专访经济学家李炜光 房产税“八问”

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       全国两会期间，全国人大的发言人、财政部和国税总局的负责人在接受媒体采访时均表示，正在全国人大层面对房产税展开立法工作。房产税的征收为何已成定局？征收房产税的依据是什么？征收房产税能降低房价吗？它与土地出让金一起是否构成了双重征税？房产税能取代“土地财政”吗？既然作为地方政府的主体税种，立法工作应该如何展开？如何在征收的同时不增加纳税人的整体税负？是否应该对房产税的使用指定专门用途？就这“八问”，南都记者专访了天津财经大学经济学院教授、著名财税学者李炜光。

  征收房产税有四个方面考虑

  南方都市报(以下简称“南都”)：人大发言人傅莹和财长楼继伟接受媒体的采访，均表示房产税的立法工作正在推进中，且《不动产登记条例》也将在今年上半年出台，如此看来，房产税的征收已成定局？

  李炜光：一，在中国的税制设计上，没有财产税是一大缺失。这种缺失与1949年以后中国逐步推行计划经济和公有制有关，私有财产权的观念缺乏，且公民实际上拥有的私产也不多或缺乏交易市场。随着近年来中国房地产市场的快速发展，公民拥有的财产(最主要的载体是房产)逐步增多，存量财产征税问题被提到日程上来是很自然的一件事。

  二，中央之所以决定征收房产税，并写入十八大的文件中，也是实际需要所致。在试行“营改增”并决定在全面推广后，地方财政压力加大，地方主体税种缺损，税收的支配权减少，是一个问题。原来的营业税是地方说了算的地方税，“营改增”后是中央说了算的央地共享税。在这种背景下，重塑地方税的税制体系，为地方找到一个可长久倚赖的主体税种，房产税的征收也就提到日程上来了。

  三，房产税有调节收入分配差距的作用。在财产持有环节缺乏一个税种征收调节，是中国当前收入分配差距较大的一个重要原因。中国现在收入差距大，多家机构计算的基尼系数都在0 .5以上，近年来引发普遍的关注和民众的不满。房产作为最主要的财产，在不动产登记条例出台后，征收方便，成本也低。中央对房产税的征收进行立法，可能这也是考虑的一个层面。

  四，房产税的征收也有引导资源配置的功能。近年来，中国房价不断上升成了一个严重的社会问题。在房价上升的同时，也有不少投资投机性的需求，一些地方房屋的空置率很高。房产税费未必全部由房主承担，购买者或租户会承担一部分，总体而言会使持有环节的成本增加，在一定程度上有利于降低房屋的空置率，合理调配资源的使用。

  南都：从事理上来说，政府为何要征收房产税？

  李炜光：从国外的经验看，房产税(有的国家叫“物业税”)是地方政府提供公共服务的最主要的资金来源。从原理上来说，政府征了税，就必须承担起保护公民的私有财产和提供公共服务的责任，如社区道路、公共设施的建设，绿化、消防设备等，公民住房财产的安心使用和交易中的增值与政府提供的这些服务息息相关。一个简单的道理，一个小区的绿化很差，道路不畅或盗贼较多，小区内的住房是很难卖出高价的。但政府提供这些服务是有成本的，征收财产税本身就是根据“用者付费”的道理，来分摊这些成本。在西方国家，房产税的使用是很明确的，就是指定用于居住区内的公共服务。像在香港，物业税叫“差饷”，就是用于辖区内警察的工资支付。

  南都：有种声音认为，房产税的征收能降低房价，你怎么看？

  李炜光：用经济学的观点来看，价格是由供需关系来决定的，政府收税，会提高商品和服务的价格，只是提高的这部分由生产商或消费者共同承担罢了，双方各自承担的份额多少，要看双方的需求弹性。征收房产税，对房地产价格的影响，虽然可能在一定程度上降低住房空置率，但并没有改变供求关系。房价和房产税没什么关系，说征收房产税能降房价，是把错了脉。

  中国房价高的原因主要还是在供应不足，在土地的供应数量和使用上存在很多管制，比如18亿亩耕地红线的硬约束等。现在降房价的思路在压制需求而不是增加供给，思路出了问题。房价上升，正是释放出信号，要把各种资源、人才、土地等配置到住房建设和供应中来，现在政府反其道而行之，比如对房地产商的贷款进行管制和压缩等，这些措施只会减少市场上的住房供应。

  南都：因为政府在平整土地，以土地出让金的方式出售给开发商建房，这部分土地出让金是开发商的直接成本，最终是要体现在房价上，让购房者分摊的。所以有一种声音认为现在再征收房产税，等于是双重征税了。

  李炜光：这是一种普遍的误读。前面已经说了，房产税是一种财产税，是因为政府提供了财产保护和公共服务有成本，使用者(房主)要以税的形式上交来分摊这些成本。政府征收土地，改变土地用途的过程中，要拆迁补偿，建道路，铺管线，这些都是需要资金，需要成本的。土地出让金实际上是在批租环节，政府向开发商出租土地的使用权，是开发商使用土地的租金，与开饭馆的要交门店租金是一样的道理。土地出让金是70年(商业用地是50年)的租金一次性征收的，而房产税是每年都要上缴的。虽然它是房产商建房的直接成本，这成本最后也是要购房者分摊，但它与房产税的征收是两个概念，不存在重复征收的问题。但确是不容易分辨，有很多误读。这次的房产税立法有必要对此做个清楚的解释，否则征收房产税会引发民众的抵触情绪。

  房产价值的评估方式至关重要

  南都：近年来“土地财政”，即政府征收土地，平整后出售获得财政收入的模式引发很大争议。从趋势上看，房产税将成为地方税的主体税种，它能够代替“土地财政”的模式，缓和政府与民众在征地上的矛盾争执吗？

