观点：楼市日趋理性“救市”影响有限

青春来找茬 · 发表于 2014-9-19 09:57:51

   据媒体报道，近日在讨论未来房地产企业融资方向的问题，“允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据”已成为议题。    对此，分析人士认为，这是央行在曲线放水。一方面，缓解房地产开发企业资金紧张的矛盾，避免更多房企加入到风险爆发的行列，引发市场担忧；另一方面，就是帮助地方政府缓解“土地财政”困难，使地方政府不因为“土地财政”的迅速萎缩而出现财政运行困难、政府融资平台“资金链”断裂的问题。
   当然，这种曲线放水的行为，也让市场产生了许多担忧，那就是会不会因此而使刚刚趋于平稳的房价又一次出现上涨，使楼市调控的成果毁于一旦。
   实事求是地讲，有这样的担忧是完全可以理解的。但是，从实际情况来看，有点多余。因为，按照目前购房者的心理以及市场的低迷状况，单纯给开发企业放水，很难对购房者产生影响，也难以使市场低迷的状态得到改变。因为，对房企来说，真正有能力发行中期票据的企业，未必需要以这样的方式融资。而急需资金的房企，则很有可能难以得到购买者的认可，无法将债券发出去。也就是说，央行的曲线放水，更多的可能只是一种姿态，一种向市场注入信心的方式。
   事实也是如此，今年以来，除央行和银监会先后给市场打气、给市场提振信心之外，地方政府也使出了浑身解数，如放开限购、出台鼓励购房政策，甚至财政给购房者和银行提供补贴等。但是，效果非常有限，不仅购房者不买账，相关银行也不买账。
   不过，市场对地方政府、央行、银监会等的“救市”政策不买账，倒也不失为一件好事。这也标志着，无论是购房者还是公众，都已经具备了较强的心理承受能力和应对能力。要知道，如果是几年前采取这样的举措，市场一定会快速松动，房价也一定会顺势而涨。而从今年以来政策的调整与变化来看，对房价的影响显然是不大的，对市场的影响更小。
   市场趋向理性，这也符合调控的需要。毕竟，对已经实行了市场化的房地产来说，决不能再在调控——放开——再调控——再放开这样的行政管制状态下进行了。这几年的实践也反复证明，这样的运行格局，不仅对房地产市场的健康有序十分不利，对消费者更是有百害而无一利。为什么房价会出现完全脱离实际的上涨，就是因为行政手段对房地产市场的干预太多，行政行为左右着房地产市场的变化。
   十八届三中全会明确指出，要发挥市场对资源配置的决定性作用。既然已经放开了房地产市场，那就要相信市场能够对房地产业发挥有效作用，相信市场能够让房价回归理性，而不是用政府的有形之手不断地对房地产市场进行干预和影响。
   新的一届政府成立以来，面对经济的持续下行，既没有再次利用房地产市场保增长，没有立即放松楼市调控，也没有如外界所希望的，继续加大调控力度，而是利用已经出台的政策，对房地产市场进行适度调控。在此基础上，由各地根据市场变化情况，调整调控策略，如放松和取消限购、放宽限贷政策等。原本很多人担心，这样会冲击市场、冲击调控。实际结果却是，对市场的影响效果十分有限。
   也正因为如此，此次央行对房企曲线放水，也不会有多大的效果。特别是大型房企，是不大会因为央行的曲线放水而采取迅速拿地的行动的。因为，绝大多数大房企手中囤积的土地都十分丰富，而在目前的市场环境下，如果继续拿地，就有可能留下很大的风险隐患。与其冒险拿地，不如等待观望。倒是那些急需资金的小房企，能否渡过眼前的资金难关，不出现“资金链”断裂的风险，则是最为令人担心的问题。央行会不会在政策上进一步给房企放水，值得关注。
   对央行的曲线放水行为，需要关注的一个问题是，要防止地方政府借机通过政策手段等鼓励房企拿地。譬如向房企返还土地出让金、故意压低地价、在容积率等方面做文章等，以此来缓解“土地财政”危机。如果这样，倒真的会对市场产生不利冲击。
   总之，央行的此次曲线放水行为，既是向市场注入一定预期，也可能是一种试探，会不会有更多的放水行为，值得关注。@中华工商时报