新“国五条”后 合作建房良机重现？

面向大海

    本报记者专访合作建房第一人于凌罡，他称合作建房能突破限购并避开重税

　　一群有共同住房需求的人，一起出资合作建房，这个“中国梦”始于2004年，一位名叫于凌罡的联想工程师振臂一呼聚集四五百人，6次试图上公开市场通过招拍挂拿地，每一次都因为这样那样的原因而未果。2009年，于凌罡在个人博客贴出声明，宣布停止在北京市六环内推行合作建房计划。不过，合作建房暂时遇挫的于凌罡并未就此沉沦，他服务的联想公司一直给他留薪留职，支持他追逐合作建房的理想；他也自称建成了一个“不能往外说”的合作建房别墅项目；他去年还在地坛附近租下一个门面来推广楼梯房改造的合作建房事宜，但再次遇挫。

　　4月初，记者来到北京，独家专访于凌罡。经过多年实践，于凌罡已经成为一个非常适应地产行业游戏规则的参与者。在某种程度上，他仍然保留挑战风车巨人的堂吉诃德本色，但说到具体的地产投资和合作的项目，于凌罡出现在记者面前的是一个老道甚至有点狡猾的投资者。新“国五条”出台，北京推出各地最严的细则，于凌罡从中看到了机会所在，20%转让个税已经让北京到了一个“再不合作建房，北京人无法再拥有房产”的地步，“每户办一个房产证也没有必要”，他建议有需求的人士可以投钱成立公司，投资公租房、楼梯房改造或者休闲度假酒店，个人参股，转让所拥有的房屋就以转让公司股权的形式，规避个人持有房屋所产生的重税。文/图：记者李凤荷

　　　北京合作建房发起人于凌罡建成了项目也不能说，与北京合作建房项目遥相呼应的广州又如何？记者下周专访广州合作建房发起人魏琨，并现场查看合作建房者成功置业的项目。

　　合作建房屡次失败 房价已然绝尘而去

　　“当初第一个尝试拿地的小区位于东四十条，2005年初召集了400个家庭，在两个银行冻结资金6000万元。小区位置周边一手房销售价1.8万元/m2，合作建房项目的单位价格只有8000元/m2，但到最终确定拿地时只有三分之一人同意，项目因此泡汤。”记者在网上查询东二环二手房盘源的楼价，现在已过5万元/m2。

　　2005年7月，于凌罡他们再次启动合作建房计划，该计划本来是他们第一个拿地的项目，位于北四环，价格相对较低，预计可以4850元/m2完成项目，当时周边一手房8000元/m2，二手房也大概在6000元/m2，但最后也因为人数太多难以统一意见而未能拿下项目。后来，拿下地块的公司希望以每平方米加800元的条件与他们合作建房，大部分参与者觉得短短几个月就要涨800元/m2而不同意。这个位于北四环芍药居的项目，如今二手房价在每平方米四五万元。

　　2006年底，于凌罡的合作建房瞄准花园北路的地块，当时地价大概在6500元/m2，但到2007年初，政府调整地块起拍价，地块从1亿元调高至1.2亿元。他们测算，每平方米要加1300元/m2，结果经过决议，于凌罡只获得9900万元的拍地授权，当时9家公司竞投，7家出价高于1.1亿元。花园北路项目周边的二手房价如今也已飙升数倍。

　　失败原因：人多嘴杂信任基础薄弱

为合作建房，于凌罡研究非常深入，对合作建房的起源以及各国的实践经验信手拈来，不过从外国的成功经验到内地多次尝试的不果。

　　于凌罡说道，从2009年开始，北京市六环内适合进行合作建房的小地块供应渐少，且地价上涨非常快，因此他暂停了六环内的合作建房计划。他表示，现在回顾过去的合作建房计划，能够说到具体数字的都是招拍挂出让的土地，因为这是在公开市场的透明报价。当时他们也与建筑商万通、贷款银行中信银行等机构谈好了合作协议，如芍药居的项目，楼盘底层商铺由万通包租下来，2500平方米底层商铺每月租金38万元，分到每一户可获益900元，该项目当时测算月供才1700元，加上每户平分的底商租金，实际上只需要承担800元的月供。

　　在于凌罡看来，如此公开透明且具有可行性的乌托邦计划最终难以实现，原因非常多，信任基础薄弱是一个关键。他总结道，组织400个合作建房者的计划，每月协调费用要过万；七八十个合作建房者，每月协调成本大约三五千；若是二十多个合作建房者，协调成本基本为零，大家出钱出力参与计划，轮流负担必须的公司业务，最终建成的一个别墅合作建房项目也就是一个只有20套的别墅项目。不过于凌罡基于保密原因而未能透露有关项目的具体地址，他表示，能够说的都是公开招拍挂的项目，涉及合作转让收购等方式获得的项目，公布后可能会惹麻烦，故此他选择只是向记者出示一张谷歌地图上的别墅俯瞰图来证明有关项目的存在。

　　新思路：合作建房不如合作投资

　　北京市出台号称史上最严的新“国五条”地方细则，在于凌罡看来，这不啻是合作建房者的佳音，因为二手房转让按所得征20%个税，且未来也很有可能出台房产税，家庭拥有套数较多的北京家庭，如何才能实现购房的愿望呢？于凌罡给出一个答案：合作建房。

　　于凌罡的计划是，与政府直接谈判获得土地，在整片土地上兴建11、25层不等的板楼以及别墅项目，项目配建车位和学校，底层商铺也如第一代合作建房一样完全由社区居民所拥有。对于底商租金收入的分配，于凌罡也分配得非常好，每季度预计可以获得22.5万元的租金，刨去中介费和空置期，每季度底商可以获得18万元，分给楼上100户业主，每户每季度可获得1800元，每月600元收入。但在业主公约会订明，50%的费用会留存作为未来的房产税支出，50%归业主所有。在他的设计中，这类型的房屋建筑质量比普通商品房要高，以一套市值200万元的房子为例，业主实际支出大约只需要120万元。对于这些新城小区的办证，他认为可以根据业主的具体情况具体处理，每栋楼可以只出一个证，由公司持有，每个出资的人只需要以股权投入的方式来投资，以后转让单位也可以转让公司股份的方式来实现，可以规避20%的“重税”，也可以应对未来即将产生的房产税。

　　比起这个有个虚无缥缈的新城小区计划，于凌罡倒是去年底实实在在地投入到楼梯楼改造电梯楼的计划当中去。一位朋友找到他，愿意投40万元推动这个事情。于是，于凌罡在地坛北里小区附近租下一个地铁口附近的商铺，并与隔壁的链家商定，由链家找北里小区765户人家签改造协议，每户成功给链家500元。可惜后来他的朋友因为资金缘故而未能兑现承诺，于凌罡白白花去几个月的商铺租金，最近他也把门店给关了。说起这个暂时失败的改造计划，于凌罡觉得这个事情的确非常可行，对居民来说，该地段楼价已过6万元/m2，100平方米的房屋以极少的改造成本就可以增加40平方米，白得240万元；对投资者来说，预计可以获得1000平方米的额外面积，他计划改造成50套20平方米的小单间，再以每套50万元的价格售出，投资者套现获利离场。

(广州日报)

我以为

现在越来越多的人在投资房产，，房价能不高吗