购房者如何评估楼盘区位？

陆丰自由人

很多购房者在购房前跑了几个月，手头中意的房子也有了十几处，总觉得这套有这套的好，那套有那套的优，但不知该如何割舍，那么应该如何评估楼盘呢？不妨依下列方法实施：先列出自己各方面的需要和限制，如自己、配偶、双亲、子女的工作学习地点、经济承受能力、小区环境要求、住宅总面积要求、物业管理要求等等，然后对照中意的房子进行比较，为帮助自己下决心，拿主意，也可以对各处房子进行分等评分。当然评判这些房子首先需要一些标准，下面就从由远及近、由大及小、由外而内的顺序为购房者决策提供一个参考。
　　一、区位好坏有何指标？
　　一讲到“住在徐家汇”，上海人肯定会说“地段老好呃”，用专业一点的话说，就是“徐家汇的区位条件优越”。那么什么是区位？区位好坏有何指标？简单地说，区位就是地块的空间位置及其与相邻地块的相互关系。这里的空间位置表面上看起来是一个地理概念，但实际上其中包含了与这一地块全部相关联的自然条件、环境条件、交通条件、经济条件、政治条件、社会条件和文化条件等，是上述各种因素共同作用形成的综合体。毫不夸张地说，购买住宅就是要选择一个符合自己要求的理想区位（地段）。
　　从大的方面来说，全国各地的住宅市场差异很大。比较典型的差异明显的城市如北京、上海、广州、成都、武汉，都具有不同的自然、经济、政治和文化条件。这些差别对一个人的购房决策影响不太，加上中国人守土观念较强，一般不会选择到外地城市购房，往往集中于自己工作的城市，不过随着我国人员流动越来越容易，地区性的选择也将提上议事日程。
　　对大多数购房者来说，主要是要做出在一个特定城市的区域选择决策。通常，一个城市的功能分区对人们居住区域选择的影响很大。对于住宅的具体位置，其区位特征最终都在价格上反映出来，有兴趣的购房者可以沿城市中心区一直向城郊前进，可以看到价格呈现梯级递减的现象，如从上海外滩到闵行莘庄，每平方米建筑面积价格的落差达万元以上。
　　判断一个城市内的不同区域（行政区域或人们习惯上划分的区域）的区位好坏一般有下面一些指标：在宏观层次上有自然条件、社会状态、经济发展水平及政策状况等；在中观层次上有环境条件、交通状况、区域特征、配套状况、街道状况等；在微观层次上有建筑质量、管理水平、户型设计、品牌特征、产权状况等。下面侧重介绍一些对评判住宅区位条件好坏的主要指标。
　　（一）、自然条件
　　自然条件中，日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化、是否沿水、临街等人文和天然环境状态，空气、水流等公害污染程度等方面，均是考虑的重点要素。对于气象状态，往往受住宅小区内环境与外环境情况影响极大。这也是临近公园或大片绿地的住宅价格远远高于周边其他住宅的主要原因。许多开发商抓住这些特征大作文章，如中山公园附近的“长宁大厦”就以中山公园作为楼盘的重要卖点。又如临近苏州河边的“上海花城”，以将来苏州河整治成功后自然生态环境的改善作为吸引客户的重要手段。又如，与“上海花城”隔路相望的“虹桥新城”，则以先植绿、后建房作为营销的重要战术。这些无不反映了自然条件对居住质量的影响，这是判断住宅区位条件的一个重要指标。
　　对于一些灾害发生可能性及现实或潜在污染源的考察也是很重要的。对于临水房屋，要考虑该城市历史上降雨量的大小，是否发生过大型的洪涝灾害，该房屋的抗灾性能及临近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及护栏是否安全。如果是临海房屋，不仅要考虑防水，还要考虑该地点的台风记录以及该房屋的抗风性能。如果该地点(或地区)是地震多发区，重要的考虑对象就是该房屋的减震性及抗震性措施。此外，对有可能对水质、空气等造成污染的源头和由于靠近主要交通干线或餐饮娱乐设施而带来的噪声污染源也应密切关注，以免带来不必要的麻烦。
　　（二）、环境条件
