房产交易纠纷 涉二手房最“火”

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随着房价节节攀升，房地产市场不断升温，由此引发的房产交易纠纷也接连浮出水面，成为当下的“热门官司”，这其中又数二手房买卖纠纷案件最“火”。以河东区法院为例，该院2009年受理此类案件62件，2010年受理183件，增幅达195%。今年仅1月至4月就受理了75件。

房价上涨是“祸首”

据统计，因卖方违约导致的房产诉讼占河东法院二手房纠纷案件总数的60%以上。而卖方违约的主要原因就是房价上涨。由于二手房买卖的手续较多，双方履行合同的时间周期较长，而在此期间房价不断上涨，导致卖方反悔。卖方违约主要表现为不及时清贷、不配合过户、拒不腾房等。其次，房屋权属登记不规范或房屋权属存在瑕疵也是引发诉讼的重要原因。如共有房屋出卖时未经其他权利人同意；夫妻单方处分共有房屋；共同继承人之一未征得他人同意单方处分房产等。此外，“新国十条”对贷款政策进行了空前紧缩，其中二套房首付比例提至50%、三套房暂停放贷、异地购房暂停放贷等规定对购房者影响较大，使得部分购房者预期的银行贷款额度不能足额获得，而自身又不能补足差额，遂以新政策变化为由，提出解除合同，导致纠纷发生。

守约方利益有保障

在审理二手房买卖纠纷案件中，法院更侧重于保护守约一方的合法权益。据法官介绍，在二手房买卖合同中，当事人既约定定金，又约定赔偿损失的，一方违约时，守约方既可主张定金罚则，又可请求赔偿损失。当事人只约定定金，没有约定赔偿损失的，当定金不足以弥补实际损失时，应当判决违约方赔偿守约方的实际损失，以保护守约方的合法权益。

关于共有人处分共有房屋的效力认定问题。如果当做为夫妻共有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时，一方做出出售行为，一般应当认定为有效，除非有证据能够证明出售方确属存在恶意买卖；如果权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效。但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

在具备能够继续履行的条件下，督促双方当事人继续履行合同，即使调解不成，也应当判决继续履行。在继续履行的同时，如果违约方给守约方造成损失的还应当依法予以赔偿。对于确实不具备继续履行可能性的，应当对守约方赔偿的主张予以支持，损失的主张应当包括直接损失和预期可得利益的间接损失。

减少纠纷三大对策

结合当下的二手房买卖纠纷，法官提出了三点对策，一是买卖双方在签订合同前应对合同进行全面审查，对不合理的格式条款及时予以变更，同时对合同内容的约定应当明确具体，便于实际履行，避免因约定不明导致履行不能而引发纠纷；二是完善房屋权属公示制度。建议房屋产权管理部门对房屋权属情况予以公示，便于当事人查询房屋权属情况，查明是否有查封、抵押等、共有人是否同意出售、交易房屋内是否有承租人或其他人居住、承租人及其他人是否有优先购买权等情形。三是制定对毁约方的惩罚性赔偿条款，加大毁约方的赔偿力度，保护守约方的合法利益。

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