北京限购退出方案提交高层：含5年纳税资格审核

功夫茶客

北京限购退出方案提交高层：含5年纳税资格审核www.eastmoney.com2014年10月09日 11:09张育群 雷雅亮

　　为止住房价下跌带来的多方面影响，中国政府已默许41个城市陆续解除限购令，但他们对最早推行限购的北京楼市该何去何从，依旧举棋不定。
　　这个上届政府在高房价倒逼下仓促推出的临时政策已经在北京维持了4年零5个月，它曾让北京无数对夫妻为了买房而不得不离婚——如今围绕着这个政策在北京何时退出的争论日渐升温。

　　一位接近北京市建委的人士向界面记者透露，一份北京房地产智囊制定的退出限购方案已经提交给北京市政府高层官员。内容涵盖逐步废除二手房交易20%差额税、下调契税，以及放宽非京籍五年纳税资格的审核。
　　这份退出方案的提交，正值中国房地产市场降温、多地政府纷纷推出救市措施之际。自6月26日呼和浩特解除限购政策后，全国住宅库存高企的二、三线城市已纷纷取消或调整楼市限购措施——全国46个限购城市已有41个退出限购舞台。目前，除三亚外，中国执行楼市限购城市就只剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市。
　　9月底中国央行放松首套房认定标准及贷款利率，并增加房地产商融资渠道等，更预示着中国政府对房地产行业的调控正在放松，这些措施正逐步对楼市带来支撑作用。
　　高华证券根据中国指数研究院九月底的数据进行分析发现，九月最后一周34个城市有24个房地产交易量上升，二线城市的表现领先于其他城市，这其中长三角区域城市的表现尤为亮眼。
　　但一线城市的房地产市场前景仍不明朗。克而瑞机构数据显示，北京商品住宅成交面积在今年十一期间成交30857平方米，成交量环比上月下跌70.5%，同比去年下跌56.1%。相对去年，北京市今年的商品住宅成绩面积一直呈现同比下跌状态。包括上海易居研究院研究员严跃进在内的多位房地产人士在接受界面记者采访时均表示，在北京和上海尽管看房的人比之前有所增加，但从成交量上并未呈现好转。
　　前述知情人士透露，北京市政府的官员们对楼市政策有分歧，以至于在最近的房地产工作会议上，限购突然成了一个没人愿意提及的敏感词。
　　在7月28日北京上半年经济形势分析会上，北京市市长王安顺曾要求北京党政官员冷静观察，不轻易出台新的政策，甚至采取放松限购等措施。此后两个多月，北京对于房地产调控再无其他表态。
　　上述接近北京市建委的人士称，尽管退出限购的方案北京市政府高层官员均已看到，但他们无法判断放松限购后的楼市走向，因而在调控政策应该放松多少的问题上十分谨慎，“他们左右为难，限购让民众的不满和失望情绪蔓延，政府声誉面临风险。但不限购放任房价暴涨的话，他们可能更会遭到斥责。”
　　2010年，北京房价一度高至普通民众望而兴叹的价位——于是抑制房价成为当时北京市政府不得不完成的任务。为了硬性压制房价，北京市政府去年甚至推出了一种原始的方式——除了对消费者限购外，还拿走了开发商的定价权。在中国市场化改革30多年后，这种计划经济时代粗暴的管理方式不可避免地引起了巨大争议。
　　限购政策还引发了北京市罕见的离婚潮。在北京实施二套房限购措施和二手房交易20%差额税政策后，许多夫妻试图通过离婚来绕开政策。一些婚姻登记中心甚至在门口挂出“楼市有风险，离婚需谨慎”的警示牌，提醒人们为规避楼市政策而离婚是存在风险的。
　　这甚至让中国财政部部长楼继伟在今年都忍不住吐槽：“如果一个政策出来，造成一些人间的悲喜剧，这个政策肯定是有缺陷的。”
　　中房集团理事长孟晓苏曾向界面记者称，在北京推行四年后，限购政策已经达到社会、经济和政治所能容忍的极限——限房，限车，限行，限得整个经济都垮下来了。他认为北京的高房价归根结底与非均衡的城市发展有关，因此，根子是要把首都的非中枢管理功能分散给周边城市，“北京的限购应该是会逐渐取消的。”孟晓苏曾经担任过中央书记处书记万里的秘书，1991年他还和其研究生同学李克强、李源潮联合撰写出版过《走向繁荣的战略选择》。