　　环境条件主要是指小区或单体房屋所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观等方面。对环境条件的评判首先是对住宅建筑或住宅小区所处城市功能分区的位置。随着经济的发展，各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分，如中心商务区(CBD)、商业区、居住区、文教区、工业区等等。因此在购买住宅时，就要重视城市规划的指导功能，尽量购买已形成或在近期内有条件形成大规模居住区的地点，避免选择座落在或邻近工业区的房屋。此外，伴随着经济的发展，城市区域在不断地扩大，人们的消费习性及需求方式也趋向现代化，即生活、住宅有休闲化的趋势。当交通条件改善时，加上郊区房屋价格往往较城区房屋便宜很多，更多的人就喜欢购买郊区房屋。此时，对房屋地点环境的选择显得尤为重要。如果选择不好，听信于发展商的一些不切实际的承诺和规划，往往由于郊区房屋均是新区开发，配套的公共设施滞后，环境条件恶劣，甚至改变原有的规划也时有发生。因此，购房者要挑选一些已有一定规模，环境质量较佳，特别是一些多期开发住宅区的中、后期房屋。
　　（三）、交通条件
　　交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立，道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。对交通条件的考虑，主要是针对远郊地点的住宅。由于远郊或城郊结合部地点的居住小区往往属于新区建设，城市的交通网络的完全建立需要一个较长的时期。发展商为了促销其产品，往往夸大交通条件，甚至采用欺骗或掩饰的手段以误导购房者。比如在房屋产品广告上，所列的交通线路图经过精心编排，所说的到某市中心标志性建筑所花的时间或路程只是理论上的数据，往往实际条件远非如此。如果交通条件恶劣，而工作地点又距离较远时，可能交通时间和交通费用就会很高。因此，从交通条件来看，城市中心地点的住宅要优于城郊结合部的住宅，因为其可节约大量的交通费用和时间，也可以省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。但综合来看，城市中心区的住宅的价格较高，而且环境条件比城郊结合部要差。
　　（四）、配套条件
　　配套条件齐全与否，直接决定着该地点住宅的附加价值及升值潜力，同时也决定入住后居家生活方便与舒适与否。配套条件通常是指居住区公共服务设施状况。这些设施一般包括，行政管理、金融邮电、文化体育、医疗卫生、商业服务、社区服务、市政公用和教育等。具体是要看以下设备及设施配套情况：
　　1、街道办事处、居委会、派出所等；
　　2、菜场、粮油店、日杂店、理发店、超市、银行、邮局、医院、公用电房，垃圾站等；
　　3、托儿所、幼儿园、小学、中学等；
　　4、餐饮娱乐体闲设施等。
　　根据《城市居住区公共服务设施设置规定》(上海市标准，DBJ08－55-96)，居住区级(人口规模一般为50000人左右)商业服务、金融邮电和文化体育(运动场除外)等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住区级公共活动中心。中心菜场和集贸市场应设在室内，宜设在运输车辆易于进出的相对独立地段，与住宅要有一定的间隔，避免干扰。居住区级公共活动中心、中心菜场、集贸市场和人流较多的公共建筑，应按照《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DBJO8－7－96)的规定，就近配建公共停车场(库)。
　　幼儿园、托儿所应按其服务范围均匀分布，设于方便家长接送的地段。幼儿园、托儿所应有独立院落和出入口，其建筑应满足规定的日照要求。中学、小学应按其服务范围均匀布置，小学的设置应避免小学生穿越城市干道。中小学教学楼应满足规定的日照要求。学校运动与邻近住宅要有一定的间隔。小区级(人口规模一般为20000人左右)商业服务设施可设在小区的主要出入口，宜与居民的出行路线吻合。组团级(人口模一般为2500人左右)商业服务设施应均匀分布在各组团之间。