房贷市场节后＂冰封＂ 泡沫化催生银行＂加息＂

爱楼者

中国证券报记者采访多家银行了解到，春节后商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞，部分银行营业部春节后“颗粒无收”，“小阳春”行情未现。“2月以来房贷以个位数计，基本一天接不到一单。”某银行个贷客户经理表示。
        　　分析人士表示，一方面，房地产市场信贷收紧的迹象愈发明显，银行加大了对房贷优质客户的筛选力度；另一方面，在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下，房贷利率上浮正在成为一种趋势，购房者成本的上升使得他们开始选择观望，“房贷拐点或是楼市拐点的前兆”。


        　　中国证券报记者采访多家银行了解到，春节后商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞，部分银行营业部春节后“颗粒无收”，“小阳春”行情未现。“2月以来房贷以个位数计，基本一天接不到一单。”某银行个贷客户经理表示。
        　　分析人士表示，一方面，房地产市场信贷收紧的迹象越加明显，银行加大了对房贷优质客户的筛选力度；另一方面，在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下，房贷利率上浮正在成为一种趋势，购房者成本的上升使得他们开始选择观望，“房贷拐点或是楼市拐点的前兆”。
        　　节后房贷很难批
        　　银行相关人士表示，春节过后，申请个人住房贷款的客户数量在急剧缩减。另一方面，由于银行调整了房贷优惠政策，之前申请的贷款获批的难度也在增加。
        　　购房者韩先生刚大学毕业，一般正常的商业贷款大约在2-5个工作日就能获批，而他从年前提交了单子，一直到现在还杳无消息。“节前就听说现在监管机构对银行放贷项目进行调控，很多银行都不批房贷了。没想到农历新春伊始，我所在的申请贷款银行取消了房贷利率7折优惠，使得我购房成本骤然上升。”
        　　该银行专业人士给韩先生算了一笔账，100万的个人住房贷款，按照20%缴纳首付，贷款期限为30年，在将利率调整为基准利率0.85倍之后，支付的利息总额将增加15万多元，每月韩先生将为此多支出425元。
        　　而更麻烦的是，因为利率上调后每月应还款额超过他月收入的50%，银行已经明确要求韩先生增加首付比例。
        　　银行表示，韩先生需要向开发商补交首付，然后重新向银行申请房贷。而他的客户经理说，即使他追加首付金额，贷款是否能够获批，以及贷款利率能够给予几折优惠仍旧是未知数。
        　　更多人士透露，同样是申请住房贷款，很多银行也开始挑选客户，首付比例较高，个人信用记录良好，甚至是银行VIP客户，银行就可能优先发放贷款。比如建设银行就对其VIP客户给予了明确的照顾，即建行率先对本行的VIP客户执行相应档次利率的基础上再下浮0.1倍，即原档次执行利率底线再打9折。这样如果是一位持有建行白金卡的优质购房者，理论上可以享受到接近7折的利率优惠。
        　　建行内部人士表示，这有助于提高个人住房贷款利率的执行水平和综合收益率，按风险与收益匹配的原则，增强建行差别化的定价能力。
7折利率基本绝迹
        　　中国证券报记者从多家银行的分行、支行了解到，最近一段时间，申请住房贷款的数量正在骤然减少。“和去年底的火爆行情比起来，现在申请房贷的人数非常少。”一家大型商业银行的北京分行人士表示，春节以来，只接到了2笔房贷业务的单子，这在之前几乎是无法想象的。


        　　对此，某国有大型银行的个贷部负责人指出，利率调整对市场的杀伤力正在显现，购房成本的提升使得市场的观望情绪变得浓厚起来。
        　　有银行业内人士告诉记者，现在北京市场7折利率基本绝迹了。在建行、中行春节前调整7折利率之后，像光大、深发展等很多中小型商业银行也在节后纷纷跟进。
        　　某股份制银行个贷部的负责人介绍，该行在节后两次调整了对个人住房贷款利率的优惠细则。根据早先版本，对缴纳4成首付以上的客户，可以将首套住房或者是改善型住房的优惠利率最低做到7折，而2成首付只能拿到8.5折的优惠。
        　　而没过几日，“总行将系统内房贷利率下浮限制设置为仅允许下浮15%，也就是说即使首付比例达到4成及以上，个人申请住房按揭最多只能打到8.5折。”
        　　房贷收紧已成为大势所趋，即使有部分银行总行层面没有下发利率调整的文件，但是住房按揭贷款在审批的时候已经非常严格。“现在政策随时都可能出现调整，反正我们能做的就是劝客户提早申请，或许还能搭上7折优惠的末班车。”某银行客户经理称。
        　　但是也有业内人士表示，即使有银行没有调整7折利率优惠政策，但大多也是“名存实亡”，一般购房者基本无法享受。
        　　“在信贷资源偏紧的情况下，银行上调利率水平，这本身就无可厚非。而之所以会有部分7折利率获得审批，这多半和开发商或者银行需要维系的重点客户有关。”
        　　到期一笔放一笔
        　　取消利率优惠也许对市场来说早已是预料中事，但对房地产市场影响更大的是还是信贷资源的紧张。
        　　不过某银行相关负责人表示， 个人住房贷款已经变成鸡肋。若考虑人工成本等因素，7折贷款利率对银行来说几乎无利可图，因此导致银行现在审批很严，甚至不放7折优惠的贷款，把有限的额度放到别处增加资产效益。
        　　25日起，存款准备金率再度上调0.5%，这是央行今年第二次上调国内存款准备金率。业内人士表示，由于央行收紧流动性，以及监管机构上调资本充足率，现在很多中小商业银行对信贷投放卡得非常紧，不敢再轻易增加风险资产的比重。1月份的突击放贷，很多分、支行全年的额度被挤占掉了，现在只能是当天空出额度再继续放款。
        　　“这大大加大了住房贷款审批的难度。”某银行业内人士指出，由于分行信贷额度紧张，行领导一般会“腾笼换鸟”，要求将空出的信贷资源向公司类优质客户倾斜。从银行盈利的角度来看，现在公司类贷款基本维持在基准利率的水平，甚至个别溢价能力较弱的民营企业，银行还要将贷款利率上浮10%左右，但是反观住房按揭贷款，利率20%左右的下浮，这显然不利于商业银行扩大息差，改善其自身的盈利水平。
上调利率“避险”
        　　2009年以来，信贷资金大量进入房地产市场，加速了楼市的回暖。现在房地产市场信贷投放在总体信贷中占据近3成的比例。其中，从去年以来，居民户中长期贷款增加2.04万亿元，占全部新增贷款的比重约19%。此外，去年以来，月度新增居民中长期贷款基本保持上涨的趋势，在新增贷款中的比重在持续扩大。