　　但北京市房地产协会秘书长陈志则向界面记者称，限购对于北京市政府来说是政治问题而非经济问题。近年北京财政收入对于房地产的依赖程度在不断降低，今年上半年北京房地产业增加值占GDP的比重仅为6%，从财政角度来讲北京并不像其他二三线城市那样有着迫切的动力放松调控。他认为唯有等深圳和广州放松限购后，北京和上海才有可能逐步放松调控，或者废除二手房交易20%差额税，或者放宽非京籍五年纳税资格的审核。
　　一些投资者仍在大胆押注楼市将快速复苏。十一期间，网络上流传出包括恒大、绿城、绿地在内的几家开发商“内部涨价文件”。一时间，关于“限贷放松，房价将涨”的传闻甚嚣尘上，一些二手房主也在乘势涨价。
　　10月8日，界面记者依次向恒大、绿城、绿地三家开发商求证此事。上述三家开发商均给予辟谣，称从未发布过任何关于价格调整的内部文件。
　　尽管放松了限购限贷政策，中国许多城市的住宅市场依旧面临供应过剩的境地。中国指数研究院的百城房价指数报告显示，2014年9月，全国有79个城市房价环比下跌，21个城市环比上涨。该报告称2014年中国代表城市可售面积已达到2010年以来的最高水平。中信证券研究报告也称，我国房地产市场已经进入深度调整期。
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　　“央四条”强心剂注入楼市 满城尽盼“黄金月”
　　市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱。9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
　　这也意味着，二套房限贷政策全面退出，且对二套房以上的贷款权限，下发至各大银行，其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。
　　业内人士普遍认为，新政给楼市注入了一针强心剂，有助于增强市场信心，成交量有望企稳回升。而房企也趁机炒作要涨价，试图扭转市场预期。
　　国庆期间，《华夏时报》记者在长沙实地踩盘发现，新盘客户来访量和成交量，相比9月确实有明显增加，但价格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。
　　此外，一个不容忽视的问题是，目前库存依旧高企。国家统计局数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。
　　长沙一家房企营销负责人称，房企今年能够完成销售目标的屈指可数，前三季度业绩都不尽如人意，四季度冲量压力巨大，根本不敢真的涨价，降价走量依旧是四季度主打的营销策略。
　　刺激政策落地
　　“在‘央四条’发布前几天，我们就知道中央要放松限贷了，但上面要求严格保密。”华南某市国土部门人士告诉《华夏时报》记者，此前放松限购刺激房地产市场收效甚微，而赶在国庆节前公布，也有意刺激黄金周的房屋成交量。
　　实际上，在央行出台政策的前一周，本报就曾报道放松限贷在地方上已率先执行，在限购放松效果有限的情况下，“认房不认贷”势在必行。
　　只是刺激手法超出预期。“央四条”还提出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
　　10月8日，长沙浦发银行内部人士告诉记者，银行已经确定执行“认房不认贷”，只要还清银行贷款，不论此前有几次贷款记录，再贷款都属于首套。建行也于当日表示，已可按新政来受理贷款申请，但其首套房贷利率仍维持基准利率，二套房贷利率上浮10%。
　　“中央在节前最后一天发布的通知，我们今天刚上班，通知下发没那么快。”10月8日上午，长沙中国银行一位个贷负责人告诉记者，但按照央行的要求，原来的二套房结清再贷款按首套房执行是肯定的。
　　据记者了解，国庆节后首日，深圳中国银行就下发了通知，规定有一套房结清再贷款的，执行首套房政策；未结清再购房贷款的，执行二套房贷政策；购买三套及以上住房的，执行深圳限购政策；而房贷利率现在随行就市，目前仍按9.7折执行，若有变动另行通知；对于普通商品住房的认定，现阶段暂以“房地产证”用途显示“住宅”作为执行标准。
