楼市重寻平衡点：警惕货币汇率变量

维她

  敏感的资本市场总是率先做出反应2月24日，兴业银行停贷传闻引发了地产股的急跌，沪、深两市的地产指数双双创下今年来的最大跌幅。

  然而，随着全国两会召开，地产股又迎来一轮反弹行情。不止一家券商机构将反弹的原因归结为政策因素。业内人士方焱分析说，政府工作报告没有提房地产调控的字眼，没有单纯打压的意思。

  3月16日，国家新型城镇化规划出台后，地产板块再度上涨。但因为国家统计局房价数据出炉及万科北京项目降价开盘、宁波兴润置业房企倒闭等消息的爆出，涨势很快停止，担忧情绪重新回归。

  看多者拥有逻辑支撑，而看空者也并非毫无道理。多空信息交织，地产股重新寻找估值的平衡点。

  过去10余年时间里，对楼市影响最大的恰恰也是政策。资本市场通常领先实体经济3至6个月的时间。制度改革虽然已经画出了路线图，功成非一日所为，任何细微的、政策性的变化都在牵动各方神经。

  人们希望就此寻出端倪：找出下一个十年市场运行的轨迹和规律。但显然，形势变得更加复杂了。

  中央传出的信号

  2014年政府工作报告提出，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

  专业人士认为，政府工作报告透露出了下一步房地产调控政策的走向，包括调控思路、手段、保障性住房产权模式创新、中长期需求、配套改革推进五个方面。

  调控淡化了行政手段，不再强调对地方政府的房价问责制，而是更多强调保障性住房建设。这是政府在房地产调控思路上的根本转变，即“市场化原则”。这既是新一届政府强调市场化改革的必然要求，也是对过去一段时间地方政府难以切实履行房价控制任务的纠偏。

  其次是，差异化的调控手段，即分类调控。赋予地方政府更多自主决定权，二线楼市以维稳为主，一线城市继续实行限购、限贷和限价政策，三四线城市以“防跌”为主。同时，信贷政策差异化程度扩大。

  再次是，建立共有产权制度为核心的保障体系。

  业内人士报告指出，为保持经济稳定，对财税体制、土地制度等重大问题的改革策略采取了渐进式策略，对地方政府的自主化负债机制及农村建设土地的公开流转采取了谨慎的态度。

  国家新型城镇化规划(2014－2020年)则辟出专节，对建立城镇住房制度进行了简洁有力的描述，健全住房供应体系，健全保障性住房制度，健全房地产市场调控长效机制。21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，这是近10年来中央对我国城镇住房制度表述最完整的一次，清晰地指明了未来相当一段时期房地产的发展方向，可以称之为指导今后房地产发展的纲领性文字。

  北京市房协秘书长陈志十分反对用过去10年的经验来预判市场和政策走势。他在接受记者采访时表示，无法从过去的经验推导现在、甚至是未来。2013年初“新国五条”出台，其中规定“卖房征收20%个人所得税”，交易双方均想抢搭细则落实前末班车，引发全国过户潮，各地过户大厅均爆满，同时也带动二手房成交量短期内井喷。陈志认为，这样的市场异动不可能在今年发生。

  多重因素影响下的市场变局

  对于一些城市出现的楼盘降价现象，陈志认为，这是市场正常的波动和开发商策略选择的结果，但陈志更喜欢用季度数据来判断市场的阶段性走势。目前小范围的调整并不代表市场异动。和很多开发商一样，他希望政策出台得越少越好，并认为越市场化越健康。

  业内人士认为，房地产市场已经呈现出差异化增长的趋势，房价的单边上扬转变为双向波动，房地产将告别高速增长的时代，转为中高速增长。

  在“老外”眼里，整个中国都笼罩在改革的氛围中。业内专业人士高博立指出，结构性改革将影响到中国社会和经济生活的各个方面。短期内，住宅所受影响最大。他认为，中国的产能过剩问题、货币政策正常化，是存在于经济领域的重大挑战。而门户城市房地产物业价格高、收益率低，地方政府债台高筑，是中国正在面临的挑战。

  近期部分城市的房价调整，与市场上的资金状况有密切关系。业内人士选取了全国较具代表性的27个重点城市的近400家银行进行样本分析，2014年以来，往年“年初松、年底紧”的情况并未出现，个人房贷市场没有丝毫放松迹象，以平安、广发、民生为代表的中小银行干脆直接放弃房贷业务或部分放弃二套房业务。首套房贷利率向“零优惠”蔓延，有的甚至上浮5%-20%，大多数银行要求二套房在首付七成的基础上利率上浮10%-40%。同时，贷款审批难度加大，审批时间延长。

  认为，2009年以来持续的宽松货币环境，是房价狂飙的根本原因。但历史上所有房产泡沫的破裂，均是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此，房价和货币供给是正相关关系，其房价拐点取决于货币环境的拐点。

  桑豫峰指出，兴业银行事件具有巨大的象征意义。至少对房地产信贷的放松，开发商不要再抱不切实际的幻想了。尽快回笼资金，应作为房地产企业的优先选择。实际上，北京等城市部分开发商已将原计划年中甚至下半年开盘的楼盘，提前到三四月开盘。与那些降价的楼盘一样，其目的都是共同的：现金为王。万达集团董事长王健林在接受21世纪经济报道记者采访时则预测，资金适度偏紧将成为常态，至少是5年之内的常态。

  业内人士还大胆预测，人民币贬值将刺破房地产泡沫。假如人民币升值的预期发生逆转，投资者就需要担心了。一旦汇率升值到接近平衡点，资产价值重估将会停止。2005年7月，当中国开始进行人民币升值，中国的外汇储备只有8000亿美元，但现在这个数字已增长四倍至3.8万亿美元。与此同时，中国的房地产价格已急升至泡沫水平。交银国际认为，若以史为鉴，人民币贬值将会是中国资产价格上涨的强大阻力，这些资产主要是房地产，而股票也将难以幸免。

  尽管这些年的房地产调控，都以去除投机为目的，但在陈志看来，中国的房地产市场仍旧是一个高度垄断的投资性市场。风格未转换之前，那些能够影响投资者的短期因素，也将引发房地产市场的波动。

21世纪经济报道

作者：荆宝洁

我以为

国家新型城镇化规划出台后，地产板块再度上涨

单人旁

 尽管这些年的房地产调控，都以去除投机为目的

shufeng

中国的房地产市场仍旧是一个高度垄断的投资性市场

瓦哈里

房价和货币供给是正相关关系