地震房子倒塌需还房贷引争议开发商被指需担责

宜人 · 发表于 2013-5-9 16:49:22

雅安地震后，关于地震中倒塌房子的房贷问题再次摆到大众面前。

  “人生最痛苦的事是房子没了还得还贷”，网友的话引发了一系列讨论。在一部分人看来，地震后房贷仍需继续按时归还，这是一个清晰的问题，无需讨论。但有不同的意见认为，房子的使用权消失，为何还要还贷？

  目前，从法律界人士的观点来看，抵押物的灭失并不能终止债权债务关系。不过各家银行暂时并未将震后灾区金融服务的信贷条款细化到个人房贷。

  而如果发生不可抗力造成的房产损失，个体如何降低风险？有保险行业人士提到，商业保险加上国家巨灾计划，就是专门转嫁这种风险，并有成熟的经验可以借鉴。而就在5月7日，21世纪网从深圳保监局获悉，近期深圳市相关部门组织的巨灾保险工作小组召开了第一次会议，就巨灾保险推进模式、巨灾基金成立及运行方式、巨灾产品保障范围及费率厘定等问题进行了深入讨论，巨灾保险有望在深圳率先破题。

  还贷争议

  地震中倒塌的房子是否需要还贷引发了一系列争议。

  在法律界人士看来，问题的关键因在于：抵押物的灭失是否导致债权债务关系的终止。

  这一争议与一部分人的疑惑不谋而合，房贷是所有与房产有关的或是以房产为抵押物申请的贷款，“房子的使用权没了，为何要还贷款？”

  对此，一位律师解释，《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。“而债权是主权利，抵押权是附权利。也就是说债权没了，抵押权也不存在了。比如全额还款，那抵押权就自然的灭失了。”

  但是，该律师同时提到，抵押是指债务人或者第三人不转移对所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖。银行将房子拍卖，就是行使抵押权。在抵押权因抵押物被征用而灭失的情况下，抵押权人可以就该抵押物的补偿金有限补偿；如抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对补偿金采取保全措施。

  “如果把房子拍卖了，债务人依旧还欠银行钱，那么债权依旧存在。拍卖价不够差价，债务人还得接着还钱。”律师解释道，“所以说这个问题，其法律原理很清晰。”

  换言之，从法律条文上看，即使房子倒塌了，抵押物灭失了，借款人与银行的债权债务关系依旧存在，房贷还得还。另外需要指出的是，借款人如果拒绝还款，也会在征信系统里留下信用污点，影响以后贷款。

  值得推敲的抗震能力

  另外有一种声音认为，地震中倒掉的房子，房产开发商是否该担责？

  地震属于不可抗力和天灾，但是仍然有一个首要的问题，即开发商提供的房子是否合格？是不是按照建筑抗震的标准进行设计和施工？如果没有达到抗震的要求，是否也需承担相应的赔偿责任？

  据21世纪网查询，现行的建筑设计标准和建筑鉴定标准均对抗震有所规定。

  由住房和城乡建设部以及国家质量监督检验检疫总局联合发布的《建筑抗震设计规范(GB50011-2010)》中规定，其基本的抗震设防目标是：当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，主体结构不受损坏或不要修理可继续使用；当遭受相当于本地区抗震设防烈度的设防地震影响时，可能发生损坏，但经一般性修理仍可继续使用；当遭受高于本地区抗震设防烈度的罕遇地震影响时，不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。该规范适用于抗震设防烈度为6、7、8、9度地区建筑工程的抗震设计以及隔震、消能减震设计。

  而该规范是在总结了2008年汶川地震震害经验，对灾区设防烈度进行了调整，增加了有关山区场地、框架结构填充墙设置、砌体结构楼梯间、抗震结构施工要求的强制性条文，提高了装配式楼板构造和钢筋伸长率的要求后实施的。

  另外，建筑设防的所有建筑应按现行国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223确定其抗震类别及其抗震设防标准。

  当然，现行的《建筑抗震鉴定标准GB50023-2009》中也提到，符合本标准要求的现有建筑，在预期的后续使用年限内具有相应的抗震设防目标：后续使用年限50年的现有建筑，具有与现行国家标准《建筑抗震设计规范》GB 50011相同的设防目标，后续使用年限少于50年的现有建筑，在遭遇同样的地震影响时，其损坏程度略大于按后续使用年限50年鉴定的建筑。标准适用于抗震设防烈度并未6-9度地区的现有建筑的抗震鉴定。

