原定于7月4日现场竞价拍卖的北京市海淀区万柳地块，确定在明天(10日)下午开拍。有消息称，北京市已经考虑调低万柳地块竞标的“最高限价”。也有说法，万科、保利等知名地产公司会参与这一地块的角逐。种种因素集合，使得万柳地块还未开拍，就吸引了市场和业界关注的目光。
海淀区万柳地块，地处北京西北三四环之间，临近中关村，又在高校云集之地。整个地块正被广告牌和围墙遮挡，一条街之隔的某地产中介工作人员早就听说了明天万柳地块要拍卖的消息。在置业顾问康文龙眼里，这里的地理位置绝佳。
康文龙：第一学校好，北大、清华、中关村三小。第二位置好，在整个北京也是比较有名气的；交通非常方便，在三四环中间，而且离颐和园，圆明园，玉泉山都很近，配套非常成熟。
5月31号，“北京市海淀区万柳地区居住用地项目”以挂牌方式入市，底价为18.66亿元。到7月4号竞价截止日，竞标者最高报价19.56亿元。中原地产首席分析师张大伟强调，万柳地块是优质地块，虽然规划建筑面积只有7万多平方米，但这块地挂牌的起始楼面价已经达到了每平方米24000元。
张大伟：这块地是一块高端市场区域，而且本身性质比较好，是纯住宅地块。它的容积率只有2.0，在当地区域也是一个优质产品。
有消息称，北京市国土资源局已经告知竞买参与方，在报价达到最高限价后，竞标方将通过竞争地块配建保障房面积的方式决定中标者。中原地产首席分析师张大伟分析，这块地的合理价格上限可能会控制在50%的溢价率之内，楼面价可能会突破3万/平方米，最后成交楼面价可能在每平方米3万到3.5万之间。
张大伟：这个位置相对而言比较合理，产品应该是12到15层的小高层。按照容积率和区位来算，它大概也就是一到两栋楼的小区，所以整体楼面价应该是在3万到3.5万之间，最后溢价率应该会控制在50%以内，限价也会在50%以内。
易研通——北京的一家房地产信息数据分析机构做过万柳地块的相关分析报告，报告参与人王先生说，他们判断的最终楼面成交价也在3万以上。
王先生：万柳地块属于传统的富人居住区，又有西山景观等，按照40%挂牌议价成交价格均下来应该是33605，这样的价格已经是当前的地王价格了。
有专家表态，只要有人应拍万柳地块，它就会是地王。多家知名房地产企业比如万科、保利、融创等，已确定参与这次投标，在易研通分析师王先生看来，保利、融创联合体的竞争力更强些。
王先生：一个是国企，一个不差钱，它们联合在一起，成功摘牌的可能性比较高。
曾创下北京房价最高纪录35万元/平方米的钓鱼台7号开发商——中赫置地也会参与万柳地块的投标，强大的竞拍阵容让人们越发联想，万柳地块会成为新地王。
王先生：旁边的楼盘已经卖到8万多了。它入市是明年年中，那个时候卖8万可能就是常态价格，所以它的投资收益率很高，它的楼面地价可以让开发企业承受的也就比较高，所以大家还是比较热衷于它。
不过，中原地产首席分析师张大伟和一些分析师人士有个相对一致的认识，虽然万柳地块的成交价不会低，但它对市场的影响有限。
张大伟：这个区域市场不是普通住宅市场，按照北京目前在售的项目标准，这块地市场售价应该会在6到7万，甚至以上。这块地的地价对市场的影响本身不会很大，因为它和一两万的普通住宅市场是割裂开的两个市场，普通购房者买不起这个区域。
其实大家整体上对市场松动的信号非常敏感，解读时就会认为，它不管出来什么价格都会被认为是地王。实际上它的意义不是很大，五、六百套的供应住宅能有多大影响，被解读的信号意义会更大一些。 |
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发表于 2012-7-11 22:17:14
