都是转租惹的祸 租房认清房东看清合同

陆丰自由人

1号主人公：小王
　　所处位置：承租人，即“二房东”

　　大学毕业不久的小王，通过房屋中介机构租到一个离公司比较近的房子，当时与房东签了一年的租赁合同。
　　后来由于工作变动，小王需要将房子转租出去，跟房东打过招呼后，房东也同意了她的转租要求。当小王通过网络找到新房客时，房东却提出要小王与新房客一起到房屋中介签合同，并由小王支付750元的房屋出租中介费。小王困惑不已：既然自己已经找到房客了，为什么还要去房屋中介签合同呢？
　　经过多次斡旋，事情仍没有解决。小王找到记者诉苦，并希望得到外界的帮助。
　　2号主人公：王小姐
　　所处位置：“新房客”
　　不久前，记者在《华商论坛》上也看到了一场由转租引来的风波：一化工器材公司的王小姐与房主安先生签了一年的租房协议，并一次付清房租共计2万元。
　　两个月后，一位自称是房主的张先生找到王小姐，并出示了房产证和电表卡———原来他才是真正的房主，安先生只是半年前租了他的房子的房客。
　　现在，张先生让王小姐选择搬走或另外交房租给他，王小姐很苦恼。
　　【案例解析】
　　认清房东看清合同
　　中介降低“转租”风险
　　目前的房屋租赁市场鱼龙混杂，很多转租纠纷就是由于操作程序不合理造成的。所以，转租房的原房东、二房东、新房客都要提高警惕，利用合理渠道减少各自的风险。
　　西安好梦房吧总经理赵建强认为，从客观角度看，“小王事件”中房东的要求是合理的。目前，在租赁市场上，欺诈和陷阱很多，因为房东并不知道新房客的具体情况，房东的做法其实也是出于一种警惕心理。要求通过房屋中介公司签合同，主要是因为：一方面，中介在房屋租赁方面会有一套比较科学合理的流程，另一方面，中介从专业的角度出发对出租和承租双方的身份都有有效识别，识别陷阱的能力相对较强。
　　对小王那件案例中提到的“750元房屋出租中介费”，不少中介公司顶多收取重签协议的工本费。
　　而对于第二个案例中王小姐的情况，二十一世纪不动产的贾宁认为，这其实不能叫做转租，完全是缺乏租房经验，被居心不良的人欺骗。租房时要看房产证等能证明房源归属权的证件，避免上当受骗。
　　专家：“转租”需谨慎
　　其实，转租是有相关法律法规可以参考的。我国《合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”；“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
　　建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十七条也规定，“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”第三十二条第三款规定，“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可以处罚款。”
　　尽管法规不少，但还不能解决转租操作过程中的所有问题，因此，租客一定要谨慎。贾宁建议租房者轻易不要去尝试房屋转租，承租人为什么要转租？除了特殊情况外，也可能是为了获得“转租渔利”，这也就意味着新房客要平白多掏钱。实习记者代东超
　　【贴心提醒】
　　房屋转租最好签书面合同
　　房屋租赁市场有关房子转租的现象很多，因此引发的纠纷屡见不鲜。那么到底该如何预防租房纠纷的出现呢？地产交易专家提醒大家，要想维护自己的合法权益，一定要签合同。在签租赁合同时，要特别注意三点：
　　第一，尽量采用书面合同。对房屋所处地理位置、房屋面积、数量、用途、租赁期限、租金及租金的支付方式、违约责任等详细约定。
　　第二，根据法律规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面合同。
　　第三，承租人转租，应当经过房东同意。未经房东同意，房东可以随时解除合同，要求承租人承担违约责任，次承租人对房屋造成损失的，可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。