[中房研协]长租公寓发展现状、问题及未来预判

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  导读：在房地产租购并举的政策红利下，长租公寓如雨后春笋般迅速扩张，成为各路资本争相追逐的理想标的。然而飞速的发展并没有持续下去，市场上出现很多问题，比如租金贷、房屋高空置率、甲醛超标，最重要的是难盈利，不少房企将长租公寓剥离企业主营业务，长租公寓市场的未来陷入尴尬的境地。不光是中小长租公寓企业出现亏损现象，连大型房企自营或投资的长租公寓项目也都难以盈利。可见，长租公寓已经到了反思发展模式的时候了。
  一、我国长租公寓发展现状
  1、长租公寓发展形式
  我国进入存量房时代以来，租赁市场需求迅速崛起。至2017年，全国住房租赁市场租金规模已达到1.3万亿元，每年新增租房规模达1000亿元。近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。目前长租公寓市场由酒店系、房企系、中介系、品牌系及国家队5大主体在运营。公寓发展形式分为三大类，第一类是房地产开发商长租公寓，主要是房企通过竞自持用地获得；第二类是集中式长租公寓，这类公寓的特点是对整栋楼进行装修后统一出租，有公共休闲区域。例如魔方、V领地等；第三类是分散式公寓，这类公寓多由房产中介收集市面上的散房进行出租，由专门的人进行统一管理。例如自如、蛋壳等。
  2、长租公寓发展规模
  房地产开发商进入长租公寓领域，一是顺应政策风口，二是为了拿地。政府土地出让要求企业竞自持租赁住房比例，最高自持比例达到百分百。一些企业为了布局一二线，通过竞自持用地可以以低价获得土地使用权。虽然可以以稍低价格拿地，但是由于所建住宅只能用于租赁，企业面临资金难以回笼的问题，因此对于企业来说，也是两难选择。拿地做长租公寓的房企，一般都是实力强、资金充裕、有政府背景的中大型房企，主要代表有：万科、旭辉、招商蛇口、龙湖、金地、保利、朗诗、石榴等。
  （1） 房地产开发商长租公寓发展规模

  房地产商长租公寓发展主要通过自建、收购获得房源，通过租金获得利益。从上表看，2019年上半年以房地产开发商为代表的长租公寓拓展规模与2018年相比变化不是很大。以万科泊寓为例，2017年拓展规模为8万间，2018年拓展规模涨幅近3倍，拓展规模达到23万间，长租公寓呈规模式增长。而2019年上半年拓展规模 23 万间，与2018年底房源量基本持平，增速明显放缓。另外朗诗、碧桂园等长租公寓拓展速度也在放缓，企业着重在现有项目上提升运营，而不选择继续大幅扩张。主要原因一方面是企业难以实现盈利，另一方面是前期已积聚一定规模，后续以盘活资产有效运营为主。
  值得注意的是2018 年 6 月进入长租公寓领域的华润有巢，较2018年拓展和开业规模实现翻番。拓展主要凭借多类型存量资产改造及租赁用地开发，多渠道开展租赁业务。
  （2）集中式公寓运营商长租公寓发展规模

  集中式公寓是对整栋房子进行改建装修，以酒店式公寓或工业改造房为主，有公共空间和公用设施。这种模式经营方较广，有国企、开发商、酒店、互联网创业公司等。其中代表有魔方公寓、窝趣公寓等。因为成本较高，所以这类型长租公寓的租金较高。
  魔方公寓2019年上半年，已开房源较2018年增长3万间。今年上半年，魔方公寓获得D轮融资1.5亿美元。与其他集中式公寓相比，魔方、乐乎远超其他长租公寓数量，可见头部企业无论在规模上，还是在融资上都占据绝对优势。
  （3）分散式公寓运营商长租公寓发展规模

