明年楼价到底谁说了算？

乐居

嘉 宾：合富辉煌首席分析师 黎文江(上)

  方圆地产首席分析师 邓浩志(中)

  主持人：南方都市报记者 邓恒(下)

  明年一季度会量价齐降？

  主持人：首先你们觉得他的判断准确吗？为什么？

  黎文江：不一定吧，至少明年第一季度会是量价齐降，开发商将以价换量。在人大开会后的二季度会量升价稳，原因是一季度调控未放松，二季度由于房价控制目标会取消。

  邓浩志：我和他的判断不同，可能我在珠三角见到的市场情况和政府公布的数据有些不同，目前情况是成交萎缩，但主要原因不是开发商惜售，而是购买力的萎缩，有来自宏观上的，比方说国家的货币政策偏紧，钱慌来袭。也有来自政策的，限购限贷等的收紧让购买力萎缩了。所以我的判断是明年成交持续萎缩价格平稳，如果这种情况持续，二季度开始部分供应过大的区域价格可能有轻微的回调。

  地价还是供求关系决定定价？

  主持人：你们认为楼盘定价一般是依据什么？是政策？市场？供需关系？地王还是开发商？

  黎文江：我觉得吧，楼价应该是以成本为主要考虑，地价占房价40%-50%，是最大因素，建安成本约35O O /平方米，是第二大因素；至于政策，供求等都是可调整的可多可少的弹性因素。

  邓浩志：我倒认为楼盘定价依据很简单，就是供求关系。政策、市场、前景、土地等等都是影响供求的，所以最终还是归结到供求关系上。

  主持人：那你们觉得频繁出现的地王和楼市定价有关吗？为什么？

  黎文江：当然有关系，地王价可以是以后房价的参考成本。

  邓浩志：我觉得应该是相互作用的关系，地王推高房价，高房价造就新地王。

  明年开发商抬价自由度不大？

  主持人：那么对于广州明年的楼价，你们认为将掌握在谁手里？为什么？

  黎文江：我觉得明年的房价与政策和流动性关系最大。估计限售、限签会取消，但限购、限贷还会继续实行，成交量不会大，开发商抬价自由度不大。

  邓浩志：我认为明年房价应该基本处在一个供求较为平衡的市场上，和去年和今年相比，明年的供应量会更大；从需求的角度考虑，明年总体需求会有一定萎缩(其实今年4季度开始已经萎缩)，所以明年应该是一个供求平衡的年份，暴涨暴跌都不会。所以，明年楼市不会掌握在开发商手上，价格应该掌握在“好产品”“高性价比产品”的手上。

  郊区盘没有中心区盘抗跌

  主持人：我这周采访了一个业主，他今年1月花172万在增城买了一套215平方米的洋房，到今年12月这套房子二手可放到250万多，涨了78万，堪比天河。

  黎文江：增城不限购能吸引人呀，但一手的外地买家也要三年纳税，相比之下增城不限价的二手更会受欢迎，涨幅也会更大。

  邓浩志：增城楼价基数低，所以上涨同样价格上涨的幅度会更高。而还有一个原则，当价格处于上升周期中，低价楼盘上涨的幅度往往高于高价楼盘。这和低价楼盘进入门槛低，能吸引更多投资客有关；但我也要提醒一句，在跌市场当中，郊区楼盘没有中心区楼盘抗跌。

  主持人：那么你们认为明年还能有如此高的涨幅吗？

  黎文江：明年增城和天河的二手房涨幅会比一手高，因二手价基数比一手低，所以上升幅度明显。

  邓浩志：明年不会涨这么高了。就我的判断，明年天河楼价会继续上涨，增城楼价总体保持稳定。在平稳市场当中，稀缺资源项目仍能保持温和上涨，总体表现会优于普通项目。

  [新闻背景]

  据北京商报12月11日报道，北京中原地产市场部研究总监张大伟认为，因为“国五条”效应减弱，大部分城市市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变。而11月很多城市出台了地方调控细则，但从目前市场看，房企销售任务完成得非常好，在四季度的最后几个月开始追求高利润，而且很可能会惜售，这也给明年初直到春天加大供需矛盾，再加上年内各地频繁出现的地王，因此，张大伟认为明年市场定价权将完全掌握在开发商手中。

  明年第一季度会是量价齐降，开发商将以价换量。在人大开会后的二季度会量升价稳，原因是一季度调控未放松，二季度由于房价控制目标会取消。——— 黎文江

  我和他的判断不同……我的判断是明年成交持续萎缩价格平稳，如果这种情况持续，二季度开始部分供应过大的区域价格可能有轻微的回调。——— 邓浩志

宜人

是啊房价还在开发商手中

胖蜀黍

土豪说了算

闪团

这年头，都成了地产开发商的发展路了~