温州大摆土地盛宴 一次“出让”三千亩

世豪扩扑

相当于前五年供地总和

　　另有6万亩待供即将开建中国最大围垦项目

　　一期获地13.3万亩

　　温州"病症"：体制创新后续乏力，未能进一步释放经济活力；金融环境未能改善，企业融资困难，民间融资不时冒出险情；产业转型升级缓慢，低端制造业仍是支柱产业，未能出现新增长点，高新技术产业对GDP的贡献仅10%左右。

　　瓯江。七都岛。按照规划，这里将矗立起温州的新地标--高达320米的超五星级宾馆。

　　在全国多处出台大手笔投资计划的背景下，人均国有建设用地拥有量在浙江11个市中最低的温州也端出空前规模的"地产盛宴"。8月25日，"市区地产投资推介会"向全国300多名地产商端出52宗共3220亩国有建设用地。

　　过去都是全国到温州推介地产、房产，如今，温州请全国地产商到温州。在会上，市长陈金彪说，一次推出3220亩经营性土地，是市区过去几年的土地出让总和，通过这种方式来吸引民资、外资、国资。当地媒体的报道说：温州发展正处在全面转型期，应坚持以项目建设为抓手，通过政府投资带动民间投资，掀起大投入、大建设、大发展的热潮。

　　温州曾是在经济领域创造诸多传奇的明星城市，近年来却陷入增长乏力的困局。今年上半年，其地区生产总值增幅仅5%，列全省11市末尾。

　　"这是此前从未有过的大手笔。"昨天，该市发改委投资处处长李岳海告诉早报记者。据温州天浩置业有限公司统计，这次提供的土地相当于2007-2011年温州市区的供地总和。

　　"今天的投入，明天的产出，后天的发展"，推介会上，陈金彪还表示，今年温州的固定资产投资预计将达到2280亿元，明年他的期望是3000亿元，"十二五"期间要突破1万亿元。

　　温州不断被"挖角"

　　外地从省政府到县政府都派人常驻温州，招商机构逾百个，深入温州各县、市,减免税收，还免费提供土地

　　凭借改革的先发优势，温州曾迸发出空前的经济活力，但进入21世纪后，经济增速逐步滞缓。"近几年，温州的GDP增幅长期处于省内11个市后几位，今年上半年仅5%，处于末尾，连生产总值绝对数也被绍兴市超越，退居全省第四"，该市委党校科研处处长王健表示，温州已跌出浙江经济的"第一阵营"。

　　据统计，上半年，温州规模以上工业总产值从一季度的同比下降2.8%扩大到下降3.1%。工业用电量从同比下降2.4%扩大到下降5.7%。

　　温州大学商学院常务副院长张一力表示，温州率先开始经济改革，现在也是率先暴露"病症"的地区，主要体现在三个方面：体制创新后续乏力，未能进一步释放经济活力；金融环境未能改善，企业融资困难，民间融资不时冒出险情；产业转型升级缓慢，低端制造业仍是支柱产业，未能出现新增长点，高新技术产业对GDP的贡献仅10%左右。

　　与此同时，温州还不断被"挖角"，各地的大举招商导致企业、资金外流。温州市国内经济合作办公室招商处副处长顾新民表示，外地从省级政府到县级政府都派人常驻温州招商，机构超过100个，不仅设在温州市，还深入县、市；招商条件优惠，减免税收，还能免费提供土地，这些都是温州难以做到的。

　　据该市发改委党委委员张天长透露，年初市政府制定的今年GDP增长目标为10%左右，但因欧债危机导致出口受阻、民间金融风波等，现在看来已不太可能实现。此次大规模推地的目的是增加投资，拉动经济增长。王健表示，温州以往的投资偏少，投资率(全社会固定资产投资占国内生产总值的比率)远低于全国60%左右的水平，"刺激出口，地方政府在税收、汇率等方面没有调整权，投资是比较直接、有效地拉动经济增长的方式。"

　　"十一五"期间，温州的年投资率在30%左右。去年，温州完成全社会固定资产投资1751.5亿元，增长89%，投资率从上年的31.7%提高到52.3%。而按照《温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求，2011-2015年的 "十二五"期间每年的投资率都要达到50%，改变投资、消费格局。

　　商服用地超过一半

　　3220亩用地中商服用地最多，有29宗1831亩；其次是住宅用地11宗866亩--两者的面积分别占总面积的56.9%、26.9%

　　温州市有关部门的一份材料显示，投资率要达到50%，仅靠政府性投资和市内资本，难度越来越大，必须引进市外资本，关键是要策划、储备一批成熟的大项目、好项目。

　　一两个月前，温州市公共资源交易中心让各城区上报可供出让、招商的净地，汇总后合计52宗3220亩。市国土资源局土地利用处副处长肖晓锵告诉早报记者，招商地块的规划已经完成，企业确定投资意愿便可挂牌出让。

　　早报记者发现，3220亩用地中商服用地最多，有29宗1831亩；其次是住宅用地11宗866亩--两者的面积分别占总面积的56.9%、26.9%；其余为通信设施用地1宗16亩、加油站用地1宗3亩、医疗设施用地1宗32亩。

　　目前，温州市区建成区面积已扩至195平方公里，通过正在建设的高速公路、市域铁路等基础设施，城市框架将进一步拉开，形成1个中心、6个副中心、50个区域性中心的格局。"这意味着对城市商业的需求将进一步提升"，天浩置业董事长王珍楠表示，从业态上说，城市商业最初是沿街店铺，再发展到百货商场，最后是对板块配套、价值提升作用显著的城市综合体。

