我的楼市口述》之一：一个代理人士眼中的郑州楼市

面向大海

郑州给我印象最深刻的一点是，它的房地产市场在蓬勃发展中有机遇，同样也有危机。

       新浪乐居深度报道记者 董文艳/文

       自述人 易居中国河南区域总经理金琪昌

       我入房产代理这行有十二年， 2004年底被派到郑州来，拓展河南这片市场。最近我越来越觉得，二三线城市的房地产市场是中国未来十年房地产市场发展的一个缩影。其中，郑州又会成为一个非常典型的案例。乐居一线汇总报道》

       因为近几年，郑州搭上了国家中西部发展战略转移的顺风车，有很多发展机遇。随着产业转移，郑州的城市框架被进一步拉大，2009年的很多基建项目都陆续会在这两年交付，包括郑州地铁、高速路的贯通。还有一些大型企业如富士康等去年也过来了。这里人均GDP指数在不断往上提升，这些利好赋予了它向上的空间。

       现在郑州市区平均房价已接近8000元/平米，我觉得它还会往上涨，这是供求关系决定的。河南省有近1亿人口，是全国人口最多的省份，郑州又是省会，有人口红利。由于地处京广铁路和陇海铁路交汇处，是全国交通大动脉，郑州每年几乎都有100万人口的新迁入量，首置、首改的刚性需求非常大，在这里，最受欢迎的，还是80平米的两房，110平米的小三房这类经济型的房子。郑州的投资需求只在20%以内，我认为，这个比例也处于一个比较安全的黄金分割点。

       所以，单从这一点，就能看出郑州的房地产市场并没有太多泡沫成分，它在朝一个良性的方向发展。就算有一点空置率，也是正常的。现在外界都说，著名的郑东新区空置率高，有泡沫风险。但实际上，据我观察，在那买里房的多是省内市外的人，有投资性需求，但也有很多是改善型刚需。这些人的生活半径比较大，只是一个月中有几天在郑州，不是天天来住罢了。郑州的投资需求还是处在合理状态内的。

       其实，郑州本地人也想在郑东新区买房子，只是无奈房价太高，新区房价是市区的2到3倍，这里有卖到超过20000元/平方米的。在郑州，如今卖的最贵的就是新区低密度产品项目，售价都在每平米3万5左右，是由建业和绿城开发的。

       不过，总体来看，市场上主力成交的房源差价并不是特别大。房价还很有上升势头。作为省会城市，郑州以市外省内客户的购买为主导，这里50%的物业以郑州客户为主， 45%物业来自省内其他需求。

       据我所知，在2007年以前，郑州有很多公务员集资建房的现象，但现在这种情况已经很少，因为政府不允许，也想把购房需求推向市场化。但在其他地级市，公务员集资建房还是比较多的，比如河南新乡，基本所有事业单位，包括政府的一、二级单位，都有这类情况。

       除了公务员群体，一些垄断行业的职工，公积金较高的人，他们现在也开始向外释放改善型需求，成了郑州一些高端物业的簇拥者。像普罗旺世项目，类型丰富，开发的也不错，就很受欢迎，算是郑州代表性住宅大盘了。

       这里面也隐藏了一个置业逻辑，就是官到商，商到民。像有的楼盘销售，我们会去做官的文章，如果官簇拥，商就会被带动起来，商簇拥以后，民也会跟随。这种现象在郑州很普遍。

       现在炒的很热的“新国五条”，对郑州影响算得上两级分化。对那些高总价的投资型和享受型物业影响会比较大，但对大部分的刚需市场其实并没有什么影响。我现在看到的情况是，需求依然旺盛，购房者都想着能买就买，对价格上涨的预期比较强。

       再往前看，郑州2011年出台的限购令，也只是在当时威力很大，把至少20%—30%的投资客和郑州市内的二次置业客户挡在门外，短期之内起到了抑制投资性需求的作用。但它不过是个时效性很强的强制性行政命令，虽然有效，也影响有限。现在开发商、购房者会想一些办法，比如通过不登记备案、协议付款的方式去规避它。大家都清楚限购令会被取消，只是时间问题，已经形成了这样的共识。

       河南现在只有郑州有限购，而且是在市区三环内。限购范围并不是特别大。更何况当地政府的经济来源很大一部分还是来自出售土地，要他们去推动中央的限购等调控政策，其实动力并不是特别足。

       与此同时，在郑州发展的大背景下，许多一线品牌地产商也开始大肆进入这里。渐渐的，郑州的市场格局也发生了悄然的变化。在外来开发商的强势进入下，市场开始向几家本地优秀的地产商聚集。因为本有地缘性优势，一些品牌好的、产品研发成熟的、市场竞争力强的房企会迎来新的发展机会。这使得人们在郑州买房的质量有了一个明显的改善，当然它也反过来推高了整体的房价。

       提到房企，就不能不说建业地产。这算得上是当地口碑最好、在河南最具代表性的一家房企。它非常特殊，跟全国的其他50强房企都不一样，坚持走省际化的发展路线，不出河南。因为河南是农业大省，建业提过“给农民造好房子”的口号。除了覆盖郑州、其他地级市，这家房企也在向河南的县级市进行业务辐射。