        　　而根据国际经验看，随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加，特别是银行的不审慎行为和冲动放贷，会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显；房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中，往往会导致银行不良贷款的同步上升。
        　　而在2009年底，监管机构已经要求银行对2008年11月1日到2009年10月30日发放的房地产授信业务进行排查，消除风险隐患。而今年一季度银监会召开的经济形势分析会上，对于房地产信贷增长背后所蕴含的风险也是“着墨最多”。分析人士表示，这可能与商业银行内部进行的压力测试结果不容乐观相联系。
        　　中国证券报记者了解到，像中行、建行等房贷业务占比较高的国有大型商业银行，已经开始适当压缩房贷业务比重了。某中行人士告诉记者，现在一线城市的房地产泡沫已经比较明显，为了防范可能的风险，该行更为看重二、三线城市的房地产市场业务拓展。
        　　随着大行对房地产市场的收缩，某些股份制银行却对房地产行业表示出了一定的兴趣。某股份制银行个贷部负责人直言，今年全行将房地产贷款作为业务拓展的重点。“国有大型商业银行的适当退出，正好为中小银行的进入创造了市场空间。”
        　　他说，此前我行房地产贷款只占到了贷款比重的10%左右，全行准备利用这个机会抢占市场份额。对于房地产市场中所蕴含的风险，该负责人表示，“现在银行也是走一步看一步，如果两会后，房地产市场真的出现调整，我们的年初计划也会随之改变。”
        　　风险与利润的博弈
        　　尽管监管层未明确出台政策取消个人首套房贷利率7折优惠，但在监管层严控风险和商业银行追求利润的双重作用下，房贷优惠政策收紧已成定局。
        　　房贷优惠政策收紧是在今年信贷政策调整的大环境下进行的。2010年，在央行“要合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”的政策思路之下，贷款投放量要较去年有所收紧，预计新增7.5万亿元。总量调控之下，贷款的可得性降低，并引致资金成本上升，房贷概莫能外。
        　　监管方面，防范风险被列为银监会今年工作的重中之重。除表示今年要严控贷款增量外，银监会对房地产信贷做出了尤为严厉的提示，多次强调今年要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。
        　　监管层对房地产贷款信用风险的关注并非杞人忧天。从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。中国房价本轮上涨已经持续11年，但在2009年我国房价持续快速上涨，暴露出泡沫迹象。专家提示，在个人房贷支付额不断增加以及央行加息预期的情况之下，国内商业银行个人住房贷款违约风险在逐步增大，并已出现了贷款违约金上升的情况，且违约者大都是购房自住的人而非投机者，这种情况足以引起警惕。
        　　犹记在上世纪90年代部分地区房地产泡沫破灭中，数不清的烂尾楼和贷款坏账带给商业银行切肤之痛。虽然时过境迁，但在今天又重新火热起来的房地产市场当中，最有风险意识的应当是银行。
        　　近年来住房贷款的快速扩张，使房贷质量对于银行总体资产质量有愈发举足轻重的影响。2009年，在各项优惠政策刺激之下，个人购房贷款快速增长，全年新增1.4万亿元，约为2008年的5倍；年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长43.1%，比08年末高33.3个百分点。因此，银监会要求缩小商业银行房贷业务风险敞口是十分必要的。
        　　对于商业银行而言，防范风险是收紧房贷的原因之一。但追求利润的动机亦使收紧房贷成为商业银行顺理成章的选择。
        　　由于个人房贷基本都是“优质贷款”,银行在个贷市场上的竞争非常激烈，对房贷实行七折优惠利率，商业银行虽然有利可图，但利润空间不大。在贷款总量收紧时，一方面市场利率自然上升，另一方面商业银行的自主定价权也在提高。相对于个贷客户廉价的“一锤子买卖”，商业银行更愿意维系与大客户的长期合作关系，同时可以给贷款更高的定价水准。
        　　因此，目前房贷市场占比较大的银行，重新进行资产配置的需求也较为强烈，房贷优惠政策收紧的力度也更大，而此前信贷市场占比较小的银行，则可借机扩充房贷市场份额。但无论如何调整策略，风险应该是今年银行制定房贷计划时首先考虑的因素。