邓浩志：钱太多地太少地价上涨才那么快

记得 · 发表于 2013-10-13 17:10:58

大粤房产讯 宛如春雷阵阵的“国五条”，在地方政府的“太极拳”下，威力已大减，甚至消失。4-5月，土地市场又开始上演“疯狂派对”，房企纷纷出手抢地，地王层出不穷，“面粉”贵过“面包”的倒挂之举，也屡屡出现。

有人戏谑地总结楼市生存之道，最关键的生存法则其实只有四个字：逆向思维。比如看到“调控”就要想到“空调”，听到“限价”就得防着“涨价”，盼来“限地价”照样要有“出地王”的心理准备。然而，谁将为高地价买单？不断高涨的楼价有没有危机？地方政府土地财政的矛盾日益突显，又会埋下怎样的后患？

钱太多，地太少地价上涨快

方圆地产首席分析师、地产经济学家邓浩志认为，“面粉”贵过“面包”这种现象是屡见不鲜的，现在“地王”的价格那么高，未来房价还是比较恐怖的。为什么地价上涨那么快？邓浩志分析，有两大原因.

钱太多。现在为止，国内的新增信贷额度、热钱流入的速度比较大。如此大的量之下，钱在投资渠道比较缺乏的情况下，还是会流入房地产渠道，消费端买家方面会比较积极。虽然现在限购，但商用物业、写字楼、商场都被很多机构当成销售热点，很多闲置资金还是很愿意投入到房地产项目上。现在房企的融资方式多样，融资量比以前大很多，所以房企有钱拿很多地，现在出现“地王”也不仅仅是在广州，全国各地都出现很多“地王”，这跟房企融资量大和融资难度低都有关系，所以钱多是“地王”出现的原因之一。

地少。地少这已经说了很多年了，中国近三年的房地产土地供应用地完成了年供应计划的65%，在土地供应不足的情况下，每每有房地产土地供应，都引来很多开发商哄抢。现在喜欢推商业用地，因为住宅地块比较稀缺，这也是地价上涨的原因。稀缺性大、资金多就导致地价快速上升，总的来讲，2013年是地价、楼价快速上升的年份。“从买家来说，如果真的要在这两年买房，我觉得早出手比迟出手要好”。

调控一点不严厉该涨的还要涨

“我觉得现在调控不是很严厉，一点也不严厉，只是表面上严厉，限预售、限签，这只是让房价统计数据比较稳定而已，限签也只是把网签的时间往后推了一下而已，该涨的还要涨。房价在限价这把保护伞下面也有加快上涨的势头，但在统计数据上，这是稳定的”。邓浩志分析到，开发商可以通过加装修价不断提价，但这种形式使调控实际上放松了，开发商对于价格调整更加有信心了，这也是最近大家看到很多房企大胆拿地的其中一个原因。“新国五条”到现在为止很多人都说调控是“空调”，“我感觉也是这样一个问题”。

大家如此关心楼价，无论初次置业还是改善型需求想买房时都去了商品房市场，这很不正常。为什么大家都在骂房价高，因为即使现在的商品房价格再下跌50%，也有人买不起。所以保障房体系要快一点建起来，不能让中低收入阶层的住房问题也交付商品房市场解决。

竞配建对控制地价、房价没帮助

每年都有一个保障性住房的完成计划，十二五期间全国各地都有不少保障性住房的指标，各省、市如何完成这些保障性住房指标，这让地方政府很头疼，因为大家都缺钱。

现在广州市政府把竞配建搞出来，也是希望开发商帮助完成保障性住房的指标任务，把这个分摊到开发商头上，对控制地价没什么帮助；保障性住房的成本增加了，业主的分摊面积减少了，这对控制房价的作用也不大。