温州房产市场交易小幅回升

海丰烧饼

交易回升了，京都城四期90平方米户型售罄，凤凰城售楼处开放吸引了1600组客户，君庭领墅体验馆开放现场人头攒动……“市场从胶着向持币观望转变，部分特刚需购房者开始介入市场，交易开始小幅回升。”平安易居姜毅表示。天浩置业王珍楠也透露，近期成交的二手房源中，因结婚等原因必须出手的客户群已成为成交主力军，他们将这批客户称之为“特刚需”。 而这一市场需求成了冷市中的热点，时时牵动着房地产市场的神经。  三角洲房产吴慧芬表示，楼市调控加上时值年末，众多大型开发商纷纷加入降价“跑量”阵营。京都城四期、瓯江公馆、中瑞星河湾、中梁橡树湾等楼盘报价明显低于前期市场预测，引起了市场关注，进而拉动了市场交易量。
  限购令和限贷令已经执行了将近一年的时间了，买房投资的热潮在宏观调控的严格调度下已经褪去，市场交易进入买方市场，但是“该不该买房”这是现阶段人们最关心的话题，从胶着的市场氛围到持币观望，到交易量小幅回升，市场力量在微妙地变化着。□陈欣欣
  首次置业
  影响相对较小
  很明显，无论调控如何推进，但是对于首次置业还是支持的。所以采访过程中，首次置业的购房者表示，该买的时候还是要买的。
  “历次调控表明，不管楼市发展及政策如何，刚性需求都是受调控影响最小的一个群体，首次置业人群也将成为楼市购房主力军。”平安易居的相关负责人告诉记者。
  事实上，在目前这样的冷淡时期，这类楼盘还是卖得很好。比较典型的例子就是日前开盘销售的京都城四期，90平方米的房源已经销售一空，147平方米的房源也销售了50%，而266平方米的房源由于受调控影响，尚未见动作。如此的销售成绩，除了价值潜力的地段、90平方米以下可做三房的紧凑户型、低总价以及品牌开发商的品质保证等诸多优势，也跟满足首次刚需要求有关。
  单身的刘女士在刚刚开盘的橡树湾买了一套100来平方米的小户型，准备跟女儿两个人住。据介绍，刘女士自2007年离婚后就一个人带着女儿跟父母一起住，一直筹划着买套新的房子，换个居所。由于自己工作与女儿的学校都在新城，就想着在新城找一个环境好点的小户型。无奈房价一直走高，几番买房都没成，“我的购房计划大概在三百万元左右，而且买了就自己住的，只要户型好，环境舒适，我看好了就买，新城一带还是有潜力的，至于短期的涨跌，我如果不卖房子的话，应该影响不大。”
  当然，也并不是所有小户型的主力购房人群，是自住型的刚性需求。一位开发商坦言，其实90平方米左右的房源，也是非常受宠的投资品。因为它的投资成本不高，同时转手也相对容易。所以对于一些地段比较偏远、生活不是特别便利、价格又没有竞争优势的小户型房源来说，还是会受到一定的冲击。
  改善需求
  观望气氛比较浓厚
  对于许多买房改善的人来说，他们因为手头上已经有一套房或者几套房，虽然可能比较小比较老，但至少已经解决了最基本的居住需求，所以不会像首次置业者那么心急。新政出台后，短时间内观望的情绪也会比较浓重。
  当然，层出不穷的新产品不断刺激着他们，但最终是不是能够促使他们下单，还要看多方面因素。比如，他们换房的迫切性是不是很强烈，资金实力是否雄厚，能够换得起怎么样的房子，手头是不是已经没有购房名额，现在又能不能把货出掉等等。
  业内人士表示，对于那些针对自住性改善楼盘来说，今后还是会受到市场的追捧。这些房源一般有这些特点：户型集中在三房或四房，位于主城区范围内，配套各方面比较成熟，生活便利，价格则还在一定合理范围内，适合要改善的购房者自住需求。
  虽然说高端物业总价较高，并没有那么多人有能力投资，但是目前市场走向对这类房源的冲击还是比
  较大。因为他们的意向客户大多手头上已经拥有多套住房。事实上，目前一些高端物业动辄上千万元，其价格已经不是一般的工薪阶层所能承受，而这些购房者还能够接受，很大程度上是他们的收益，都来自房产。
