据中国之声《新闻纵横》报道，今天（10日）下午，原本定于7月4日现场竞价拍卖的北京市海淀区万柳地块即将开拍。之前就有消息传出，北京市国土资源局已经给它设置了“合理价格上限”。
除此之外，也有消息说，万科、保利等知名地产公司将会参与这一地块的角逐。种种因素叠加，使得万柳地块还未开拍，就吸引了市场和业界关注的目光。
万柳处于高端市场区域 周边房价不低于5万/平米
海淀区万柳地块，地处北京西北方向，三四环之间，临近中关村，又在高校云集之地。整个地块现在被广告牌和围墙遮挡。在置业顾问康文龙眼里，这里配套齐全、交通便利，地理位置绝佳。
康文龙：首先是学校，北大、清华、中关村三小。再一个就是位置，在整个北京，是比较有名气的。交通非常方便，那边是四环，这边三环，而且离颐和园，圆明园，玉泉山（很近），走过去5分钟，反正配套非常成熟。
5月30日，万柳地区居住用地项目也就是六郎庄搬迁平衡资金用地，以挂牌方式入市，底价为18.66亿元。到7月4日竞价截止日，北京市土地整理储备中心共收到了10份报价单，最高者出价19.56亿元。中原地产首席分析师张大伟强调，万柳地块是优质地块，虽然规划建筑面积只有7万多平方米，这块地挂牌的起始楼面价已经达到每平方米24000元。
张大伟：本身这块地所处区域是一块高端市场区域，而且本身这块地的性质比较好，它是纯住宅地块，它的容积率只有2.0，在当地区域来说也是一个优质产品。
万柳地块旁的一家地产中介告诉记者，6月份，他们的二手房佣金就赚了70多万。周边几公里内，可以说没有每平米低于5万块钱的房子。
地产中介：这边的小区是比较高端的小区，就像这个万城华府成交价是8万6左右，这块地的东侧有一个2000年的楼盘，成交价将近是在6万1左右。
成交楼面价或介于3-3.5万/平米之间
有消息称，北京市已经为万柳地块设置了“合理价格上限”，一旦开发商的报价“撞线”，将通过竞争地块上配建“回购房”的面积，确定万柳地块的归属。万柳地块的交易时间推后一周，也有报道分析，土地储备中心可能会通过降低“合理价格上限”的方式，控制最终的土地成交价格。中原地产首席分析师张大伟分析，万柳地块的合理价格上限可能会控制在50%的溢价率之内，也就是说，这块地的楼面价可能会突破3万/平方米，最后成交楼面价可能在每平方米3万-3.5万之间。
张大伟：这种产品出来之后，应该是12到15层的小高层，按照它的容积率和区位来算，它大概也就是一到两栋楼的比较小的小区，所以整体计算下来的话，楼面价应该是在3到3.5万之间，最后溢价率应该会控制在50%以内，限价我觉得也会限在50%以内。
保利、融创联合体竞争力强 成功摘牌可能性高
有专家认为，万柳地块因为它有特殊的地理位置，成熟的环境配套。万科、融创、保利、中化方兴等多家知名房地产企已经确定投标。在易研通分析师王先生看来，保利、融创联合体的竞争力会更强些。
王先生：像融创和保利的联合体，他们一个是国企，一个是不差钱的，他们联合在一起，成功摘牌的可能性比较高。
曾因开发北京最贵豪宅——钓鱼台七号院而为公众所知的中赫地产，也加入了万柳地块竞拍阵营。
王先生：旁边的楼盘已经卖到8万多了，它入市是明年年中的时间段，那个时候卖8万可能就是常态价格，所以它的投资收益率很高，所以它的楼面地价可以让开发企业承受的可能就比较高，大家还是比较热衷于它的。
专家：万柳地块系特例 成交价对楼市影响有限
不过，记者采访到的分析人士有个相对一致的认识，在堪称“史上最严厉”的国家宏观调控房地产的大形势下，虽然万柳地块的成交价不会低，楼盘建成后，更会卖出每平方米七八万的价格，但因为它是特例，对市场的影响有限。
张大伟：本身这个区域市场就不是普通住宅的市场，它本身的这个影响应该不会很大，因为它和一两万的普通市场是两个割裂开的两个市场。地价再低，这个区域也不是普通购房者能买得起的。其实整体上应该说是对市场松动的信号非常敏感，实际上它的意义不是很大，五六百套的供应住宅，一个地块，能有多大影响？被解读的信号意义会更大一些。
张大伟认为，在2012年北京土地供应计划中，可能出现两个极端，小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的深入会继续降温。 |
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发表于 2012-7-11 16:16:45
