限购令下发第二天买豪宅 业主诉开发商退房退款

朦胧泡影

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

　　国务院商品房限购令出台的第二天，对此毫不知情的炒房客在重庆买了一套百万豪宅。他交了近50万元首付款后，银行按照国务院限购令不给办按揭。按揭没办成，炒房客起诉要求退房退款。近日，记者从渝中区法院获悉，该院一审判决他败诉，他已提起上诉。

　　炒房客买百万豪宅

　　据了解，杨先生是浙江瑞安市人，平时并未在重庆工作和生活。

　　杨先生的律师、重庆合纵律师事务所律师王虹入称，2010年4月9日，杨先生在渝中区高九路订了一套豪宅，套内120平方米，总房款155万余元。他咨询了置业顾问，说明自己是外地人，问能否办理按揭贷款。置业顾问明确告知可以办。

　　杨先生的另一位律师、合纵律师事务所律师韩龙涛称，4月18日，杨先生就交了47万余元首付款、大修基金等，并签订购房合同。

　　1个月后开发商告知，国务院出台了限购令，他办不了按揭贷款。

　　记者从市国土房管部门了解到，2010年4月17日，国务院出台国发〔2010〕10号《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知被广泛称为“国十条”，对外地人异地购房有这样的限制性条款：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　起诉要求退房退款

　　“如果知道限购令，肯定不会往火坑里扔钱。”韩龙涛律师介绍，该限购令规定，外地户籍人员在渝购买商品房，需要提供在渝的1年以上纳税证明，或者参加重庆当地社保的证明。而限购令是在杨先生签订合同的头一天出台的，杨本人并不知情。

　　他还认为，作为开发商，应该知道相关政策，并及时告知购房者，可开发商只字不提。

　　杨先生要求开发商退房退款无果，起诉到法院。

　　法庭上开发商辩称，办理银行按揭贷款，是杨本人的义务，他们不可能承诺包办银行按揭贷款，也不存在委托办理的关系。无法按揭贷款，是因为国十条限制以及杨先生自身条件受限制的原因引起。另外，商品房买卖合同合法有效，任何一方不得擅自变更或解除。

　　意外栽在解除期限

　　法院审理后认为，相关司法解释规定，如果法律没有规定或者当事人没有约定的，在对方当事人催告后，行使解除权的合理期限是3个月。如果对方当事人没有催告的，解除权的期限为1年。超过1年不要求解除，解除权消灭。

　　购房者杨先生陈述签订合同一个月左右就知道办不了按揭贷款，就应当在2011年6月前告知要解除合同。但其发送律师函的时间是2011年9月27日，起诉是在同年11月，均已超过1年的解除期限。所以，法院对杨先生要求解除合同的请求不予支持。（首席记者 罗彬 实习生 刘珍珍）

　　记者了解到，在2011年6月的全国民事审判工作会上，涉及到国家宏观调控政策对房地产的影响，各省(直辖市)高级法院相关负责人达成共识，虽不是司法解释，但对各基层法院断案有影响。渝中区法院相关人士对此进行了解读。

　　政策原因提高首付和贷款利率，可以解除合同

　　购房者有证据证明因为国家宏观调控政策原因，使首付款比例提高、贷款利率提高，或者不能办理按揭贷款，导致购房者无履约能力的，购房者请求解除合同并退房退款的，法院可以支持。

　　要特别提醒的是，这需要在1年内行使解除权。

　　限购二套三套房的可以解除合同

　　合同签订后因限购令不能买二套房或三套房的，购房人以“不可归责于双方当事人的原因导致合同不能实现”的理由请求解除合同、退房退款的，法院可以支持。但原则上不主张赔偿损失。

　　解除合同后开发商可以要求炒房客赔损失

　　法院对因国家宏观调控政策导致合同解除后的损失，应当区分刚需(基本住房)、改善型住房和炒房(投资性住房)。开发商对刚需和购买改善型住房要求赔偿损失的，原则上不予支持。

　　但开发商对炒房客请求相应补偿的，法院根据公平原则处理。如合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限；没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%。

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