　　据了解，温州常住人口913万，是全省人数最多的市，但城市商业还多停留在沿街商铺阶段，百货商场也少，更没有成功的城市综合体。两三年前，温州鲜有综合体地块出让，普通商服用地供应也偏少。近年，已引入万达广场、万象城，目前在建和即将开业的综合体有五六个，在3220亩招商地块中也有综合体地块。

　　杭州赢商商业投资管理有限公司总经理方芳表示，商业地产的操作难度超过住宅，尤其是综合体等大型物业，浙江很少有擅长的开发商，所以温州只能放眼全国。"毕竟，商业对就业、税源等的贡献巨大，1个4万-5万平方米的商业体，一般能为1500-2000人提供就业，比同等占地规模的制造业多；同时，住宅从税源角度讲是一次性消费，而商业属长期经营，带动消费，4万-5万平方米的商业体一年能贡献五六亿元的税收。"她表示，目前宅地行情不佳，商服用地也相对容易出让。

　　现在，工业在温州经济结构中仍是大头，去年的三次产业结构比例为3.2∶52.2∶44.6，但温州坚持"三二一"的结构调整，希望在"十二五"将第三产业的比重提升到50%以上。事实上，3220亩用地中1831亩的商服用地已超过当地年度计划--市政府3月发布的《2012年度国有建设用地供应计划》显示，商服用地计划供应量为1787亩。

　　以往，温州市区出让的宅地单宗面积多在二三十亩，40亩便是大体量，而这次推出的宅地宗均面积达78.7亩。参与招商的天浩置业市场总监向洋表示，温州房地产市场基本由本地房产商构成，实力、操盘经验与国内大型房产开发商有较大差距，而后者偏好大型地块。

　　去年，温州房地产市场遭遇寒流，市区出让土地617亩，是2010年的七成，未完成年初1746亩的计划；今年迄今未有宅地出让。据市国土局统计，受楼市低迷影响，目前温州土地供应完成仅为年供应计划的30%左右。据肖晓锵介绍，此次供地招商的初衷之一是落实调控政策，加大土地供应，平抑房价，同时完成年度供地计划。不过，地块未必都在今年供应，会在有企业确定投资意向后谨慎推出。不然，一旦流拍将影响土地市场。

　　该市发改委党委委员张天长表示，今年经济增长乏力，除了欧债危机导致出口受阻、民间金融风波，主要在于房地产市场未恢复，而温州民资多陷其中，无力回哺温州。

　　"供地不足"曾掣肘发展

　　因拆迁、征地等未处理到位等导致未供应的土地累计近10万亩，相当于近两个开发区的面积，意味着每年有200多亿元"烂在地里"

　　去年，温州实现地区生产总值3351亿元，增幅达9.5%，超过全省水平。市发改委投资处处长李岳海告诉早报记者，温州去年的全社会固定资产投资增长89.2%，"现在消费不振、出口也不景气，只剩下投资拉动。"他还表示，温州去年的投资举动引起了浙江省的重视。

　　8月下旬，浙江召开扩大有效投资推进大会，面向民间资本招商推介441个重大建设项目，总投资额11830亿元，涉及交通设施、能源建设、城市建设、金融服务业及商贸综合体、社会事业、旅游及文化创意、产业平台、农水工程等8个领域。该省发改委副巡视员谢晓波8月末表示，"如果没有有效投资的支撑，今年实现全省经济社会发展的主要预期目标会十分困难。"

　　《2012年温州市政府工作报告》显示，今年该市的投资重点是城市基础建设，包括高速公路建设、金(华)温(州)铁路扩能、市域轨道建设，机场扩建、港口提升，以及电厂、天然气输配工程等。同时，也包括脑力和健康投资，如创建等级幼儿园100所、省级义务教育标准化学校100所；开工建设温州肯恩大学，支持温州医学院、温州大学等高校提升办学水平；开工建设温医附二医瑶溪分院、市三医娄桥新院和市六医等项目等。

　　张天长表示，温州现在的做法是以政府投资基础建设等改善市域环境，吸引民间投资各类产业。据市招商局统计，上半年全市省外回归引进并投入生产经营的到位内资68.85亿元，完成浙江省制定的全年目标任务的60%、温州市制定目标的43%。

　　然而，"供地不足"曾一直是温州发展的掣肘，原因之一是"转而未供"。1999-2009年，该类已完成"农转用"(农业用地转为国有建设用地)，但因拆迁、征地等尚未处理到位等导致未供应的土地累计近10万亩，相当于近两个温州经济技术开发区的面积--若以开发区2010年115亿元生产总值计，意味着每年有200多亿元"烂在地里"。基于此，市、县近期成立土地开发提速专项行动领导小组办公室，清理该类土地，至8月已减少到6万多亩。同时进行大范围围垦，中国最大的围垦项目"瓯飞工程"已获国家审批，即将展开建设，一期可获地13.3万亩。

　　"这次3220亩的供地招商，还有一个目的就是解决信息不对称，告诉全社会：有土地、可以满足企业的投资需求。"肖晓锵称。

　　今年，一些地方陆续出台以投资为主的经济刺激计划，有学者担心数年前"4万亿刺激计划"中的一些弊端重演。对温州来说，那一轮巨量投资的恶果之一便是去年下半年的"老板跑路潮"--他们在泛滥的流动性引诱下，对形势估计过于乐观，盲目扩张生产或跨领域进入陌生行业，最后投资失败、资金链断裂。对此，温州大学商学院常务副院长张一力认为，投资的短期效应毋庸置疑，但长远看，还是要改善产业结构，转型升级，进行金融改革，鼓励创新，"不过，现在政府投资也侧重高校、研究机构等脑力领域，这些将在今后逐渐释放效益。"

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