郁亮的提醒：房企越大越危险？

吖free · 发表于 2014-1-31 08:00:00

提要：被1400亿销售额光环笼罩的万科总裁郁亮，不止一次感慨当老大的不易。“什么是行业老大？不仅仅是规模最大你就是老大，更要为整个行业担当起探寻、摸索的责任，有时候更替整个行业挨骂、受过。”郁亮说。

  被1400亿销售额光环笼罩的万科总裁郁亮，不止一次感慨当老大的不易。“什么是行业老大？不仅仅是规模最大你就是老大，更要为整个行业担当起探寻、摸索的责任，有时候更替整个行业挨骂、受过。”郁亮说。

  1月21日，万科B股转H股媒体见面会上，记者们反复询问万科有没有新的融资安排，当外界用规模、用财务数据来衡量万科时，郁亮更在意的却是，在万科发展的第四个十年里，通过国际化提升万科管理水平、提高对行业的认识，找到更多全球合作者。他说万科甚至没制定新一年的目标，“实际上，房地产企业越大越危险。”在他看来，小企业实现一个具体的经营目标很容易，但企业大了，不能够只用销售收入来衡量。

  如果越大越危险的结论成立，那么驱动企业规模扩张的动力在哪里？那些看不见的风险又在哪里？

  人人都想做老大？

  实现了千亿销售额的绿地，十分执迷于“做大”。绿地集团董事长、总裁张玉良近日表示，2013年绿地将经营目标定为3000亿元，其中房地产销售目标计划增长30%以上。

  早在2005年，绿地在年营业收入还不到100亿的情况下，就制定了6年后冲刺世界企业500强的目标。接着，张玉良宣称，“绿地未来的目标是进入世界企业200强。我们有信心在2015年实现业务经营收入超过5000亿元。”实现的路径是保持每年30%的增长率。其中，主业房地产经营收入达到2000亿元，能源达到2000亿元，其他产业1000亿元。

  民企中的万达，也对扩张保持了狂热的态度。强势的王健林几乎每年开年会时，都会提出新的目标。例如，2015年资产超过3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元。

  在城市化尚未完成、房地产行业还有很大上升空间的中国，焦虑感充斥着每一个怀有雄心的开发商。“他们担心如果现在不扩张，以后就不会有这么多的机会了。”睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文说，城市化进程总有结束的那一天，届时所有的开发型房地产的企业只有两条出路：转型或者是离场。

  尽管中国的房地产市场足够大，远非到你死我活的白热化竞争阶段，但竞争对手们都在努力，自己又有什么理由懈怠？一旦市场有转好的迹象，几乎所有企业都在提高销售目标。世茂股份(600823.SH)管理层近日在媒体见面会上称，2013年，世茂股份的销售目标将调升至100亿元，较去年的80亿元增长25%。恒大集团(3333.HK)将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年的800亿元上升25%。

  扩张的好处在哪里？阳光100董事长易小迪在接受本报采访时指出，“合理的规模是盈利的基础，国家的政策是支持大企业的发展的。”这表现在，大企业更容易获得银行授信和资金支持。万科、保利等大公司和银行之间都有总部对总部的授信。甚至在地方政府招商引资时，大企业拿地的成本可能更低。易小迪亲眼目睹了许多小型企业因为无力支付土地成本，而不得不离场的结局。因此，保持合理规模十分必要。

  对此，兰德咨询总裁宋延庆也表示认同，“地方政府甚至会以引进排名前十的房地产企业为荣。”在他看来，企业越大，和地方政府越有讨价还价的砝码。兰德咨询公司有一个未公布的测算模型，宋延庆预测，到2015年的时候，排名第一的房地产企业的销售额有可能达到4000亿，占有5%的市场占有率。

  大的风险

  然而，如果“一把手”一味求大，又会给企业带来怎样的风险？

  “有的时候你们老催我们再发展快一点，别人赶上来了，其实对企业是有害的，越大的时候，越危险。我们始终知道这个道理。”郁亮坦言，万科这么多年始终如履薄冰地在平衡发展与风险的问题，严格控制净负债率、买地的规模、库存的规模，每个星期、每个月跟踪存货、销售情况，坚持现金为王，保持足够现金。

  因为求大而将企业推向险境的故事曾在融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌身上发生过，绿城中国(3900.HK)董事长宋卫平也曾经历过。但是市场转好、企业脱离资金危机后，融创和绿城又义无反顾地奔向了土地市场。罗兰贝格管理咨询公司合伙人兼大中华区副总裁王荣毫不客气地指出，中国绝大多数房地产企业没有经历过完整的经济周期，他们对风险的认识并不够深刻。

  在宋延庆看来，扩张阶段是企业最危险的阶段。在此阶段折戟沉沙的企业比比皆是。优秀的房地产企业有完善的治理结构、透明的财务管理，发展目标由规模指标转向了相对指标。例如，不再过多关注单个项目的利润额，而是更多地关注整个企业的资产收益率。这些企业的隐忧，主要集中在市场风险和战略规划方面。

  机会不等人，市场环境使然。在政府垄断土地市场，土地价格居高难下的背景下，银行、信托机构愿意借钱给开发商。城市化仍在进行中，房地产有旺盛需求，但高周转的追求，使得先做大再求强成为大多数企业的不二选择。

  在易小迪看来，除非企业规模增加到一定边界，企业无法通过增加规模来获利的时候，扩张的游戏就会停止，好企业需要寻找良性发展的道路。