       而河南各地市的当地政府也都希望建业能进去，会给它比较好的土地获取条件。毕竟建业是河南房企的龙头老大，何况它的董事长胡葆森也有一定的影响力。此外，郑州是建业新产品研发的基地，这里好的产品品类之后会全线往地市覆盖。

       不过，也许是过于注重拓展县级市，在郑州，建业前两年错过了一次非常好的爆发式增长的机会，特别是土地获取方面。毕竟郑州的交易量、房价才是全省最高的。他们现在也意识到了这一点，从去年开始大规模在郑州进行土地储备，进行批量开发。

       现在建业做了一个战略结构的转移，把原来四线城市为主的战略转为立足于郑州，辐射全省，它们要重新拿回在省会城市的主导地位。因为从2009年开始，建业在郑州基本已处于二线房企的销量地位，一年在郑州的项目交易能达到15亿到20亿的都已经很少。在河南它虽是老大，但在郑州，建业已处于二线。

       当前有两家房企在郑州占绝对的主导地位。一家是正商地产，也是河南本土，它追求周转率，一年在郑州有近百万平米的销售量。另一家是福建的升龙地产，同样一年近百万平米的去化量。它们目前都比建业表现好。在郑州，本地房企中像亚星、永威，一些外来的开发商像绿地，万达，也都做的比较不错。

       这些外来龙头开发商，往往都有品牌溢价。在我看来，它们是一股推动郑州房价的潜在力量，虽然眼下对房价的撬动作用并不是太明显。除了绿城，这家房企产品做的已经很好，现在受到客户的追捧，能实现20%左右的品牌溢价，但这也是经过将近5年的时间沉淀出来的。

       郑州给我印象最深刻的一点是，它的房地产市场在蓬勃发展中有机遇，同样也有危机。

       一方面，由于市场发展不规范，违法成本过低，预售标准较低，出现了很多开发商的违规行为。而郑州的政府监管力度又跟不上来，使购房者权益得不到保障。

       比如，今年4月，全国有8家房地产商被发改委开了罚单，其中有2家就在郑州，主要就是因为销售不规范，没有严格按政府规定进行价格公示，对消费者权益保护工作做的不好。

       在郑州高新区，许多开发商都在无证销售。甚至有的开发商手里一个证都没有，就开始向客户收取意向金或部分房款，比如高新区的西雅图项目。在郑州，80%以上的房企都有无证销售的情况，包括一些赫赫有名的本地龙头房企在内。外来开发商相对收敛些。

       这主要是因为违法成本低，郑州的地方保护主义很重。这里目前仍以本地地产商为主，它们开发实力弱，项目获取后，前期需要大量投入资金，按说没有证是不能收客户钱的，但这些开发商又没有更好的融资渠道，只有违规销售获取资金，保证项目的正常运行。这是一个恶性循环。

       对于它们的违规销售，政府不过是睁一只眼闭一只眼。哪怕有人举报，政府也会跟举报的人说，你如果觉得不合理，不买就是，把钱退给你就行了。政府不会对开发商进行过于严厉的处罚，他们在保护本地开发商。

       一些开发商和政府的关系也是非常值得商榷的。据我所知，尽管明令禁止，郑州现在仍能批出容积率6-8的城市综合体项目，甚至有的住宅纯朝北，终年不见阳光，并不符合国家对住宅须满足冬至日满窗日照两个小时的规定，现在却也能拿到销售许可证。郑州市场上如今有大量的这种产品，像升龙地产就有很多。只要产品价格合适，手续完备，依然有人买。这是在高容积率下的一个畸形的市场现状，不止郑州，全国很多二三线城市都有。

       另一方面，由于土地市场不透明，市场竞争的活跃度还没有完全放开。郑州目前60%以上的土地都不是走市场招拍挂制度，土地获取方式仍是以议标为主。政府也有权力寻租，获取灰色收益。

       开发商以议标形式拿到土地后，跟政府彼此之间形成了一种默契，土地大量的对外卖，一线品牌开发商进来，却没有办法参与其中，土地获取会出问题。这也是制约二、三线城市发展的瓶颈。

       现阶段，在整个河南省内，外来开发商相对来说占市场份额仍然较小。一些政企关系好的本地一线品牌开发商更容易获取土地。而那些政企关系不好的企业在这种竞争格局里自然就容易掉队。比如河南有一家叫太极置业的，前几年在郑州项目还挺多，后来它的产品研发、销售速度都跟不上市场发展了，当然这也跟企业本身有关。在郑州，走高周转比较保险，要是追求项目利润率，产品定价高，不切合刚需市场，就会卖的慢，也容易被淘汰出局。

       到郑州工作将近9年了，算得上打开了局面。现在河南一线地产商我们也基本都在合作。郑州在我看来是个新兴城市，房地产发展的空间还很大。虽然我没在这里定居，只是在郑州长期外派工作，但我看好这里的发展。我在郑州买了几套房，都是我觉得位置比较好、发展前景比较大的地方，算作投资的一部分吧。

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作者：董文艳

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