购房时如何看图？

陆丰自由人

买房子离不开看图，尤其是购买预售房，在无法考察到现房的情况下，只有从图纸着手来选择了。 　　一般而言，一个房地产项目从规划到设计到施工直到交房，分别有项目扩初设计图、项目规划设计图、项目建筑施工图及销售平面布置图，各个图的功能作用各不相同。如项目扩初设计图，是指最初的报批规划设计图，包括小区总平面布置，容积率和绿化率的确定，层高的确定，平面的确定等；建筑施工图包括项目的建筑设计图与结构设计图，由建筑设计单位根据规划部门审批同意的方案，进行详细设计，包括各种建筑材料的确定，平立图的详图设计，各细部节点的详图设计等能直接供施工单位使用的设计图；销售平面图则是比较直观的示意图，一般不标尺寸，但能为客户提供平面布局、各功能间的区别、哪些内墙可以拆卸，家具配置设计等。
　　对于购房客户而言，一般只要能看懂规划设计图与销售平面图即可。在初接触项目时，应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，栋与栋之间间距是否够大，是否影响采光。
　　在看懂总平面规划图后，应仔细研究销售平面示意图。一般预售现场提供的平面图可以分墨线图及家具配置图。墨线图是根据建筑设计图按比例制定的，除了不标定详细尺寸与材料明细外，与建筑设计图的效果是一样的。家具配置图是代销公司为使购房人更容易了解室内空间配置，在墨线图上再添画上家具摆设，以作为参考。另外还有三维立体空间的透视图。
　　不过，由于墨线图、家具配置图很少标示比例尺及距离，因此很多销售平面图都有将家具的尺寸缩小的问题，使室内空间看起来更宽敞，如将床、桌子、柜子的尺寸变小，而购房人在完工交房后，才发现摆了床后，室内空间就所剩无几了。因此，购房人对自己不懂的事项应一一详细了解，若自己看不懂平面图应请专业人士代看、解释，切不可因不好意思、担心显出自己无知而忽略平面图。
　　看预售平面图时，下列事项应详细了解，其中一至三项应结合总平面规划图详读，四至六项应持平面图细看。
　　一、方位：目前预售平面图上未标明南、北向，购房人可向现场销售人员询问。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏凉，方位最佳；东、西向房屋易东、西晒，使用空调也较耗电，北向房屋则较阴冷。而室内空间如阳台，因需晒衣，也适合朝南。
　　二、景观：除了平面图外，通常代销公司还会画上全区配置图，应仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，小区内各栋建筑物的排列是否有序，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。
　　三、栋距：两栋楼之间的距离最好超过8米，窗户不是面对面地整齐排列，否则家中的一举一动在对屋都可以看得一清二楚，隐秘性太差。
　　四、采光及通风：房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光却隔着三间房，房屋采光很差，就算白天时进屋也一定要开灯。
　　五、格局与空间合理性：室内格局要能完整区分公共区（如客厅、餐厅、公共卫浴）及私秘区（卧房），而附属建筑物与主建筑物的面积分配也要成正比。每户都有二至三个管道区，由于管道间不好后移，因此管道间越靠边越好。厨房的空间是否可容纳双排柜，以及是否预留冰箱、排油烟机的空间，都可能影响日后使用的便利性。
　　六、动线：可以试想走入房子中的情形，体会动线是否流畅，另外走道也不要有太多转折，以免浪费使用面积，厕所门不应正对走廊或餐厅、卧房、厨房。