  李炜光：土地财政是中国在一个特殊的发展阶段摸索出来的一套城市化模式，对它的评价也应该客观。在上世纪90年代初期实行分税制改革后，税收的大头被中央上收，地方财政出现亏空，压力很大，就出现了征收平整再拍卖土地，以支付公共服务的开支和进行基础设施建设，后来是成立城投公司，以储备的土地做抵押，滚动开发。土地财政的收入在很多地方占到当地政府收入的50%以上，成为财政收入的主要来源。这套模式搞了将近20年了，对民众居住条件的改善，城市基础设施发展和改善，作用很大。土地财政的模式在某些程度上很像英国工业化时期的“圈地运动”。

  但这个模式的运行也付出了很大的代价，不单单是近年来政府拆迁补偿的成本快速增长，在这个过程中发生的拆迁自焚等恶性案件，使得政府的形象和公信力也在下降。现在看，这套模式越来越走不下去了，地方政府必须要找到另外的收入来源，形成新的地方税制体系来替代土地财政。房产税恰好是一个重要的补充。我同意你说的，从趋势上看，房产税会替代土地财政，但这将是一个较长的过程，短期内完成替代还不现实。

  南都：从人大发言人傅莹回答记者的提问看，房产税法的立法工作已经纳入到全国人大的立法程序中，但既然未来房产税是要作为地方政府的主体税种，立法工作或具体的征收条款的制定、税率的确定等，是否由地方人大根据各地不同的情况制定更合适？

  李炜光：房产税是一个新的税种，立法权在全国人大，而不在政府部门，这是一种基本的法治思维。因为房产税涉及到千家万户，立法的过程也一定要公开透明，认真听取和吸收民众的意见。由全国人大制定的房产税法要对该法的基本原则、税率征收的范围、征收的办法、指定的使用用途等，做出一个基本的规定，为地方的房产税的征收提供一个指导性的法条。这是房产税立法的“顶层设计”。但具体的实施细则，比如具体税率的约定，评估的方法方式和税收的使用方向等，这些权力可以交给各地的地方人大，因地制宜来制定。

  南都：在房产税立法中，除了具体税率的制定外，房屋价值的评估也至关重要，它决定了交税的总额。如何评估？是由税务部门还是由政府主管部门来评估？可否引入第三方评估机制来进行？

  李炜光：房产价值的评估方式的确至关重要，这个问题应该在全国人大的这次立法中确定。由谁来评估，采用的评估方式是什么，若房主对评估有异议，有无一个申诉的渠道，这些问题都很专业，也很重要。

  房产税一般是按照从价征收的原则进行，而决定房产的价格一般是由位置和建筑面积决定的。而在具体税率的制定上，比如是采用累进税率还是定额税率，如何分档，对低收入或失业者的减免等，都需要进一步研究论证。

  房屋价值的评估由负责征收的税务部门进行不合适，应该有第三方的评估机构。在美国，一般评估结果公布后，要留下几个月的时间供房主申诉，若有异议，是有独立于评估机构和征税部门的第三方来进行裁决的，且建立了回避机制和保证金制度等。中国的第三方的评估机制发展还未形成，还需要多年的市场培养过程才会出现。

  以不增加纳税人整体税负为前提

  南都：房产税是一种新增的税种，若其他税费不调整，显然会加重纳税人的负担。增税容易降税难。房产税的增收可否纳入整体税种改革的综合考量。并借此机会清理与房地产有关的几十种税费，比如房屋买卖中，增值部分的税费是否应该废除？

  李炜光：这个是必须的。房产税的征收必须以不增加纳税人的整体税负为前提。尽管统计口径有差异，但中国纳税人的整体税负是偏高的。既然增加了新税，那就必须减旧税，而且应该是减税在前，新税开征在后。这应该是一个必须坚守的原则。至于减哪些税，我觉得应该与正在进行的逐步扩张直接税、缩减流转税比重的改革结合起来，通盘考虑，比如调低增值税税率和企业所得税税率等。我国的流转税税率还是过高，税制设计也不尽合理，就是增值税，也是对投资有所不利的税种，相当于在投资者面前立了一个门槛，应该有所调整。

  现行的房产税费制度存在诸多问题，表现就是内外税种不统一，收费项目过多过滥，存在重复征收等问题。应当借这次立法的契机，对现有的房产税费进行一次彻底的清理，该废除的废除，该合并的合并，该调低的调低，不仅减轻税负，也降低征收成本。“明租，正税，清费”是改革的方向。房产交易环节的税该征还是要征，但其他方面的收费都应该免掉了。

  南都：为防止房产税征收后被滥用，可否也应该像一些国家一样，制定专门的公共服务用途？

  李炜光：我认为应该。征收房产税应该遵循“纳税收益”原则，要降低纳税人对缴税的抵触，不仅仅是加强宣传的问题，更重要的是让纳税人体会到自己是如何从纳税过程中受益的。将房产税指定用于公共道路建设、环境绿化，公立教育，治安防火等这些与纳税人生活直接相关的领域，避免征收上来的房产税被随意用在其他用途上。不仅如此，未来房产税收的使用，应与当前正在实践的财政信息公开和预算透明的制度改革相结合，使得纳税人和媒体都能及时监督和控制房产税的征收和支出的方向，并对其支出效益作出评价。

能不能

征收房产税能降低房价吗

春天在哪里

征收房产税应该遵循“纳税收益”原则，要降低纳税人对缴税的抵触

单人旁

对低收入或失业者的减免等，

zhang33

增税容易降税难