万达进入广州加剧了商业地产同质竞争

宜人

电子商务会促使传统的商业地产如何演变？

嘉宾名言：到最后可能购物中心会不行了，以后可能就不叫购物中心了叫娱乐中心。那你就要错位经营了，所以我提出一种新的论调，现在不是做购物中心而是要做主题娱乐中心。

问：那你觉得电子商务和外地开发商对于广州的商业地产哪一个冲击更大？

邓国坚：从长远来说电商的冲击会比外地的投资大，因为我们现在是开放的心态，给我们的投资者都可以视为一个同等的待遇，一样的买地、投资、贷款，甚至他有可能贷款是给你广州本地的银行带来好处，最后他就挂着一个外面的品牌在做房地产。所以冲击更多的是心态上的冲击，而不是实质上的冲击。万达不进来或者其他品牌不进来，别人都会进来的，或者开发商都会自己出来做的。但是真正的冲击是不同的销售形态或者不同的消费形态，是电商和传统零售的冲击，这个是一定会有的。如果我们传统的零售商业形态不根据电商的特点形成特殊的消费行为的话，那他的影响就不会很深远了。

问：怎样去根据它的特点去抓住机会？

邓国坚：就像一个简单的例子，电商是不可以吃的，所以为什么现在会有这么多商场做吃的呢？

问：你刚才讲到的体验营销了，现在很多人都是去商场里面看牌子去电商上购买。

邓国坚：但是这个已经OUT了，我认为未来到了2015年之后这个冲击会更大，就是现在已经变化了。其实现在不是体验营销了。就好象我们自己买东西一样，上网找还快一些，又方便，又不用花这么多时间，又不用停车。所以为什么片面的追求将饮食增加去解决体验消费是一个方法，但这不是长远的，到最后可能购物中心会不行了，以后可能就不叫购物中心了，叫做娱乐中心。但是人还是有购物需求的，那购物怎么体现呢？那你就要错位经营了，所以我提出一种新的论调，现在不是做购物中心要做主题娱乐中心。

问：那是怎样的主题呢？

邓国坚：可能根据不同的地域，不同消费群体来定。就是低端的地方会有低端的主题，高端的地方比如在天河、珠江新城就有高端的主题。那这个主题我们还没有一个准确的名词给这种模式。我的博客有讲中国零售消费行为模式的变化，就是有三个阶段。 80年代是一个计划供给模式，90年代是一个需求模式，21世纪的第一个十年是一个体验模式阶段，第二个十年我们认为大致上是会有十年后的变化，但是现在我发现已经不是每十年改变一次了，七八年就开始变了。一代一代人有不同的消费习惯会影响商业模式，那现在第二个十年可能是一种新的模式，但是这个名词我还没想好，我估计未来很快我就会将这个文章公布。

问：好的，那我们期待你的文章。现在我们知道一代一代人行为模式不同会对后面的商业模式有影响，那现在老年化社会的出现有没有可能影响到我们的商业地产？

邓国坚：其实商业地产的灵魂我不断的去讲，全中国只有我讲，我们做商业地产不是去做品牌，不是去做装修，漂亮的东西会吸引到人，好的品牌会吸引到人，但是这些不是主要的，这些是重要不主要。主要的是商业行为，或者叫消费者行为习惯，那讲到这个消费者行为习惯其实就并不一定根据年龄去发生变化，而倒是根据行为模式发生。这个例子我发现了很多，比我大的人都有点迷信，但是不代表年纪大的人就会这样。其实是当这个人、这个群体的人群有这个需求的时候，它就会产生一种满足需求的行为习惯，每一个商业地产项目都不应该按照人的意愿去分，如果按照人的意愿去分这个是什么年代的东西？是90年代的模式，叫需求模式，就是按照消费对象来分的群体这个叫需求模式，或者是90年代模式，但是现在已经是第二个十年了。这个时候需要的不是这种模式，那是什么模式呢？我们可能会有一个好的名词来讲，比如叫做社交模式或者信誉模式，我现在在这两个词中找。就是看看哪个更加能够体现这种模式，就是这两个都合适。

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林志权