大伙别愁了！楼市最糟糕的时期快要结束了

情人们

过去十几年，我 国房地产市场呈短周期轮回，每隔三年左右一个轮回。当然，每次轮回的外部环境与内部动因，以及运行的节奏和波动的幅度，又存在一定的差异。

　　那么，当前处于什么阶段？研究市场趋势的要点在于：一方面密切关注数据，数据是市场的表情与表象。另一方面，还需详察驱动市场变化的内因与与动因。前者并不算难，但偶尔会出现“虚假表情”，比如下行期中的小反弹，弹完之后还会下跌；而后者不易，难在构建合理的逻辑。需要将二者做结合，综合成为分析框架，才能认清现状并提高预 测的靠谱率。

　　作为分析师，第一追求应是收集到尽可能多的有价值的数据和信息，并整理成一个数据系统，以月度数据为时间区间比较合适。在当前信息渐趋透 明的大数据时代，收集数据已不太难了，但难于构建系统，更难在分析数据，“看图说话”需要经验，更需要悟性。

　　接下来，分析一批数据，借此看看市场的脸色吧。其一，新房成交量。在房地产短周期的十几个指标中，房产成交量是最领先的指标，其中又包括新房和二 手房，二者基本同步变化，由于新房数据较多，应以观察新房为主，以二 手房为辅。

　　去年，处于短周期的高位，全国商品房成交面积同比增长17%。而进入2014年以来，市场持续低迷，前10个月，全国商品房销 售面积同比下降7.8%，但值得关注的是，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。自2013年1-2月成交增幅见顶之后，增幅已下行了20个月，从时间进程看，在这里见底属于正常，未来几个月转而上行，预计明年上半年由降转增。

　　大城市的成交量，更能反映短期市态。上 海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积，今年10月环比9月增长24.3%，同比去年10减少1.1%。虽然仍略低于去年10月，但要知道去年市场处于繁荣阶段。而关键是环比大增二成，说明市场走强，而且创今年月度成交量新高。其实自7月至9月，在地方政 府纷纷救 市的背景下，成交量已呈小幅递增态势。10月大增，预示着本轮房地产短周期房产成交指标，在大城市地区，总体上已经像男那般稳中有升，开始复苏战斗力。即便11月和12月相比10月略有回落，只要环比降幅不超过二成，都可视为成交振荡式苏复的表征。

　　其二，房 价。从规律上看，房 价变化滞后于房屋成交量变化。关注两类房 价。一是全国70城房 价指数。去年3月，70城平均环比涨幅同步见顶，其后持续下行，今年5月由涨转跌，今年8月跌幅为1.2%，创近十几年最大单月环比跌幅，9月和10月跌幅连续收窄。从去年4月至今年8月，房 价增幅下行了17个月，从短周期的规律看，大概也到了“变盘”的时点，也即8月跌幅见底属于大概率事 件。明年二季度可能由跌转涨。

　　二是全国均价。回顾2004年以来的全国商品房成交均价，会发现2010年是个分水岭，之前年度上涨10%以上（除了20О8年），当年及之后回落至10%以下。从这一指标来看，黄金十年和白银十年的分水岭也正是2010年，或者更准确的说是2010年底，2011年1月“新国八条”出 台后，中 国楼 市便不情愿的告别了黄金时代。从短周期看，去年1-2月涨幅达20%，并见顶，其后涨幅持续收窄，今年1-2月由正转负，其后保持下跌，但跌幅持续收窄，前10个月同比下降0.2%，预计全年基本与去年持平。部分国 家统计局数据每年1-2月会出现异动，所以只能作大概参考。房 价短期变化应主要关注70城房 价指数。

　　其三，土地成交量。依照短周期规律，土地市场滞后于房屋市场。去年全国开发企业购地面积同比增长近9%，今年随着房市的降温，地市也明显趋冷，今年 前3个月至前9个月，全国开发企业土地购置面积一直保持同比负增长，但前10个月逆转为1.2%的正增长。这一数据比商品房销 售还要强 势些，有些反常，尚需再观察数月。上 海易居房地产研究院跟 踪的全国十大城市的土地成交量面积，今年以来持续下跌，10月同比跌幅扩大为27%，这一数据比上述全国的数据更符合实际情况及逻辑。

　　其四，地价。与以前几个楼 市降温期的地价表现略有不同，今年市场降温 的背景下，地价仍保持较高水平，明显比同期的房 价表现更坚 挺。今年 前10月，全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19%，远高于成交面积增幅，且仅比去年全年23%的涨幅回落了4个百分点。从十大城市的土地溢价率看，去年二季度至今年一季度，保持在25%左右，而今年二三季度则回落至15%左右。而上一轮楼 市降温期的2011年下半年，土地成交溢价率平均只有3%左右。在一线城市和少数二线城市，“房冷地热”的现象有些罕见。这既给开发商购地制 造了诸多障碍，又制约了未来两年房 价下跌。

　　从上述的新房成交量与价来看，房市见底企稳迹象趋于明显，成交量先反弹，价 格将会滞后数月后反弹。土地市场表现略有异常，但大方向将是趋稳，地价仍在上涨，主要反映了作为需求方的开发商仍对后市不悲观。另外，从住宅库存和去化周期看，四季度总体正在构筑顶部，其中去化周期可能已经见顶了。这些数据，总体上传递出一个信号：本轮房地产短周期的下行底部正在构筑，其中作为领先的指标的房屋销 售和去化周期，已透露 出复苏迹象。

　　从动因分析，房地产政 策暖风频吹，是驱动市场见底与复苏的核心力量。货币政 策的定向放松，尤其是无风险利率的下滑，是驱动市场筑底的次要力量。在可以预见的2015年，这两个驱动力的性质不变、方向不变，甚至还会有所加强。于是逻辑只能是：市场朝着复苏的方向演变。只不过区域分化显著，部分大城市市场活性强、易反弹，部分高库存的中小城市仍将复苏乏力，需要更长的调整时间，价 格才能走出泥淖。

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