绿地集团超高层地标运作模式：高处不胜寒？

你去哪我就去哪

　绿地又刷新了成都天际线的高度。高达468米的成都绿地中心（项目招商信息），将成为“成都第一、西部第一、中国第四、世界第七”，现今已进入施工阶段。

　　而成都绿地中心从拿地到动工，绿地仅花了不到半个月的时间。

　　7月19日，绿地集团以底价14.8亿拿下成都锦江区粮丰村447.69亩地块。12天后，绿地随即宣布成都绿地中心正式动工。

　　对绿地而言，这只是以绿地命名的又一座超高层建筑而已。近年来，绿地已在南京、南昌、大连、武汉、济南、郑州等六地陆续打造一批超高层区域地标性建筑，并统一冠名为“绿地中心”。

　　截至目前，绿地在建的超高层建筑已经超过16栋，建筑规模量亦是中国地产企业中最大的。

　　随着一座座绿地中心迅速在全国各地落桩，绿地的发展重心也开始逐步向商业地产倾斜。

　　超高层专业户

　　绿地在商业地产方面有相当大的想象。

　　绿地董事长张玉良日前透露，目前绿地已经把40%的开发量都放在商业地产上，其中在建面积4500万平方米，已建面积达到3000万平方米。

　　“这两年房地产调整的比值很大，之前商业地产占我们整个地产的比重当中的10%到20%，今年商业地产开发量占到整个集团的40%，这种业务结构调整极大地推进了我们的发展。”张玉良称。

　　不仅如此，张玉良还透露，2011年绿地商业地产销售额增长100亿元，而在今年上半年，商业地产相比同期亦增长100亿元，预计今年全年绿地商业地产销售额会增长200亿元。

　　而这一切，随着各地超高层建筑的逐一落成而实现。绿地俨然已成为国内超高层建筑的专业户。

　　“做地标性建筑不是我们想做，而是政府想做。我们是中国超高层专业户，他们都想我们去做超高层。我们想进入一个新城市，就要做政府喜欢做的事，政府想要做，我们就做。我们不会随便跑到一个城市去建超高层，因为超高层投资额度大，建设周期长建设难度大。”绿地相关人士曾无奈表示。

　　亦曾有人士如此直言，多数超高层项目的立项不是因为经济技术原因，而是因为政府原因，政府想要出政绩。不过，这恰恰是绿地快速扩张的捷径。

　　相关分析人士直指，绿地这一看似是一种市场经济条件下的盈利模式，本质是土地寻租为主导的伪市场模式。

　　业内喜欢把张玉良称为“红顶商人”，缘因绿地一直“做政府想做的事”，将“红顶”的积极一面充分发挥，使之成为绿地实现快速发展的独特模式。

　　张玉良曾表示：“绿地集团做的是当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事。在服务全国的同时发展和壮大自己，我们是最懂政府的开发商。”

　　地标运作模式

　　商业地产资深人士指出，在当今社会，开发超高层的技术已经不是问题，所以绿地做超高层的核心目的，就是意欲借此获得更多的土地。

　　“现在政府要我们拿地，不是我们想去，政府想建超高层建筑，不是我们主动想做。如果他们给我其它的地，不要我建超高层，我何乐而不为呢？”绿地相关人士曾称。

　　行业人士透露，绿地已经把为地方政府建设超高层建筑作为重要的战略，因为超高层拿地便宜，还能得到地方政府的其他支持。

　　有一则业内流传的小故事就是，张玉良2009年到济南考察，当地官员建超高层地标欲望强烈，绿地决定接标。

　　不过在与官员商谈超高层项目时，张玉良就提出将11亿元地价降到8亿元。几经商讨，结果地价不变，政府将原给绿地的2000亩捆绑用地增加至2500亩。

　　通过上述方式，绿地这几年以低价吸入大量土地储备，每年的土储量都能保持5000万至6000万平方米左右。据张玉良保守测算，绿地项目获得的方式，在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上。

　　相关人士指出，这样前期开发成本的降低，让绿地可以利用较大的杠杆布局全国数十个城市，并保证稳妥的资金匹配，最终也令绿地项目实现高溢价。

　　不仅如此，尽管绿地至今未上市融资，却在各地不断扩容动辄上百亿的大型项目。据了解，单成都绿地中心（项目招商信息）的投资额就达到120亿元。

　　张玉良更透露，今年二季度绿地集团在全国各地已上马超过1000亿元的项目，预计今年的总额会达到2000亿元，

　　然而至目前为止，尚未看到绿地资金受困的迹象。

　　不难发现，绿地每每有重要项目上马，背后总是会出现由多家银行组成的强大银团。

　　以大连绿地中心为例，在项目开工典礼上，绿地与国家开发银行上海分行、中国银行辽宁省分行、中国工商银行大连分行、中国农业银行大连分行签署了银企合作协议，四家银行总计为大连绿地项目的工程建设提供45亿元的资金支持。

　　当然，由于目前银行对地产项目的信贷已经全面收紧，绿地也开始寻求更多产业如能源的拓展，以支持地产开发需要。

　　高处不胜寒？

　　不过，“做政府想做的事”的绿地，虽然经常得到地方政府的大力支持，但可能面对的风险及难题也不少。

　　2010年上海嘉定地王由绿地以近20亿的底价获得，折合楼面价仅9774元/平方米。然而，摆在绿地面前的，还有更苛刻的出让条件，不是一般企业愿意碰的。

　　据悉，上述地块保证金高达出让总价的30%，6个月内动工，且有5%的保障房配建要求(定价仅为该地块开发的商品住宅售价的60%，房型和建筑面积则需与住房保障事务中心协商)。

　　此外，分析指出，由于多数项目为政治性工程，因此可能存在时间短、论证少的特征，这对后期的设计、实施产生不利影响。

　　据了解，绿地济南普利中心项目高260米，为济南第一高楼。普利中心在设计过程中就遇到了两大难点--地下泉水的保护及地下电缆的维护。

　　前者在设计阶段才开始重视，进而影响了设计进度；后者在规划要点出台之后才摆出来，最终影响了裙房的布置。

　　同时，相关分析人士亦指出，国内超高层建筑的建安成本为3000-5000元/平方米，在定价上，绿地可获得较高的溢价，但这对绿地的资金实力和整体营销能力也将带来一个不小的考验。