刚需当道 惠州高端楼盘自救可适时放低身段

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春暖花开的3月，让人感觉神清气爽。而这个月楼市略微升温的表现，也给开发商带来了的信心。然而，细看近期成交数据不难发现，刚需族已经撑起楼市半边天。对于目前惠州的地产，大多业内人士认为投资客在逐渐减少，刚需已经替代投资成为主要的“蛋糕”。从2011年号称史上最为严厉的调控开始以来，惠州投资性等居住需求开始变得裹足不前，开发商逐渐转投刚需。在全城都主打降价牌的时候，惠州的高端项目是降还是不降？推还是不推？豪宅能否寻得另一片商机？
市场：以价换量趋势明显
今年前3月，销量排前的基本都是低价入市或降价幅度最大的楼盘，城区成交套数排名前八的楼盘均价皆为4字头或5字头
进入2012年以来，在大户型销售持续遇阻以及首套房利率松绑的前提下，各开发商更加充分意识到夺取刚需市场份额的重要意义，由此一来，刚需置业者无疑将成为今年楼市的主角。据克而瑞CRIC监测惠城区楼市数据统计，今年前3月，销量排前的基本也是低价入市或降价幅度最大，代表楼盘为中信凯旋城花园、中信水岸城花园、德威摩卡小镇、海伦堡院子等。各楼盘之间积极博弈，以价换量形势明显。
为争取客户，除了大打“价格牌”，惠州的开发商也绞尽脑汁想出各种营销手段，其手法多种多样，包括特价房、降单价、低首付、送装修、送学位、围绕节日搞活动做文章，邀请明星为项目造势，在此火力猛攻下，不少刚需族纷纷入市，呈现量升价跌的态势。
惠州中诚嘉信董事总经理杨锦斌认为，目前市场上的一手住宅存货数量还很大，多数开发商的回款压力也很大，所以很多楼盘其实从去年下半年就开始在降价了。受多个项目降价促销等影响，观望、潜在的刚需购房者的购房需求被激发，2月份惠州楼市成交量逐步恢复常态，3月份以来的成交量也不断上扬，市场小阳春行情来临。
刚需族：最关注价格
一位售楼人员介绍，刚需族购房，最关注的就是房子的单价和总价，“他们看楼的时候表示希望在售楼盘价格再下降一些，哪怕是一个平方米下降10元。”
正是趁着降价和较小户型推出的时机，惠州许多已观望很久的刚需也准备出手。“好不容易看见房价降了，不想再错过了。”庞小姐刚在南部新城附近买了一套房子，她告诉记者，这套房子是她首次置业。记者走访市区数个楼盘发现，前来销售中心咨询的市民不在少数，大约七成以上属于刚需购房，其中包括“婚房刚需”、“改善型刚需”和“学位房刚需”。
万科CE0郁亮曾说：“我们要和有暴利可图的时代告别，要向制造业学习，有正常的行业利润水平，通过品牌，性价比等赢得市场机会。”
作为生存必需品的房子，其刚性需求原本是楼市名正言顺的楔子，且源源不断地维持着市场的供求平衡。和投资客相比，刚需购房者有一个明显的特点，就是对价格“异常”敏感。
“在价格层面来看，项目如果在刚需置业者最能接受的价格区间，销售态势就会火爆。”在江北宏益公馆的售楼中心，一位售楼人员告诉记者，刚需族看楼的时候都希望在售楼盘价格再下降一些，哪怕是每平方米降10元。
根据中原地产的统计数据，上周（3月19日至3月25日）惠城区本周一手房成交617套，环比增加39%；面积合计69584.18平方米，环比增加41%；惠城区上周住宅均价为5601元/平方米，环比上升13%。惠阳区一手房成交143套，与上上周持平；面积合计19774.37平方米，环比上升29%；惠阳区上周住宅均价为5200元/平方米，环比下降4%。中原地产惠州策略中心相关负责人认为，上周惠州地产市场活跃，有2个项目开盘、多个项目加推新品或举行相应主题活动。虽然上周价格环比有所上升，但和去年年底6000多元的均价相比，还是下降了不少。
豪宅：也可适时放低身段
专业人士分析，今年楼市的主战场将在自住市场，得刚需者得天下，豪宅项目除了拼特色，还得放低身段。
3月28日消息，受到国家限购令的重压，一线城市的豪宅市场回软。由房地产顾问服务公司莱坊和花旗私人银行联合发布的《财富报告》2012年刊指出，一线城市受限购政策影响主流房价一直下降，豪宅市场涨幅放缓。
和往年相比，惠州一些主打别墅、花园洋房的高端项目今年不得不先放弃往年的“主战场”，先以普通高层亮相。江北一别墅大盘的销售负责人表示，部分高端项目近期销售确实比较缓慢，投资客比往年减少了许多。
在全城都主打降价牌的时候，惠州的高端项目是降还是不降？推还是不推？记者了解到，从3月1日至3月27日，惠城区和仲恺高新区共有9个项目获批预售证，分别是合生·高尔夫庄园、中信水岸城、中锴·华章、华润御苑、惠州华贸中心铂金府、中信凯旋城（二期）、新世界长湖苑（三期，即曦岸）、方直·君御和鹏基·半山名苑。
这9个项目批售房源最多的是惠州华贸中心铂金府，共有542套，其中住宅534套，商业8套，房源主要是小户型公寓，预计将在4月份入市。批售房源数量第二多的是鹏基·半山名苑，共449套，全部为住宅产品，自入市以来一直卖别墅产品的鹏基·半山名苑新批的房源中，除了传统的别墅产品外，还有5栋11层的小高层单位。
作为一个楼盘而言，如何卖有时也比卖什么更加有效。在刚需族紧盯市场低价楼盘之时，惠州的高端楼盘该何去何从？有业内人士认为，高端楼盘要想在激烈的竞争中胜出，品牌、定位、地段、风格、户型、配套、物业……每一个方面都必须做大做强。
在昨日五矿·哈施塔特别墅区开放现场，虽然推出的都是200平米联排、330平方米双拼别墅项目，但前来参观的人数却很多，别具风情的奥地利小镇特色吸引了一些高端买家。“除了拼特色，还得放低眼光。”专业人士分析，今年楼市的主战场将在自住市场，得刚需者得天下，豪宅项目也可以适时放低身段，在先赢得购房者和品牌优势之后，再考虑销售高端项目。
记者：黄慧莹

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