转——中国房地产投资风险最高50大城市

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中国房地产投资风险最高50大城市：三线城市占49个
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王培霖 柳九邦 缪琦一边是各大城市房价的高烧不退，一边是部分中小城市楼市的寒意阵阵，当前中国房地产市场出现了明显的分化迹象，三线城市积聚的楼市风险不容小觑。国家统计局日前公布前十月70个大中城市房价。同比来看，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21个城市房价涨幅高于10%。但一名三线城市的地产商近日告诉《第一财经日报》记者，这种“火爆”只存在于一二线城市，许多三线城市今年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点，未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。上海易居房地产研究院根据统计局数据测算得出，10月一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.85%、0.64%、0.57%。全年一线城市房价的环比平均涨幅均“高高在上”，远远超越二三线城市的平均涨幅，同时，二线城市房价的环比平均涨幅则一直略高于三线城市。克而瑞上海机构研究总监薛建雄对记者表示，目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。“三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存消化困难。”部分城市楼市遇寒冬在21日开幕的浙江省诸暨市第八届房产博览会上，40多套楼盘的销售团队正在使出浑身解数努力吸引稀疏前来的客人。和去年的35个楼盘相比，今年的卖方阵容庞大了不少。诱人的秒杀房、八二折特价房、一套百平方米洋房10多万的大让利以及从未有过的大折扣，房产公司和售楼人员除了高品质、好地段的宣传外，主打的仍然是价格牌。在房产博览会现场，记者观察到，大部分楼盘的二期房价不是与一期基本持平，就是略微下降。而如特价房、大折扣等变相降价的方式则十分普遍。一名当地房产业内人士对记者表示，目前诸暨二环内的房子均价已经从去年的上万元降到了“不超过9000元”。在他看来，品质差的楼盘甚至可能会跌到约每平方米6000元。这名业内人士判断，房价下降的原因是如今诸暨房地产市场已经严重供大于求，这个问题在接下来几年还会更加严重。今年出现明显供大于求的主要原因，是去年当地政府为了拓展城市空间集中动迁农居房。他表示，去年当地政府在城东拆迁了约80万平方米的农居房，增加了2300亩土地，需要60多亿的拆迁成本。为缓解财政压力，政府开始大量拍卖土地，将土地集中推向市场。而当时的房产投资者也都信心十足。市民老周则告诉记者，他的5个亲戚原本都在诸暨的房产公司售楼部工作，但在今年3月楼实在卖不出去，就辞职转战无锡和宁波等地。但据他们反映，那里的楼房也不好卖。上述诸暨业内人士表示，除了大城市外，大部分三四线城市都面临着像诸暨这样供大于求的局面。本报记者此前在义乌采访期间，走访了市区的多个楼盘，发现前来售楼处问询的购房者较少，多数楼盘以出售大户型房源为主，销售上存在一定难度。义乌市统计局发布的数据显示，前三季度，义乌商品房销售面积相比去年同期下降19%。义乌当地开发商刘明对记者表示，义乌楼市目前基本上属于有价无市的状况。“价格还是比较坚挺，但成交不活跃，不温不火，总体感觉向下的概率会更大。”“义乌楼市确实不是很乐观。”一名在义乌炒房多年的人士也对记者称，他正打算把义乌当地的房源都卖掉，再到省城杭州投资豪宅。“今年‘国五条’出台后，由于政策末班车效应导致楼市成交短期放量，其余时间都较为清淡。”刘明表示，“2010年前后，义乌曾经出了两个全国有名的‘地王’，但目前这两个项目的销售都很一般，一度贴近成本甚至亏本卖房。”而记者所调查的另一个位于江苏的三线城市，目前核心区域房价在每平方米9000～10000元。最近几年市场每年可以消化的房子，约和库存量相当。前述地产商认为，三线城市与一二线城市最大的不同在于缺少外来的高端购买力，加上土地大量上市的原因，三线城市普遍存在商品房库存量大的现象。由于存量大，今年该三线城市的地产商也常常大打价格战。供应过量埋隐患多名业内人士对记者表示，当前部分中小城市楼市遇冷的主要原因在于其楼市客群主要来源于当地，前几年市场火热加速了房企的大规模开发，为后期市场供过于求埋下了隐患。在上海易居房地产研究院监测的20个城市中，截至10月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2748万、2760万和2251万平方米，同比增长分别为-9.2%、-3.6%和17.4%。