二手房价暂未“刹车” 后效尚待供需博弈

面向大海

        随着“国五条”细则在各大城市的落地，房地产市场也出现了微妙变化。《中国经营报(博客，微博)》记者在对北京(楼盘)、上海(楼盘)市场的观察发现，依靠政策抑制房价的初衷尚未实现，两地二手房的价格还延续了微弱的涨幅，房价可谓暂时“没刹住车”。

  不过在多位业内人士看来，买卖双方市场的博弈才刚刚拉开序幕，真正决定房价走势的根源在于市场的供需关系。“政策只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为：“要根本上解决房价过快上涨的问题，就要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多地增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。”

  二手房价依然微涨

  记者了解到，为了化解20%的个税，市场上出现了卖家通过提高价格的方式，将20%个税转嫁到买方身上的现象。上海近日商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头，涨至2.52万元/平方米，环比提升3.8%。

  随着“国五条”细则的纷纷出台，各地的二手房成交量率先出现了剧跌。

  根据相关网站显示，4月1日至7日，北京二手住宅挂牌均价为35641元/平方米，环比下跌0.87%，与此同时，二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%。

  记者从我爱我家、链家地产等中介机构获悉，目前，二手房市场成交趋冷，虽然距离政策出台已经有10天的时间，不过工作人员处理的还是以前网签的业务。

  “3月份政策出台以前，累积了很多网签业务，现在基本上是处理这些工作。不过相比前几日，现在到店里咨询的人又多了起来，大家更多的是观望，二手房市场基本处于有价无市。”北三环一家中介机构人员陈庆告诉记者。

  根据“国五条”细则规定，业主对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。其中个人住房满5年且为唯一住房转让所得，免征个税，但是不满5年的住房要出售，必须执行20%的个税政策。

  记者了解到，为了化解20%的个税，市场上出现了卖家通过提高价格的方式，将20%个税转嫁到买方身上的现象。

  张女士为了置换房屋，同时处于买房和卖房双重角色。近日她刚刚把自己房子的售价从320万元涨到340万元。“因为我们要买的小区房价在3月中旬是3.3万元每平方米，现在已经涨到4.2万元每平方米，原因就是这个房子不满5年，业主把自己承担的个税平摊到房价上。”

  对此，我爱我家一位中介人员表示，目前二手房市场基本处于买方和卖方的一个博弈过程，近日二手房挂牌价格比较稳定，出现涨价的情况主要还是一些不满5年的业主一方面急于出售房屋，一方面又不愿意承担个税，而抬高挂牌价格。

  同样的情况也出现在上海。记者了解到，上海版细则落地之后，4月的上海楼市仍较往年同期更为活跃，但比起“窗口期”的3月，有了明显的回落。

  21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，清明节三天(4月4～6日)上海全市新建商品房成交498套、共计成交面积为5.75万平方米，与去年清明时相比分别上升了127%和133%。

  而“国五条”细则落地后首周，上海新建商品住宅成交0.14万套，共计面积为17.34万平方米，环比分别下跌60.7%和59.7%，这一成交量是近六周来的最低水平。与3月前7天相比，套数和面积分别下滑30.3%和33.9%。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，一方面，4月首周成交的“断崖式”回落是3月透支后续成交的一种表现；另一方面，上海政策公布后执行层面的不确定，也促使市场逐步从恐慌转变至观望。

  与成交量的急剧下滑不同，上海上周商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头，涨至2.52万元/平方米，环比提升3.8%。

  一位房地产中介人士向记者透露，进入4月，很多卖家出现“由售转租”的倾向，同时房屋租金有了较为明显的上涨。目前，上海二手房市场上“满五年唯一”的“免税房”受到追捧。

  “目前还看不清执行力度怎么样，买卖双方都又进入了观望的状态。”上述中介人士透露。由于买卖双方心态各不相同，在上海各个不同区域，细则出台后房价有涨有跌。总体而言，4月首周上海房价呈环比微幅上涨的趋势。