  这些身家不菲的购房者再买套房固然不成问题，关键是他们很多都已经没有购房资格。那么，把手头上的房子卖掉呢？就如一位开发商所说，“那也要能够卖掉”，因为这些房子往往也是高端房源，加上税费高昂，接手的人不多。
  王先生估计是这个市场氛围中的另类。王先生是土生土长的温州人，自己经营着一家与钢铁行业相关的公司，公司经营稳定，每年盈利丰厚；家庭和睦，正在读小学三年级的独子聪明伶俐，妻子也十分贤惠。王先生自小在郊区长大，在他的印象中，独门独栋的大房子是生活的必需，再好的公寓房也始终有些压抑。于是，在积累了一定财富之后，原本居住在公寓楼的王先生决定首次购买别墅。“财富的表现方式有很多种，有若干股票，若干基金，若干房产，房子的表现除了厂房、店面、商品房，还应该有一套别墅。” 王先生对于理财投资有自己独到的理念。
  这样的念头一起，王先生就行动起来。在多处看房几番比较之后，王先生终于购买了一套别墅，属于新城板块，周边有新世纪、雅典、银都等等中高档别墅楼盘，别墅居住氛围浓郁，板块优势明显。
  站在新家中的那一刻，王先生终于觉得生活完美了。从公寓升级至联排别墅，王先生完成了人生首次购买别墅的置换。而有朋友提起楼市后市走向的时候，王先生则付之一笑：自己在之前的买房过程中，已经经历了楼市两
  轮的涨跌，相比楼市的变化，还是一个良好的居住环境来得更加重要些。
  行业人士表示，楼市走弱，房价高企，受到影响最大的其实就是改善型的购房者。此时，能够保持原先购房计划的就是资金实力雄厚且具有一定魄力的购房者了。
  据分析，这类富足型购房者的特征十分鲜明，有半数以上都是私营企业主或者公司高级管理人员，年龄在40岁上下。他们绝大多数由一般商品房客户升级而来，且是首次购买豪宅，购买意愿强烈，以自住为主兼带保值。
  为何会选择在这个时候购房？一方面这类人群具有足够的经济实力，另一方面也和他们的经历有关。他们大多在外打拼多年，见惯了大风大浪，对市场具有一定的判断力。对于楼市，他们都起码经历了两轮以上的起伏，自有一套独到的见解。相信自己对于后市的判断，追求具有品质的生活环境，促使他们在需求来临之时立即入市。
  不过，平安易居总经理姜毅表示，现下交易的重点是交易的安全，特别是二手房交易，房源的产证一定齐全，交易手续完备，不能因为任何原因的影响，去简化手续，忽视交易的安全。
  另类现象：
  抄底
  赵先生从事房产投资十多年了，他一直活跃在温州、上海、杭州等地的楼市，多年的地产沉浮练就了他敏锐的市场眼光。“今年4月份的时候，我就已经将手上所有的房子都低价放盘了”赵先生气定神闲地说。赵先生表示，现在部分优质房源的价格已经达到了一定的底部，具有比较高的性价比，如果手头自己宽裕的话，还是可以出手。
  两个礼拜前赵先生刚刚在杭州以17000元/平方米的价格买下一套房源，而该区域楼盘二手房市场价格25000元/平方米~28000元/平方米。“与现行的市场价格相比，这套房源已经有了30%左右的优势。我支付了50%的首付，剩下的50%进行按揭贷款，准备好五年的投资期。”赵先生对于现行的市场投资有着清醒的认识，爆发式的涨价年代已经过去了，“现在的楼市只能保值，只要跑得过CPI就可以了。”赵先生心平气和地表示。
  此外，“温州人不缺房子，温州人缺的是好房子，随着城市框架的拉开，新兴的城市区域还是存在很大的发展空间。”赵先生还相当看好温州楼市，“我的银行信贷都已经批下来了，等市场氛围一转暖，就可以直接入市抄底。”
  对此，有专家表示，现在楼市的投资已经不同于以往，区域发展的投资机会还是存在的，投资者只要保证自己的资金运转18个月没有问题，一般情况下的市场波段影响都是能消化掉的。