银行房贷政策霸道之谜：打折几乎是无从谈起

小青年

       [提要] 利率松绑的消息仅仅沸腾了一天，就被证实是外资银行针对高资信客户的惯有政策，更多的购房者只好回转头来面对内资商业银行的房贷政策，首套房贷利率能维持基准利率不上浮便是最大的优惠了，打折几乎无从谈起。



　　利率松绑的消息仅仅沸腾了一天，就被证实是外资银行针对高资信客户的惯有政策，更多的购房者只好回转头来面对内资商业银行的房贷政策，首套房贷利率能维持基准利率不上浮便是最大的优惠了，打折几乎无从谈起。
　　早在今年初，重庆等城市的商业银行就将首套房贷利率优惠取消，并陆续上浮至5%-30%。中央强令推行提高二套房首付、停止三套房贷等措施是针对投资、投机需求，但首套房贷利率全面上调，必然对自住购房需求包括购买保障性住房的群体产生抑制作用。
　　在最近几年的房地产宏观调控中，差别化房地产信贷政策一直被商业银行按照“有利于我”的方式选择性执行。商业银行被偏激的购房人痛骂为见利忘义、出尔反尔背后，有着深层次的制度性因素。一是我国政策性住房金融制度的缺失；二是国有商业银行法人治理结构的先天性残疾。
　　如何熨平货币政策对住房市场的影响？各国普遍在商业性住房金融外，实行公共住房政策和与之相配套的政策性住房金融。比如，英国、奥地利、德国等实行“先存后贷”的合同储蓄模式。在德国，合同储蓄大约占到房贷总额一半，仅有三成住房贷款来自于商业贷款，所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，合同储蓄房贷利率远低于市场利率，期限长达30年，这种长周期几乎可以抗衡任何金融市场的波动。再如，新加坡、马来西亚等国实行强制性储蓄融资和公积金制度，美国的联邦住房银行系统、韩国的国民住宅基金、巴西的国家住房银行都发挥着政策性住房金融的功能。
　　我国房地产金融的发展源于住房制度改革所产生的金融需求，1991年2月，上海借鉴新加坡的经验推出住房公积金制度，因这一模式具有政策强制性归集资金的特点，且来源稳定、数额大、期限长，很快为中央所吸纳，成为我国政策性住房金融的主体。公积金制度早期对我国住房体制市场化改革发挥了十分积极的作用，并带动了商业房地产信贷制度的建立和发展，但在随后的过程中，公积金的政策功能逐步被异化。出于利益和规避风险的本能，公积金更多被贷给了中高收入人群购买商品房，现有的“低贷低存”原则加上“低息和免税”等优惠措施，更多给了中高收入群体甚至投资人，出现了公积金“劫贫济富”的现象。2008年末，全国住房公积金缴存余额就已突破万亿，沉淀资金3193.02亿元，占缴存余额的26.35%，公积金的政策性金融特征并未发挥。
　　1997年取消福利分房以来，房地产金融的市场化助长了房地产投资和投机，成为房价过快上涨的重要推手。2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，明确要求把解决城市低收入家庭住房困难作为政府的重要职责，加快建立健全住房保障制度，但我国住房金融似乎仍然按照完全市场化的模式在大踏步前进。究其原因，笔者认为有两股力量，一是来源于中国特色的商业银行激励约束机制，二是来源于多年来业已形成的“土地+信贷”的经济发展方式和地方政府对土地财政的依赖，二者共同作用在一定程度上左右了我国货币政策的制订和出台。
　　相对于完全市场化的华尔街金融巨头，我国国有商业银行高管和金融高管风险防范和监管的压力要小得多，但银行的基层组织利润最大化之动力却十分旺盛。对于银行高管而言，“水多了加面、面多了加水”，风险可以通过规模的反复扩张在有限的任期内后置，一旦单一银行的风险累积大到足以成为金融体系的系统性风险，国家和地方政府就会来埋单，只要当初是“董事会集体决策”也就罚不责众了，现代企业的董事会制度成为集体免责的最好武器。
　　另一方面，各大国有商业银行都是A+H上市公司，薪酬和国际接轨那是自然，职务消费肯定是额外的福利。但银行的基层，包括各地支行、分行行长，更不用说业务员，则是完全市场化的激励约束机制。他们大多是合同聘用制，靠工资加利润提成挣钱养家糊口，于是出现了上层高管和下层业务员的激励、责权、风险不对称的怪象，造成了制度性地对利润的追逐和对风险的忽视。因此，不论是在流动性过剩推动的房地产亢奋的前几年，还是在实行紧缩的货币政策的这两年，商业银行总能利润最大化和风险后置化地选择性执行中央政策。
　　在2009年和2010年的信贷超常规扩张中，受益最大的是商业银行，他们通过各种手段放款，利率打折、变通“第二套”房认定标准、转按揭和消费信贷等各种创新产品层出不穷。银行和房地产中介串通搞假按揭、假房贷并不是个案。同样，在本轮信贷紧缩中立于不败之地的仍然是银行，多次提高存款准备金率，对中小企业和个人贷款利率水涨船高，银行利用其独一无二的话语权，借调控政策之威对贷款人任意宰割。我的一个同事，2010年1月买了第一套房，当时银行表示首付20%、利率7.5折优惠，并于2010年5月面签合同，但到2011年6月楼盘封顶银行通知其可以放款时，首付要求提高到40%，利率按照基准利率上浮15%。当然，这绝不是个案。单从基准利率计算，一年期银行的存贷差约3%，如果按照贷款利率上浮计算，存贷差高达6%左右，试想还有什么买卖能比这更赚钱？2011年上半年在宏观经济增长下滑的大背景下，多家上市银行利润增长都超过30%。
　　统计显示，2009年美国共有140家银行破产，2010年增至157家，今年上半年美国破产银行达55家，而中国工商银行连续几年蝉联世界最赚钱的银行，真的有世界一流的竞争力吗？果真如此，或许美国银行、高盛投资等金融大鳄也不至于在香港市场反复抛售我国国有商业银行的股票了。
　　我国的经济发展阶段决定了在较长一段时间内银行贷款仍将是居民购房融资的主渠道，保持融资成本的长期稳定、可控是降低房地产金融系统性风险的主要手段。政策性住房金融和商业性住房金融的切割势在必行，必须建立真正符合中国国情的住房金融政策体系，搞好顶层设计，而不是在现有的体系下进行简单的修修补补。



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