　　截至目前，仅有北上广深和三亚五个城市尚未放松限购，这就意味着，其余未限购的城市，银行都可能执行既不认房也不认贷。
　　上述国土部门人士告诉记者，除“央四条”外，决策层还储备了其他刺激楼市的政策，若放松限贷有限，下一步不排除从减税、全国解除限购等方面刺激，但需要先观察市场走势。
　　在9月30日发布“央四条”后，10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。
　　但上述中国银行个贷部负责人称，首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在，因为银行拉存成本较高，利率7折要亏本，8.5折也只能保本，银行没有大打折扣的动力。
　　融360调查数据显示，9月，长沙依然没有出现优惠房贷利率，但是首套房提供基准利率的银行队伍正在壮大，目前有中国银行、农业银行、民生银行和广发银行4家银行提供首套房基准利率。各银行平均房贷利率相比8月也呈现出明显下降的趋势，利率上浮幅度降至7%以下，创年内新低。
　　放款时间方面，也出现了明显加快的迹象。相比上半年动辄两三个月才能放款的状态，目前绝大多数银行均表示一个月内即可放款。农业银行表示，如果资料准备齐全，最快半个月即可放款。
　　市场开始回暖
　　国庆期间，记者在长沙新盘云集的洋湖片区实地踩盘发现，以刚需为主的新盘售楼处看房者众多，开发商也趁势宣传“央四条”新政，而且目前首套房贷款利率已经回到基准利率，甚至有部分楼盘表示国庆后将收回优惠措施，不打算再降价。
　　该片区的万科白鹭郡、兰亭湾畔、湘熙水郡、中天栖溪里售楼员均告诉记者，国庆的客户来访量和成交量相比9月都有回升，从外地回湘置业者明显增加。
　　“大部分还在观望，但入市的客户逐渐增多，我们国庆7天楼盘卖了58套，而整个9月才卖了105套。”长沙富基世纪公园营销负责人刘题解告诉本报记者，他们楼盘客户虽以首次置业的刚需为主，但国庆节前一天公布的限贷放松政策，给整个市场带来了信心回升，房价筑底信号增强，购房者一旦扭转房价下跌预期，则会陆续选择入市。
　　“长沙新房价格确实降了不少，有的片区房价甚至回到了2011年，还有些开发商不惜亏本甩卖，但购房者不买账。”长沙资深地产人士刘佰忠告诉记者，实际上，市场并不缺需求，缺的是信心，如今贷款政策放松，犹如给市场注入一针强心剂，10月份成交量有望超过9月。
　　在业内看来，“央四条”最大的受益者是首次购买第二套房的家庭。此前，即便还清贷款，再买房首付需要六成，一线城市需要七成，贷款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而贷款利率最低可以到基准利率的70%，其中的差价，比房价降20%更大。
　　实际上，一线城市因首套房贷利率从八九月开始已陆续降至基准，楼市因此率先回暖。深圳规划国土委统计数据显示，9月份深圳一手住宅成交量达到3113套，环比涨幅7.8%，为今年来成交量最高的月份。
　　深圳中原地产置业顾问李斌告诉记者，9月份银行利率普遍调回基准，业主溢价的空间就很少，而国庆期间客户看房量更是增加了不少，过去积累了很多被压抑的改善性群体，在银行限贷放宽后，这部分需求将得到集中释放。
　　中金公司分析认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。
　　中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天，北京网签数据新建住宅为538套，二手房住宅签约56套，合计签约594套，虽然相比2013年同期明显下调，但优于2012年同期。
　　张大伟分析认为，整体上楼市企稳迹象逐渐明显，特别是在央行松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的表现也将肯定好于三季度。
　　上海易居研究院副院长杨红旭也认为，楼市筑底信号强烈，购房季已经来临