房企“不差钱” 一线城市补仓调控“不给力” 土地市场升温

乐居

用“骤然升温”来形容5月的上海(楼盘)土地市场恐怕并不为过。上周，上海连续上演土地出让“大戏”，上海世博区域接连出让6幅地块，2天内楼板价成交纪录被连续刷新三次，让业内连连惊呼“想不到”；5月10日，上海青浦一地块在终止出让四个月后又重新挂牌，与前一次的挂牌价格相比，这幅重新挂牌的土地身价居然从13亿元飙升至44亿元。

  不仅是上海，进入5月以来，一线城市土地市场集体走火，“高溢价”、“数百次举牌”以及诸如上海世博板块连续刷新单价地王的现象，均可以反映出房企积极拿地补仓的心态。不少业内人士认为，“国五条”引发的观望情绪正逐渐淡去，调控压力的减小、房企相对充裕的资金面以及土地补仓的迫切需求，令各大房企开始着手大举揽地。

  上海土地市场屡创高价

  上海上周连续三天的土地“大戏”让人目不暇接。5月9日，上海世博板块接连出让3幅商办用地，远东新世纪中国投资以9.78亿竞得上海世博A09B-02商办地块，楼板价40079元/平方米，溢价率48.03%，创下今年来的楼板价新高。

  就在前一天的5月8日，上海还出让了另外三宗浦东新区世博会地块，合计出让面积4.7万平方米，共获得25.9亿元出让金，买家分别为中国电力、华泰保险以及深圳(楼盘)市立业集团。其中，中国电力以10.1亿摘得的世博板块A09A-01商办地块获得了22.59%的溢价率，成为世博区域首次溢价成交的地块。

  两天之内，上海世博板块共出让6宗地块，不仅获得了共计54.5亿元的卖地收入，实现了区域整体超过20%的溢价率，更连续打破区域内地块出让价格的最高纪录。

  然而，上海5月的土地传奇尚未结束。5月10日，上海土地交易市场发布了今年第85号公告，其中青浦区徐泾镇会展中心3号地块在中止出让四个月后被重新推出。公开资料显示，该徐泾地块第一次出现在上海土地交易市场是2012年2月20日，起始总价13.68亿元。但半个月后，出让方就发布公告暂时中止了徐泾地块的出让，并在今年1月4日正式公告终止出让活动，称将对出让条件做些变动。让人意外的是，仅四个月后的上周五，该地块就重新出现在上海土地交易市场，且相同的出让面积、相同的容积率，仅将土地用途稍加修改，地块挂牌起始价已经从2012年的13亿元直接飙升到逾44.23亿元，底价大幅攀升了238%，引起业内一片哗然。

  有业内人士猜测，出让方有魄力涨价31亿元重推地块，必然已经找好了下家，或是意向买家较多，不愁“嫁”不出去。有消息称，保利和嘉里建设两家开发商对该地块均有较大兴趣。

  “国五条”效力减弱房企大举揽地

  不仅上海土地市场“火热”，北京(楼盘)、广州(楼盘)的程度也不遑多让。5月7日，经过现场82轮竞标后，北京世纪今创房地产开发有限公司以总价3.68亿拍得北京门头沟区新城MC09-004块地C2商业金融用地，溢价率高达104%。5月6日，广州白云区同宝路8号、10号地块被佳兆业以总价18.68亿元拍得，剔除配建面积后25597元/平方米的单价刷新该区域单价纪录。

  根据克尔瑞房地产研究中心监测的4、5月份全国土地成交排名可以发现，各大房企疯狂拿地主要集中在北上广三大一线城市以及其他重点城市。而进入5月，随着众多优质地块的进入土地市场，更是引来了各大房企不惜代价的疯抢，“高溢价”、“数百次举牌”等现象，均可以反映出房企积极拿地补仓的心态。

  与4月土地市场状况形成强烈反差的是，进入5月以来，房企正大肆吃进一线城市土地，一来是房企自身补仓需求，二则释放出一个清晰的信号——“国五条”引发的观望情绪正逐渐淡去。

  众所周知，全国土地市场年初受“国五条”细则出台影响经历了一个短暂的调整期，而由于各地政府出台的细则多数缺乏实效性，对于限购等调控措施又相对消极，从而导致新政对市场无法完全见效。“"国五条"引发的市场观望情绪逐渐淡去，这些现象均增加了房企对于市场的期望值，土地市场也迅速结束调整期，各大房企便开始着手高额揽地。”克尔瑞研究中心分析师认为。

  而在不少业内人士看来，各大房企之所以能够如此痛快地高额购地，除了政策调控方面压力减少之外，主要还有两方面原因：一是各大房企今年前四月呈现出良好的销售业绩，大型房企在融资方面也极为顺利，资金压力得到缓解增加了企业拿地热情；二是企业今年顺利销售后带来的补仓需求，特别是企业在一线城市及其他重点城市的土地储备在市场需求增加的情况下有必要进一步扩充，以满足未来企业的可持续开发

来源：上海证券报 | 作者：朱楠