用专业化和信息化手段管理房地产税收

青春来找茬

      
       笔者疏理多年的纳税评估工作实践发现，税务机关对房地产开发企业的征管工作存在一些问题，导致不少税款流失，亟待通过专业化的职能安排和一系列有针对性的信息化手段进行破解。

       房地产开发涉及税种多、管理部门多

       我们知道，房地产开发企业一般具有如下特点：业务范围包括购买土地、建造房屋以及销售房屋等，所开发产品包括住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施，项目开发周期长，常会滚动运行，同时涉及关联方多且杂。

       与此同时，房地产开发企业通常涉及多个税种，目前有增值税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税、车辆购置税、车船税、关税、企业所得税、个人所得税以及相关的费用。

       这个行业面对的职能管理部门也很多，除了国税局和地税局外，还有规划局、国土局、建设局、房管局、环保局、公安局（消防）、地震局（人防）等。房地产开发企业在每个管理部门都要留下管理信息。

       该行业的税收管理目前存在四个问题

       对于这样一个涉及复杂的行业，在我国不少地方，税务机关仍采用传统的手工方式进行税收管理，比如手工采集数据，建立纸质征管档案等。在这种情况下，伴随着近年来我国房地产行业的快速发展，房地产开发企业的税收流失现象日益严重。笔者总结认为，目前我国在房地产开发企业的税收管理方面主要存在四个问题。

       一、成本对象备案流于形式，成本核算管理失控

       根据现行税法规定，成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关的同意。

       所谓成本对象，是指为归集和分配产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。然而，在实际中，有关成本对象的规定形同虚设。

       这一方面是因为，目前税法对于成本对象备案只是义务性规范，纳税人若不遵从，并不会受到什么惩罚，导致成本对象备案流于形式。据了解，现实中有许多房地产开发企业都未按规定对成本对象备案。另一方面是因为，不少房地产开发企业虽然到税务机关对其成本对象进行了备案，但多是备其以前传统的纸质档案，也不去及时更新，形成备案没有多少意义的局面。

       加上房地产项目通常开发周期长、滚动开发、税收管理员调动等因素，税务机关对一项房地产开发产品的成本很难理出清晰的头绪。在这种情况下，税务机关在受理房地产开发企业的土地增值税和企业所得税申报业务时，关于成本的计税基础，基本上是由企业说了算。这种在成本对象管理上的漏洞，导致不少土地增值税税款和企业所得税税款流失。

       二、国税机关在房地产税收管理方面比较被动

       目前，房地产企业涉及的税收由国税机关和地税机关共同管理。按照划分，国税机关主要负责销售自产货物方面的增值税和作为房地产应税收入的企业所得税。地税机关主要负责营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、契税等相关税种。

       由于销售不动产发票由地税机关发放控管，地税机关管理的房地产税种数量和税款金额也比国税机关多，在房地产税收管理方面，地税机关通常更占优势，管理效果也相对较好。对于国税机关来说，由于对销售不动产发票没有控管权，对开票金额缺乏有效的控管方法，加上对房地产企业在地税机关缴纳的营业税、印花税、土地增值税、契税、土地使用税和房产税的计算不够熟悉，在受理房地产开发企业的土地增值税和企业所得税申报业务时，在许多情况下都是由企业说了算，很容易造成税款流失。

       三、国税机关与地税机关联合办税的力度不够

       随着税收信息化建设的深入，不少地方已实现国地税机关登记信息及时共享，但在更多的涉税信息共享方面，尤其是房地产企业涉税信息共享方面，双方联合得还非常不够。

       这样，房地产企业每月开具了多少不动产销售发票，向地税机关申报了多少营业税，管理该企业所得税的国税机关都无从了解，因而也难以判断该企业申报的企业所得税应税收入是否准确。同理，房地产企业当期在地税机关缴纳了多少土地增值税，所缴税款是如何计算的，国税机关也无从了解。不能正确核算房地产企业缴纳的土地增值税，国税机关自然也无法弄清楚纳税人所得税前扣除的成本费用是否真实、准确，自然也难以判断企业当期申报的企业所得税是否准确。

       四、税务机关不能及时获取房地产管理部门的信息

目前，房地产开发企业面对的行政管理部门主要有地税局、国土局、工商局、规划局、建设局、房管局等。各部门各有其责，各掌握着房地产企业的经营信息。比如，规划局主要受理房地产开发企业的建设项目选址申请，国土局主要负责土地征用、划拨、出让、转让、变更、收购、储备和收回等工作，建设局主要负责颁发施工许可证，房管局主要负责本行政区域内城市商品房的预售管理等工作。

       这些信息，对于税务机关的税源情况摸查工作具有重要作用。但目前不少地方的税务机关还没有与国土等房地产管理部门之间实现信息共享，影响到了税务机关对房地产企业的税收管理质量。

应采用专业化和信息化手段进行应对

       针对上述问题，笔者认为，税务机关应尽快采取以下措施应对。

       实行集中加专业化管理。针对房地产开发经营企业税种多、计算烦琐的情况，各地县、市、区级税务机关应根据当地的实际情况，配备相应的房地产专业管理人员，成立房地产税源管理办公室，对房地产企业税收实行专业化、集中化管理。与此同时，建立房地产专业管理人员长效培训机制，确保房地产税源管理人员既精通国税业务，又擅长计算地税税种。

       开发应用房地产税收管理软件。笔者认为，破解房地产税收管理难题的关键，是尽快开发房地产税收管理软件，利用信息化手段采集开发项目的所有信息，监控房地产开发企业的经营过程。比如，这个软件可以从土地使用权的取得、土地开发、房地产交易、库存房的管理四个环节设计对应的应用模块，及时采集开发项目的进展信息。可以设计开发项目基础信息和申报纳税信息采集模块，及时采集企业的开发项目基本情况、开发项目规划情况、相关建筑工程信息、项目销售基本情况、项目销售总体情况、各职能部门对外信息公布情况、纳税申报信息、财务会计报表信息等涉税信息。在设计这些模块的过程中，应根据征管实际设立相应的参数标准，并在逻辑关系设计方面多下工夫。这样，房地产税源管理办公室就可以统筹房地产专业管理人员，依托房地产税收管理软件，高效、准确地开展房地产企业的信息采集、档案管理、项目工程跟踪和税源监控等具体工作。

       加大与职能部门的信息共享力度。国土等房地产行政管理部门的信息，对于税务机关来说至关重要，很大程度上决定着房地产业的税收管理质量。比如，国税机关若与地税机关全面实现信息共享，就可以及时了解房地产企业纳税期开具销售发票和土地增值税缴纳情况，准确核算企业的收入和成本，准确征收企业所得税。若税务机关能及时获取国土、建设等部门的信息，就能及时确认房地产企业的土地出让金成本是否真实，是否多列了房屋拆迁费用，实际预售了多少商品房，项目施工进度究竟如何等，这些信息都为准确核算企业的所得税和土地增值税金额提供了重要依据。因此，税务机关应积极拓展与房地产其他管理部门之间的信息沟通渠道，争取尽早全面实现信息实时共享，利用共享信息，提高房地产业征管的科学性和准确度。  
       注：@中国房地产信息网

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