  存量降至历史新低

  业内普遍认为，3月透支的成交会带来未来数月的成交低迷。数据显示，目前上海的二手房库存也降至历史低点，为2011年楼市调控以来的最低位。

  值得注意的是，在3月经过了二手房疯狂的成交以后，各地的存量都出现了新低，这或者会影响未来几年房地产市场的走势。

  以上海为例，3月末盘点结果显示，上海单月二手房成交量竟超过7万套。

  信义房屋的统计数据显示，3月上海市二手房成交量环比增长3.55倍，同比增长3.28倍，这是2005年以来成交最高的一个月。另据德佑地产统计显示，此前上海二手房的月成交最高纪录是在2009年11月，当时的3.2万套尚不足2013年3月的一半。

  业内普遍认为，3月透支的成交会带来未来数月的成交低迷。数据显示，目前上海的二手房库存也降至历史低点。据上海房地产交易中心“网上房地产”显示，截至4月7日上午9点，上海全市二手住宅可售套数仅为12.7万套，较3月初减少1.3万套，为2011年楼市调控以来的最低位。

  21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，2012年年末，上海市的二手房库存量在14万套以上，相形之下，目前上海的二手房存量处在非常低的水平。今年第二季度将是二手房成交的一个淡季，21世纪不动产预计二季度的二手房成交量或只有一季度的一半。

  黄河滔表示，从整年走势而言，2013年在未来政策影响逐步深化的背景下，与一季度相比后续成交更多呈现波动向下的态势。

  不仅是二手房存量降至新低，新楼盘的开发商亦感到有些乱了阵脚。

  上海本地一位房地产开发商向记者透露，“国五条”看似对新房销售有利，但开发商们不敢掉以轻心，担心窗口期的疯狂成交透支了购买力。一些开发商将原本定于今年7月开盘的楼盘开盘时间提前到5月甚至更早，希望早点销售，资金落袋为安。

  细则落地后，开发商再度对市场策略做出调整。21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，4月首周，上海新建商品住宅仅有2.1万平方米的新建商品房入市，比前一周缩水了95.8%。这一供应量也是春节以来最低供应值，与3月同期供应相比，减少了81.6%。

  供应量急速下滑，一方面是由于前期市场交投火热，部分开发商已有超前供应情况；另一方面，出于对调控细则的担忧，开发商对短期内市场前景预期谨慎，推盘积极性放缓。

  4月新入市的2个项目全部来自于闵行区颛桥板块的两个楼盘，均位于外郊环区域。供应的房源中公寓产品体量占总供应面积比例不足15%，合计仅为34套、0.31万平方米，其余均为别墅类型。

  未来政策效力几何

  要根本上解决房价过快上涨的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题。“政府和市场还是要设法更多地增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。”

  在张宏伟看来，政策只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。“不过对于遏制短期内投机性需求来讲会起到一定的作用，一些房价上涨过快的城市可能也会跟进，通过短期政策的收紧调节房地产市场走势。”

  上海一位房地产开发商则告诉记者，“国五条”细则带来的楼市动荡主要是心理上的。最近几年来，上海楼市分别经历了限购、房产税等多重调控政策的打压，但调控的“药效”持续时间并不长，房价仍然居高不下。对全行业影响最大的目前还是限购政策，对房地产行业的抑制作用最强，但并非长久之计。

  据透露，“国五条”出台之前，业内普遍预测2013年将是房地产行业转暖的一年，其主要原因就在于限购政策已在上海执行较长一段时间，被压抑已久的购买力会有所释放。春节前后，楼市的各项数据都印证了这一预测。

  然而随着“国五条”细则的出台，调控有加码之势，开发商对限购放松的期望落空。买卖双方均有成交意愿，但无法逾越政策的鸿沟。

  记者了解到，限购政策执行至今，上海出现多种“对策”。近日由长江实业在上海普陀开发的一个项目近期推出“商住两用房”，此类住房不受限购、限贷等政策的影响，但因只有50年产权，购房者仍持观望态度居多。

  除不少开发商推出“商住两用房”之外，一些开发商还在与上海紧邻的江苏昆山(楼盘)一带开发楼盘，可逃避上海的限购政策。上海与全国许多其他地方相似，亦出现为获得购房资格而“假离婚”的现象。

  罗寅申表示，“国五条”上海细则虽然按时出台，但在执行上存在许多悬而未决的问题，如果在执行上没有非常严厉的动作，市场将在恐慌后进入观望。虽然2013年二季度的转冷几乎成为定局，但这一淡季持续的时间并不会太长。

  而张宏伟则强调，要根本上解决房价过快上涨的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题。“政府和市场还是要设法更多地增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。”

中国经营报