杭州这些板块的价格或将重塑

喧闹的人群

  6月29日，杭州挂牌了首批限价房试点地块，并在挂牌地块的出让条件中首次设置了“限房价、限装修”，即规定了项目日后销售时的售价。自此，杭州土拍开启“双限”时代。
  这首批限价房地块均为涉宅地，分别位于杭州主城区、余杭区、萧山区、钱塘新区等不同板块，更有不少优质涉宅地，于7月29日、30日出让。但在“双限”政策面前，开发商的拿地热情都不高，只有一宗地块拍至了上限。
  不久后的8月5日，富阳首宗“双限”地块也成功出让了，被万达抄底拿下。紧接着，经历了推地风波和延迟招标的江河汇综合体项目，最终也被新鸿基与平安联合体竞得。除去土拍市场的冷热程度，大家关注更多的是“双限”政策下，板块未来的价格体系。
  在前面几次的成交地块中，望江、三堡、市北西、钱江世纪城、下沙、空港、新湾等板块在未来两到三年之内，都能望得到限价的“天花板”。它们中，有跟板块现有限价线持平的项目，有略超板块限价的项目，也有重新定义板块限价的项目。
  而在本月初及中旬，随着杭州主城区第二批限价房地块，和余杭区第二批、第三批限价房地块的陆续挂牌，越来越多的板块限价“天花板”开始显现。
均价一次性跳涨七千多元 运河新城“南北”房价分化
  8月8日，杭州主城区挂牌了第二批限价房地块，住宅地有4宗，分别位于笕桥单元、东新单元、运河新城和桃源，9月10日出让。
  其中，运河新城宅地的“限价线”，跟目前板块内的价格体系差距较大。据悉，这宗运河新城宅地东至规划顾杨路，南至规划道路，西至规划道路，北至金昌路，出让面积28234㎡，容积率2.6，建筑面积约7万方，还需要配建10%的公租房。
  该地块起价133398万元，起始楼面价18172元/㎡，上限楼面价23621元/㎡；限毛坯销售最高均价34500元/㎡，毛坯销售最高单价37950元/㎡，装修价格3500元/㎡。
  运河新城宅地最大的“争议”在于，高于目前板块内在售新盘——博翠府与尚合府的销售价格。其中，博翠府在运河新城宅地北面大约2.5公里处，项目最近一次开盘精装均价为30700元/㎡；而尚合府在博翠府隔壁，毛坯均价为25500元/㎡。
  相比之下，运河新城宅地精装38000元/㎡的限价，比目前板块内在售项目的单价至少高了7000多元。二手房方面，板块内瓜山佳苑、紫元尚堂等小区成交均价也只在31000元/㎡左右。
  不过，值得注意的是，虽然同在运河新城板块，但博翠府与尚合府位于板块偏北面，比较靠近崇贤。而运河新城宅地比较靠近南边的桥西板块，而且与西边的运河相距400米左右，有景观资源。
  而且根据大运河新城的规划，这里将在2022年之前成为集文化、旅游、科技、创意、数字经济为一体的城北新中心。而即将出让的运河新城宅地，正位于大运河新城的核心地带。但开发商对这份预期买不买单，或许只有在成交的那一刻才能见分晓。
精装均价45000元/㎡ 东新宅地将重塑板块价格线
  除了运河新城宅地外，东新单元宅地也很具有“话题性”。该地块东至规划费家塘路，南至规划东园南路，西至规划绿化，北至规划绿化，出让面积16956㎡，容积率2.1，建筑面积35608㎡，也需要配建10%的公租房。
  根据公告，该地块起价82183万元，起始楼面价23080元/㎡，上限楼面价29961元/㎡；限毛坯销售最高均价40000元/㎡，毛坯销售最高单价44000元/㎡，装修价格5000元/㎡。
  东新单元已经断供两三年了，目前没有新房在售，二手房均价在3.5万—3.7万元/㎡左右。从地块限价标准来看，日后入市了也不存在倒挂情况。
  因此，东新宅地45000元/㎡的精装均价，会重塑板块日后的价格线。但是，这样一来，对周边附近板块已经成交了的高价地，就有些尴尬了。比如隔壁三塘板块的九龙仓·天御、中冶·锦绣华府。
  九龙仓·天御和中冶·锦绣华府都是2017年三塘板块诞生的高价地。其中，九龙仓·天御项目的成交楼面价为36453元/㎡+自持25%，是当时的板块地王；而中冶·锦绣华府项目的成交楼面价29810元/㎡+自持36%，并且需要现房销售。