  分散式公寓发展属于轻资产模式，运营商通过租赁或受托方式收集房源，主要通过租金差或者物业、租赁管理等获得报酬。这类型公寓分布零散，主要由房屋经纪机构从事。相比较房地产商运营模式，分散式公寓有较好的管理服务能力，市场获得房源便利，但是债务融资能力较弱。从排行榜上看，近两年，分散式公寓出现两极分化，头部企业占据较大比重，自如管理房源达到85万间，而排名第五的美丽屋仅7.5万间。
  3、长租公寓布局
  长租公寓布局主要选择国家中心城市、一线城市这类吸聚能力强的地方。热点城市人口流动性大、房价高，对租赁用房需求高。尤其像90后这样的客户群体，难以承担高额房价，选择租房成为众多年轻人的选择。中国长租公寓行业运营情况分析报告显示，长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。热点城市的供给量占全国供给总量超80%。在地域上，华东占比最大，其次为华北地区，第三为华南地区。
  4、长租公寓发展受限
  目前长租公寓的发展并没有我们想象的那么好，可以说是举步维艰，成了开发商的“拖油瓶”。今年以来，万科“万村计划”放弃偏远地区“城中村“房源，除万科以外，远洋、碧桂园、朗诗等房企先后曝出了业务剥离、高管离职和项目投入周期过长的问题。实际上，今年房地产行业下滑、融资环境紧张，都在压缩长租公寓生存和盈利的空间。房企不得不减少长租公寓这类不盈利的项目。
　　（1）多家长租公寓企业爆仓

  据不完全统计，自2017以来，长租公寓已有20家出现倒闭的情况。其中多半是资金链出现问题。随着“租金贷”被禁，中小型长租公寓企业的日子并不好过，有些只能宣布倒闭。目前整个长租公寓都处于亏损阶段，初步测算，长租公寓有70%是拿房成本，12%的折旧，12%的运营管理费，6%的税费，基本上没有任何利润空间。再加上近几年，长租公寓的发展并不理想，追加投资逐步减少，资产证券化融资也受阻，长租公寓“钱”景堪忧。
  （2）住房租赁ABS产品发行数量减少

