长租公寓发展屡现“瓶颈”

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今年以来，房企系长租公寓备受关注，多个长租公寓品牌被收购或兼并，而房企也出现了剥离或缩减长租公寓业务的现象。其中，万科的“万村计划”将对现有房源结构进行部分调整和优化，朗诗则成为首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的地产公司。业内人士分析认为，目前长租公寓主要面临的问题是成本高、战线长、盈利难等问题，需要房企运营商强大的资金链以及对路的布局，才能持续发展。

  现象：多家长租公寓被收购

  今年3月，苏州蜜蜂村落网络科技有限公司与苏州乐栈公寓酒店管理有限公司签订业务并购协议，涉及所有乐栈与业主双方未解约的全部公寓。

  而在此前的2月份，浙江复基控股集团有限公司正式宣布，旗下麦家公寓子公司上海麦悦已初步完成对原寓见公寓部分资产的重组工作。重组后的公寓管理品牌正式确定为麦家公寓。据悉，去年10月，寓见公寓一纸公告宣布遭遇资金链危机，数百名租客被房东勒令搬家、数千名房东没有按时拿到租金。

  而今年1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。

  长租公寓被收购的同时，不少房企也在逐渐剥离长租公寓业务。近日有消息称，万科“万村计划”全面暂停签约新房源，并解约部分已签约房源，“万村计划”收缩。据悉，“万村计划”的最主要业务是“统租”农民房，即深圳万科以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌泊寓进行运营，另外还包括房屋商铺、办公空间的改造与运营。日前万科回复信息时报记者咨询时表示，“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，将继续稳步推进，截至目前，“万村计划”已开业400余栋、1万余间公寓，市场反应良好。但是也承认“在推进过程中，确实遇到了一些实际的困难。综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中”。

  此外，5月13日，朗诗绿色集团有限公司公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离。朗诗绿色集团坦承，旗下朗诗公寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支。

  来自克而瑞的统计数据显示，朗诗2018年收入构成中84.7%来自房地产开发与销售业务板块，管理服务、办公物业投资以及长租公寓收入仅占15.3%，尤其是长租公寓业务，在朗诗2018年业务收入构成中仅占1.7%。按照朗诗绿色集团的年报数据，长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。据悉，从2014年起，朗诗即开始向长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等多个业务领域延伸触角。2018年，“朗诗绿色地产有限公司”更名为“朗诗绿色集团有限公司”。

  原因：问题暴露致市场降温

  长租公寓在最近两三年来被资本市场热捧，然而近一两年连续爆发的“甲醛门”、“租金贷”、“鼎家”等事件，暴露出了长租公寓行业的许多问题，之后长租公寓市场进入了降温期。对于发生在市场降温期的这些并购，有业内人士表示，投入高、回报周期长、利润薄的长租公寓市场，并非所有运营商都能行得通。

  同策研究院总监张宏伟曾表示，从去年下半年至今，房地产市场进入下行通道，总体来说全国市场还处于调整阶段，房企资金压力较大，尤其是来自债务到期的压力。在此背景下，房企会对长租公寓这类投入大、短期成效较少的业务，做一些战略收缩。

  业内人士指出，风口下市场、政策、融资依然造成了这项极易水土不服的业务成为标配，“三年不盈利”“五年不盈利”但“前景美好”成了空话，长租业务终究还是成了开发商的“拖油瓶”。从朗诗年报中披露剥离长租公寓的原因来看，长租公寓业务已严重拉低了财报的“颜值”，从而影响了股东的权益，长亏导致长痛。

  预测：房企重新审视长租公寓

  据了解，目前经营不善的长租公寓大多数是因资金链出现问题，随着“租金贷”被禁，大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资本陆续退出，长租公寓最近两年兴起的资产证券化（ABS）融资也受阻，长租公寓“钱”景堪忧。据同策研究院统计，今年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批，对比2018年多笔ABS动辄50亿至100亿元的规模缩水很多。业内人士表示，成本高，盈利难，成为中小运营商的最大痛点。

  地产专家邓浩志表示，目前长租公寓主要面临的问题是盈利难，导致盈利难有两点：一是租金回报率低，在一线城市年回报率低于2%，在二线城市大概为3%左右，但空置率也比一线城市高。按照这个盈利水平，连运营成本都覆盖不了。

  二是运营总体成本高。首先是财务成本，如果是重资产运营模式（即运营机构自持物业），则物业总值所对应的财务成本极高（今年一般不低于年7%）。其次，还有细分运营成本，如装修折扣、各种税费等。总体成本是租金收入的4、5倍。

  “目前租赁市场并没有获得重大的政策支持，如果没有在融资、税费上有重大的扶持政策，这个市场恐怕很难打开。前期参与的企业有可能因为亏损而逐步退出。”邓浩志表示。

  对于长租公寓的后市发展，易居研究院总监严跃进认为，不排除今年下半年还有开发商方面的长租公寓出现经营困难等问题。由于长租公寓的资金回笼速度明显慢于房屋开发，自然也会使得部分房企重新审视长租公寓的发展。从这个角度看，当前长租公寓企业自然是比较理性的。未来若是要盈利，一方面是租金方面需要做足文章，即研究涨租金的机制；另一方面是要积极通过资产证券化的模式来加快租金的回笼和变现。

  今年以来出现的几起公寓并购或剥离案例

  1月17日

  蛋壳公寓宣布以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。

  2月份

  浙江复基控股集团有限公司正式宣布，旗下麦家公寓子公司上海麦悦已初步完成对原寓见公寓部分资产的重组工作。重组后的公寓管理品牌正式确定为麦家公寓。

  3月份

  苏州蜜蜂村落网络科技有限公司与苏州乐栈公寓酒店管理有限公司签订业务并购协议，涉及所有乐栈与业主双方未解约的全部公寓。

  5月13日

  朗诗绿色集团有限公司公告称，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离。

来源：信息时报

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