  据了解，九龙仓·天御和中冶·锦绣华府这两个项目的毛坯保本价就在50000元/㎡以上，而当隔壁板块东新宅地的45000元/㎡的精装均价已成定局时，九龙仓·天御和中冶·锦绣华府该如何定价呢？
  此外，笕桥宅地的上限精装均价是40800元/㎡，与板块内在售新盘——璟宸府的精装高层价格一致；而桃源宅地30000元/㎡的上限毛坯均价，略高于目前板块内在售新盘——融创金成臻蓝府的高层毛坯均价。
毛坯均价拉升近5000元/㎡ 星桥房价将站上2字头？
  8月8日当天，除了主城区，余杭区也挂牌了第二批限价房地块。是两宗商住地，分别位于星桥板块和仁和板块，也于9月10日出让。
  星桥商住地位于星桥大道以东、临丁路以北，出让面积104648㎡，容积率2.6，建筑面积272085㎡。其中，住宅部分占了总体量的64%，其他部分将打造商业、商务以及交通场站设施。
  该地块起价190460万元，起始楼面价7000元/㎡，上限楼面价9095元/㎡；日后商品住房毛坯销售均价不高于21000元/㎡，毛坯销售最高单价不高于23100元/㎡。装修价格不高于3000元/㎡。
  据了解，这宗星桥商住地紧邻丁桥板块，而且是地铁3号线星桥站的地铁上盖物业，交通便利、区位好。周边还有星桥一小、星桥中学等教育资源。从地块要求可以看出，日后该地块将打造临平新城TOD项目。
  目前星桥板块内唯一在售新盘是天都城，距离这宗星桥商住地大约1公里左右。今年3月，天都城沁源公寓组团的毛坯均价16327元/㎡，中签率仅2.67%。相比之下，这宗星桥商住地21000元/㎡的上限毛坯均价，把板块内的房价“天花板”拉升了近5000元/㎡。
  而对于目前商业配套较为欠缺的星桥板块而言，星桥商住地的商业部分，可以为板块填补商业的缺憾。另一宗仁和商住地的上限精装均价为20000元/㎡，板块内目前有两个待售项目——上塘九里、北城芳满庭，虽还未申领预售证，但预计高层精装均价与20000元/㎡相差不大。
地价不涨，涨房价 崇贤的限价会突破吗？
  8月16日，余杭区再次挂牌了2宗商住地，分别位于崇贤板块和东湖板块，预计9月17日出让。
  今年，是崇贤刷存在感的一年。从杭州第一个现房项目——远洋路劲·上河宸章，到绕城内均价2万元/㎡左右的刚需盘，崇贤正一次次被推上杭州楼市“热搜榜”。
  此次挂牌的崇贤商住地东至卧龙浜、南至崇杭街、西至崇康路、北至前村街。出让面积57139㎡，容积率1.5-2，体量约11万方。其中，商业部分占了10%，还需配建5%的公租房。
  地块起价114278万元，起始楼面价10000元/㎡，上限楼面价12975元/㎡。其中，上限商品住房毛坯销售均价20000元/㎡，毛坯销售最高单价不高于22000元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡。
  回顾近两年崇贤的拿地进程，最集中的是在2017年，那一年，崇贤板块成交了5宗商住地，且都达到了12999元/㎡的封顶地价，而路劲远洋·江南院子项目更是创下了楼面价12999元/㎡+自持18%的“战绩”，即使挂牌的这宗崇贤商住地能拍至封顶，也超越不了。
  因此，崇贤板块的库存十分充足。据记者不完全统计，目前板块内在售及待售项目达5个之多。对标上个月售罄的远洋路劲·上河宸章，这宗崇贤商住地的上限毛坯均价——20000元/㎡，比上河宸章17800元/㎡的高层毛坯均价，要高2200元/㎡。
  即使对标板块内目前在售的精装新盘——秋实宸悦（精装高层：20600元/㎡），这宗崇贤商住地日后的上限精装均价也要比其高出2400元/㎡。
  从区位图看，该地块紧邻崇贤唯一的商业综合体上亿广场，东侧不远处就是崇贤中学，1公里范围内还分布有向阳文体公园和卧龙浜公园。地块隔壁是预计下半年一次性推盘的现房项目——绿都东澜府。
  而另一宗挂牌的东湖商住地，日后商品房上限精装均价为19800元/㎡，跟目前板块内新盘普遍19000元/㎡的精装高层均价差不多。


来源：每日商报
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