  据不完全统计，2019年上半年，有5个住房租赁ABS产品获批。而成功发行的只有广州人才一家。住房租赁ABS数量和融资规模上，远不及去年规模水平。而从发行主体上看，获批的发行主体，主要以国企和一些实力较强的房企为主，其中上海地产与政府合作，融资金额达到15亿。由此可见，资产证券化对于企业的要求较高，具有雄厚的资金实力、运营能力和融资能力方能涉足。
  二、长租公寓目前发展面临的问题
  在租购并举的政策红利下，长租公寓从小众到全民参与，成为各路资本竞相追捧的投资标的。但是随着资本大潮退去，长租公寓大力扩张后隐患凸显，租金贷、甲醛超标、长租公寓爆仓、租金分期、企业从战略上放弃长租公寓领域等“黑天鹅”事件频发，使长租公寓陷入尴尬局面。未来长租公寓发展是停滞不前，还是经历低谷后维稳朝好的方向发展呢？
  1、租房装修污染
  早在2018年以前，租客举报长租公寓甲醛超标的事件就不胜枚举。为了解决甲醛房问题，长租公寓企业也意识到问题，加强装修标准。所有家具板材必须符合国家标准、对所有房源监测合格再上架、租客可通过第三方机构对公寓空气进行监测。但是效果并不理想，有租客通过第三方机构进行检测，发现入住半年甲醛浓度依然超标。此外，一些租客抱团上诉，也没有维权成功。
  租房装修污染的背后折射出一系列问题。公寓出现装修污染主要与企业高周转式的发展模式有关。租赁企业一方面想降低成本，另一方面想尽早回笼资金，因此在装修过程中忽略居住安全问题，与绿色健康的居住理念产生严重背离。
  2、捆绑借贷平台，缺乏行业监管
  据不完全统计，2017年以来，好熙家公寓、Color公寓等20家长租公寓机构先后出现问题。一些企业利用租房人信用做背书，用于自身现金流转和业务发展，如果企业经营不善，租客和房东将成为背锅侠。以鼎家公寓为例，企业破产直接导致约4000户租户成为最直接的受害者。通过金融创新手段，在租客不知情的情况下使用网络贷款，同时也将风险单边转向租客和房东。
  这种现象的出现，反映的是行业发展的乱象。其一，长租公寓与租房一样存在淡旺季，一二线城市流动性较强，房屋空置率没有达到平稳的水平，营业收入不稳定，员工运营管理成本高；其二，企业资金周转不过来，又没有获得投资方融资，只能剑走偏锋，采取租金贷这种方式。其三，企业内部缺乏监管，一些小型企业缺乏监管，高管侵吞租金跑路并不少见。其实出现这种问题的根源不在于是否使用了金融杠杆，而在于缺乏行业监管和对企业内部人员的管控。
  3、参与主体背景及资源禀赋严重不均，竞争激烈且失衡
  长租公寓乘着政策红利的风口迅速扩张，参与主体从小众到全民参与。从长租公寓爆仓的企业上看，往往是中小型长租公寓企业。主因是融不到资金而资金链断裂。而央企、国企在不动产资源、资金实力方面有先天优势，在长租公寓市场竞争中，通过对中小长租公寓企业收购扩大规模，实现强者恒强。
  4、投资回报周期长，盈利困难
  目前在长租公寓领域，企业主要通过二房东赚取租金差来获得盈利，但是这部分营收并不乐观。长租公寓租金回报水平每年仅2%，加上高额的运营管理成本，长租公寓一直成为企业亏本项目。长租公寓的发展大部分靠资产证券化融资来存活。目前融资主要有3种模式，轻资产租金收益权ABS、重资产（类REITs、CMBS）。
  目前用的比较多的是ABS和类REITS模式。ABS是以租金收益权为底层资产，一般中介通过这种方式融资较多。CMBS是以商业地产产权为底层资产。类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产。虽然这些融资方式能解决资金进出的问题，但是盈利难的问题依然存在。
  5、长租公寓租金高
  长租公寓与普通租赁住房相比，并没有太大优势。首先从租金上看，长租公寓前期收房成本、装修成本都加剧租房价格上涨。这些成本最终都会转嫁到租客身上。如果租赁一个普通单间，所花费的费用要远低于租住长租公寓。长租公寓要想发展，首先要有其不可替代性，除了良好的装修和居住环境，在价格上和运营上也要下功夫，做好产品并且租金价格合理才能在租赁市场上立足。
  三、长租公寓发展预判
  1、行业重新洗盘，分化明显
  克而瑞地产研究中心统计数据显示，2018年下半年至今，外部股权融资的脚步也有所放缓，仅有6笔涉及住房租赁的股权融资，链家旗下的自如年初40亿元的融资占据了运营商融资规模的半壁江山，融资逐渐向头部企业集聚。
  预计今年将会有更多融资能力弱、规模小的中小长租企业宣布破产或被收购。未来2-3年，预计长租公寓头部企业将占据超七成份额，形成强者恒强局面。
  2、会有更多的房企剥离业务
  长租公寓最大的痛点是地贵、钱贵，大多长租公寓布局在热点城市，购地价格昂贵，资金难以回流，外加运营成本多，长租公寓短期内难以盈利。再加上房企还债压力大、融资紧，地产主营业务资金链已非常紧张，此时，对于企业来说，只能断臂求生或者选择剥离主营业务。
  3、由野蛮生长步入精细化运营阶段
  目前长租公寓无论是在规模上，还是在融资上，都出现较大程度的回落，行业之间的竞争也从百花齐放逐渐向实力背景强的企业集中。长租公寓的发展不再是追求高速度发展，而是更加注重深耕细作，深入研究租赁市场的新特点和新风险。如何降低成本，提高利润率；如何将产品做好，保证高质量产品；如何保持租客粘性；如何提高运营水平与监管等都需要具体落实到实处，而不是只追求利润最大化，追求规模扩张。
  4、长租公寓发展仍存较大空间
  《国家新型城镇化规划》中预测，2020年我国有2亿以上流动人口，70%流动人口通过租房居住。但是目前，租赁市场有效供给并没有增加而是放缓，如果今后政府不加以主导，长租公寓的发展可能停滞不前。
  四、建议
  1、对长租公寓加强监管
  针对长租公寓目前发展乱象，首先叫停金融创新产品的应用，禁止长租公寓运营商利用资金沉淀挪作他用。此外，设立资金监管账户，对账户资金实行监管。对长租公寓的监管可以通过不同行业之间的渗透来提高租赁效率。例如银行可以对其账户进行监管，如出现问题，可及时向上级报备。
  2、提高准入门槛，行业发展模式需要再思考
  对进入长租公寓领域企业进行资质审核，财务部门定期对其财务状况进行动态监管。提高押金数量和准入门槛，建立长租公寓动态监管系统。无门槛进入意味着行业的大起大落，付出的社会成本，行业前景损失也是巨大的。在行业发展模式上，鼓励创新与行业规范同步进行，尤其是可持续的行业发展模式，亟需突破。
  3、提升服务与质量
  长租公寓作为租赁房源的重要载体，又是国家鼓励的项目，市场前景依然是巨大的。随着行业分化并购不断，不规范的企业将被淘汰，而大型规范企业将占领大部分租赁市场。留下的企业更应在服务和产品上下功夫，提高竞争力。
  4、平衡租房条件改善和租金上涨的矛盾
  政府应制定长租公寓涨幅标准和续租标准。规范企业租赁行为，防止企业变相涨价。
来源：中房研协测评研究中心，数据部分来自克而瑞、同策研究院
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