”。
  过去一个月，销售下滑趋势仍未扭转。根据克而瑞公布的2019年1~2月销售业绩排行榜数据，百强房企销售情况不佳，同比下滑幅度较大，尤其是龙头房企1~10强下滑幅度最大，达到21.4%。
  而土地市场上，虽然2月份相比上月有更多暖意，溢价率及流拍率等都表现出向好的趋势，但成交规模则同比下降四成。据CRIC监测数据，2月全国300城经营性土地共成交1079幅，不足上月一半，比去年同期减少四成多；成交建筑面积总计为6995万平方米，同比下降43%。
  对于个别“回暖”迹象与整体销售数据之差，克而瑞研究认为，2月份全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年降幅达28%；节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号。未来，预计一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。
  海通证券研究报告同样指出，2月数据下行幅度较大与当期推盘收缩和上年基数较大有关，同时也受到需求萎靡影响。预期全年TOP100销售同比最差增速应该在一季度，而二季度伴随销售下行和正常推盘，销售同比增速有望触底回升。
  来源：第一财经日报、劳动报、广州日报、证券时报，中房网综合整理

来源：中房网
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