  而此次雅安芦山地震7级，房屋倒塌损毁严重。这些倒塌损毁的房子是否符合当地建筑地震烈度设防标准，值得调查分析。

  其实，在抗震设计规范中有提到，我国主要城镇(县级及县级以上城镇)中心地区的抗震设防烈度、设计基本地震加速度值和所属的设计地震分组要执行相应的规范。那么，这些位于震中灾区县城的房子的相应抗震级别是否能够过关？房屋倒塌，开发商是否需要担责也需予以确认。

  保险行业人员也提到，《建筑抗震设计规范(GB50011-2010)》是其行业内理赔地震保险的核心依据之一。

  一位基建行业人士告诉21世纪网，“开发商在设计和土建时对房屋建筑标准有要求，针对不同的情况，设计和施工需达到标准。”但其同时也提到，鉴定起来比较麻烦。“一般的银行房屋贷款应该不会这么细致，一般都是正常使用功能达到标准就可以。一般办理房屋贷款的评估人员也不是技术专家。”

  有分析指出，如果地震中倒塌的房子不符合现行的建筑设计标准和建筑鉴定标准对抗震的有关规定，所有者可以先向开发商索赔。而另一个问题则是，银行在发放房屋贷款前，是否做到尽职调查？更进一步，银行、开发商和房子购买者之间在房子质量问题上是否存在一定的信息不对称？

  银行：规则并未细化到个人房贷这一步

  雅安地震后，央行、银监会及多家银行业金融机构紧急发布了支持灾区的各种金融服务措施，但从目前掌握的信息来看，银行暂时并未将针对灾区的信贷措施细化到住房个人贷款这一步。

  其中，中行对灾前已发放、因灾不能按时偿还的各类个人贷款实行“四暂不”政策，也就是暂不催收催缴、暂不罚息、暂不生成不良记录、暂不影响获得灾区其他信贷支持。

  工行提到，对灾区无法及时还款的信用卡和贷款客户允许延期还款。对于抗震抢险救灾的紧急资金需求和受灾困难企业及个人的信贷业务，实行急事急办、特事特办。

  邮储银行公告称，对灾区受灾的小额贷款和小微企业贷款客户，恢复生产前不催收催缴，6个月以内逾期不作为不良记录，延长贷款期限最长至两年，降低贷款利率最低至基准利率7折，提供停息最长6个月，并可视情况免除期间利息；对雅安灾区信用卡客户，提供三个月免息还款期服务。

  建行工作人员告诉21世纪网，建行通过重建贷款、房屋维修贷款、个人助业贷款等服务，支持受灾群众灾后重建，恢复生产经营；通过多种方式开展并受理个人贷款和住房公积金客户咨询、申请、查询等工作；针对因灾情导致借款人还款困难或无法按时偿还贷款本息的个人贷款客户，暂不催收催缴，后续将按国家有关部门规定执行。

  地震房贷风险的终结者

  银行该不该承担地震中倒塌房屋的贷款风险？

  有分析人士认为，“真正解决震后房贷问题的终结者，真正的风险承担者不应该是银行，

  银行的经验特点也表明其没有能力管理这种巨灾风险。”

  “但有一种情形例外，从社会责任角度来说，催讨灾民偿还住房抵押贷款也不合适。如果银行因为地震放弃对贷款的索赔，从而把这种贷款变称坏账，那也是无奈之举。”分析人士提到。

  如何解决这种矛盾？

  某房地产担保公司董事长告诉21世纪网，“遇到地震这样的情况，就得看银行的风控措施如何，对于个人来说，预防风险最好是购买相应保险来保障。”

  保险行业人员告诉21世纪网，“解决这个问题的方式，根本就不用我们在摸着石头过河，国际上的做法就是保险，如果细化就是商业保险和国家巨灾保险。如果个人资金充裕可以买商业保险，如果是农村没钱的或者资金不充裕，由国家组织巨灾保险，风险由保险公司承担。”

  就在5月7日，21世纪网从深圳保监局获悉，近期深圳市相关部门组织的巨灾保险工作小组召开了第一次会议，就巨灾保险推进模式、巨灾基金成立及运行方式、巨灾产品保障范围及费率厘定等问题进行了深入讨论，巨灾保险有望在深圳率先破题。

  不过，在汶川地震之后的2009年两会，就已经有保险公司高管呼吁建立巨灾保险制度。但五年过去，这一制度还尚未出台。

  因为巨灾本身破坏性极大且发生比较集中，这跟一般的保险条件不一样。巨大的灾难造成的损失千亿级别，这背后需要国家财政的支持和统一规划。

世纪网