购房怎样与开发商过招

爱楼者

■争议之一
　　购房者：填空部分能否事先规定好具体内容，以免给开发商留下可乘之机
　　开发商：最好是空白，多一些灵活操作余地
　　新版商品房预售合同第二部分，侧重双方针对房屋具体约定的事项，包括退房约定、面积差异、违约责任、交付条件、质量装修等内容。购房者代表以及市消协秘书长、市工商学会、12315投诉中心等消费者方面的代表认为，在第二部分内容中有许多填空部分，这些填空部分最好由市行政主管部门给制定好具体内容，不要让买卖双方约定，因为单一的买房者对应开发商来讲还是弱势的，说是双方再行约定，实际购房者可以和开发商讨价还价的余地很小。
　　■争议之二
　　开发商：交房条件太苛刻，实行起来难度大
　　购房者：交房条款一定要事先约定好，否则难谈保障权益
　　开发商代表认为，这是个不对等的合同文本，购房者的权益被扩大，开发商的权益在减少。三位开发商代表都认为，这个合同中增加了许多“不可操作”的条款。但是，消费者代表却认为这三个交房条件是必不可少的。
　　■争议之三
　　开发商：对商品房质量问题的约定太详细，很难做到
　　购房者：这个条款是保障权益的具体体现，简直太好了
　　在新版示范文本中，记者看到，为了保障购房者的权益，示范文本听证稿中规定，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房;开发企业交付使用的商品房室内空气质量、建筑节能、防水重要使用功能不合格，买卖双方按约定的方式处理。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。
　　■争议之四
　　开发商：在预售房阶段无法约定基础设施和公共配套建筑何时达到使用条件
　　律师协会代表：基础设施和公共配套设施应该在具有法律效力的合同中体现和约定出来
　　在听证会上，各方的焦点还集中在新版合同示范文本中新增加的商品房基础设施、公共配套建筑达到使用条件的提示内容。
　　合同示范文本中新增加：开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件;小区内公共建设设施项目：公共绿地、公共花园、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施、体育场馆等也应按约定的日期达到使用条件。
　　■争议之五
　　开发商：不交齐费用不给钥匙
　　购房者：和开发商之间是买卖关系，不能因为税费不给钥匙
　　新版合同示范文本还增加了商品房交接时，购房人是否同意委托开发企业代交相关税费的约定。这也是权益双方争议的焦点之一。
　　示范文本听证稿提示：双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。
　　■争议之六
　　开发商：在预售阶段就确定物业公司，有点太早了吧
　　购房者：在买房之初就应该知道物业是谁，费用是多少
　　记者了解到，新版的商品房示范合同文本的听证稿中，还进一步规范了前期物业管理的有关内容。