拯救楼市三步曲：松绑·新政·降息

红豆

限购松绑：救市第一波

2014年楼市开局不利，销售下滑严峻。哀声一片中，各地政府陆续为限购松绑，拉开了今年的第一波救市潮。

从6月26日呼和浩特第一个正式发文取消限购开始，各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中。到9月26日珠海放开限购，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。

6月27日，呼和浩特房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的通知，取消商品房销售方案备案制度，买房时不再受房屋套数限制。至此，呼和浩特成全国首个正式发文确定取消限购的城市。

紧随呼和浩特的是济南。同一天，厦门也传出放松限购的消息。紧接着，南昌、成都、苏州等先后跟进。

随着7月底杭州正式发文放开限购后，限购松绑又进入到一个新高潮，且均正式发文、对外公布，从“犹抱琵琶半遮面”过渡到全面松绑。

7月28日，杭州官方正式发文，购买萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。

同日，西安也正式发文取消限购。随后，宁波、徐州、青岛、合肥也陆续发文取消限购。

到9月26日，珠海市住房和城乡规划建设局发文放开限购，全国仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。

限购松绑在各个城市的效果出现了分化，一些库存积压严重、销售较为萎靡的城市出现了短暂的成交“小阳春”，如济南、杭州、呼和浩特；而厦门、天津、南昌等地楼市成交效果甚微。而多数城市，如无锡、南宁、沈阳、兰州、温州等，在政策放松初期均出现短期成交冲高现象，之后又逐步恢复至今年3月以来的成交水平。

据中原集团研究中心的监测，呼和浩特在限购取消后的7月，商品住宅成交面积环比上升55%，较今年3月以来月均值上升56%。

杭州在限购松绑后三天（7月29日~31日），楼市成交高达981套，日均成交327套，比松绑前日均涨了79.67%，由此带动杭州7月楼市成交套数环比上涨22.98%。

中国指数研究院的研究报告指出，单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一支“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱、信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。

9·30央行新政：救市第二波

“今年的房展会出乎我们预料的好，我们本来只打算宣传造势，没有想到我们很多楼盘都出现了现场认筹的情况。”绿地一位现场营销人士告诉《第一财经日报》记者，“我负责的这个楼盘现场已成交一套，其他几个楼盘也有成交，而意向客户更是比想象的要多，一个楼盘就有10多个。”

这一幕发生在今年的国庆房展会上，而这么热闹的房展会现场，有很大程度得益于央行在9月30日修改首套房房贷认定标准，凡是还清贷款的客户再次申请贷款依旧可以享受到首套房首付三成和基准房贷利率最低7折标准。

业内人士普遍认为，这将进一步释放之前压抑的“首改”需求，更多的购房者将会提前完成自己改善型需求的购房任务。

中信建投数据显示，10月11日~10月18日，一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面积24.51万平方米，环比上升133.95%；上海商品住宅成交面积78.46%，环比上升78.46%;深圳商品住宅成交9.98万平方米，环比上升69.06%；广州商品住宅成交24.02万平方米，环比上升50.77%。

“央行的利好文件一出，很多消费者会觉得楼市已经见底，纷纷开始购买。”仲量联行华东区研究部总监周志锋曾对《第一财经日报》记者表示。

截至12月末，融360监测数据显示，汇丰银行在佛山展开8.8折优惠活动后，杭州汇丰银行紧随其后，首套房利率调整为最低8.8折，邮储银行及民生银行也可提供最低9折优惠。南京12家银行全部实行首套房9.5折利率优惠，西安、青岛、济南三地的城市商业银行也可提供8.8折的优惠利率。而重庆、成都、大连、天津、宁波、海口、哈尔滨等地首套房利率也低至9折。南京虽无9折利率出现，但全城有15家银行都可提供9.5折利率优惠。

央行的政策逐渐落地，效果正在不断内化。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在之前的新闻发布会上曾表示，央行政策的效应还会持续发挥作用，后续房地产市场的波动还要继续观察。“这是政策在向市场调节回归，现在放开限购也好、限贷也好，实际是减少行政的干预，更多地让市场发挥调节的作用。”

降息：第三波救市

11月21日，央行发布公告：自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

“降息之后虽然业主没有把房价提高，但是看房子的人明显多了，成交上来了呢。”11月30日，在北京东三环外的团结湖片区的一家二手房中介门店里，年轻的吕芳（化名）这样告诉客户。

央行宣布降息后，各地楼市迎来“小阳春”，深圳更是出现了多个“日光盘”。11月22日，位于坂田片区的星河银湖谷共计推出700套房源，吸引1700多人到场。均价为3.5万元/平方米，这是该区域板块楼盘的开盘价第一次突破3万元/平方米，但在当天14时房源就已售罄，销售额逾23亿元。

和开发商同样开心的还有那些已经购房的人。家住成都的李华今年4月在成都购买了一套商品房，而那个时候成都的房贷利率是按照央行基准利率上浮15%执行。也就是说，那个时候的利率是7.27%，现在降息后利率只有6.83%。基准利率的调整，无疑给了购房者更多的实惠。

但降息对于楼市可能并没有短期现象看起来那么好。

银河证券认为，本次降息的出发点是降低无风险利率，改善企业融资成本，与融十条相呼应，并不是旨在直接刺激楼市。此次非对称降息，银行存贷利差空间进一步被压缩，对按揭贷款打折优惠的动力依然不足，对地产行业的风险偏好也不会出现根本性的改善，加上库存持续攀升，楼市中长期依然面临下行的压力。

(第一财经日报)

melody33

限购松绑在各个城市的效果出现了分化

zs123

单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面

能不能

持续性需求动力不足

充电

限购也好、限贷也好，我现在没钱买房子