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，一二线城市去年“金九银十”预期落空，库存积压，而今年楼市升温，去库存化效果不错，特别是南京、福州、厦门等城市甚至存在库存严重不足的风险。而三线城市库存则出现了较大的同比增幅，未来这些城市库存增长的态势仍有可能持续。克而瑞信息集团研究中心于今年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，三线城市的楼市风险远高于一二线城市。在排行榜中，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界位列城市房地产发展风险前十位；上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱对记者分析，风险排在前50位的基本上都是三线城市，有个别二线城市。在发展前景前50位的城市当中，以一二线城市为主，三线城市的数量比较少，即使有，也是东部较发达的一些地级市。克而瑞信息集团研究中心副总经理林波称，从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大的趋势。“一线城市经济发展水平较高，对人口的吸附能力较强，较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。”丁祖昱表示。“二线城市相对较好的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，因而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，未来前景可期，市场风险也较小。但是近年来部分地方政府对城市建成区建设力度的加大，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，这也使得部分二线城市短期供求风险开始显现。”林波表示。而三线城市，林波分析称，大多数是外来务工人口占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对较小。另外，经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体风险较高。一家中型房企的副总经理对记者表示：“很多房企原来去三线城市做开发，但不少被套住了，最终还是认定在一线城市和少数二线城市开发是相对安全的，所以都回来了，导致今年一线城市和少数二线城市的土地市场非常热。”地产商诉苦在三线城市房地产风险开始积聚的同时，也有开发商反映迅猛增长的开发成本将开发商的利润压到了盈亏临界点，如果土地财政不解决，三线城市的房地产问题是不可能解决的。据记者了解，某城市的土地成本加各项规费，占据了开发成本的一半以上。涉及房地产的收费部门有20家左右，收费项目达50多个，立项、环评、审图、日照分析、人防、地震评价、氡气检测、气象防雷等无所不包。“服务就收费，没钱收的就推诿。房地产就是唐僧肉，哪个部门都来吃一口。”有地产人士称。例如规划局按照每平方米1~1.2元的标准征收规划服务费、放线费，气象局按照每平方米0.2元的标准征收气象检测费、气象审核费，经信委散装办按照每平方米2元的标准征收“水泥扶散费”，建设局征收“施工图设计审查费”、房管局征收“商品房销售代办费”、“网络服务费”等，供电局征收“电力配套费”。此外，还包括若干有资质的中介单位的审核收费。在前述地产人士说明的成本结构中，土地成本约占26%~36%，各项税收约占12%，各种规费占20%左右（含供电、供水、供气等费用），建筑安装成本和绿化成本占30%～36%，财务成本占3%，剩余部分是维系公司正常运转的销售费用和管理费用。事实上，在简政放权的思路下，行政审批收费开始减少，但往往是工本费之类的小费用。房地产开发需要经过的审批部门众多，必然造成审批流程缓慢。而每拖延一天，往往意味着房地产开发商要增加几十万元的财务成本，这都会反映进房价中。从一些三线城市地产商的角度来看，土地成本的上升是硬性的，行政审批周期长，人工费、材料费上涨，销售缓慢等因素，均增加了成本，但下游的房价却难以再涨了。有地产商表示，由于上下游的挤压，三线城市房地产行业正在被驱赶到盈亏拐点，一旦越过由盈到亏的分界线，将会引发全行业的震荡。他认为，三线城市面临的情况跟一线城市截然不同，各级政府制定政策不能一刀切。希望简化行政审批程序、降低收费、还权于民；放开刚需二套房贷款政策，激活二手房市场；鼓励节能环保、提高生活质量的商品房投资等。

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