朱廷勇：房产商不再“任性”活下来最重要

红豆

1998年从扬州来重庆，在房地产市场一线奔跑10余年，朱廷勇这位房地产数据机构的“掌舵者”，对市场的热情依旧如初。

  见证了房地产10余年的起起伏伏，朱廷勇深谙其道。他用“不能任性”来评价房地产的未来。“以前是全民都在做房地产，只要有钱就往房地产投资。”他说，现在房地产回归常态，回归到房地产行业的本身属性，那就是房地产作为居住的属性。那么就意味着，不是有钱就能做房地产了，行业将面临着洗牌和调整。

  “去年的楼市整体来说，是一半海水一半火焰。有的唱衰楼市，有的唱好楼市。”朱廷勇说，唱衰楼市有几个原因：首先，是受大环境影响，整个市场下滑；其次，开发商为了走量，利润大幅降低，包括很多品牌开发商。

  朱廷勇说，唱好是因为重庆去年还是成交了2400万平方米左右，还是维持了较高的成交水准，开发商的去化量还是很好的。从成交金额来看，还是有开发商达到了预期的目标。但去化量的背后，是开发商大幅降低了利润，触底价格、首付分期，透支了未来的成交量。

  现状二

  房地产回归居住属性

  “在以前，只要有房子卖，无论什么样的房子，都会有人来买。人手多套房的比比皆是。”朱廷勇说，现在不一样了，市场回归了刚性需求，回归到房子本来的居住属性，比如中低收入者的保障房或一些真实的改善需求。

  为什么会回归到居住属性？因为整个国家经济结构面临调整，房地产行业也如此，从虚繁荣回归，通过科学发展、税收机制调整，将行业回归到一种常态。

  现状三

  增速放缓，行业面临调整

  “房地产增速放缓，整个国家的经济进入"新常态"。”所谓“新常态”，是经济增速放缓，经济增长趋于平稳，经济结构优化升级，政府简政放权，市场活力逐步释放的一个新时期。这种情况下，地价没有降下来，住宅利润降低，开发商必然面临转型。

  而现在，房地产行业的“新常态”迟迟没有到来。朱廷勇说，行业面临“新常态”，但又没进入新常态，所以大家很难受，都在摸索新的方向。

  “新常态”下活着最重要

  利润下降，资金压力大，很多中小房企在竞争中逐渐失去了优势，断了资金链，这是否意味着大批房企会退出房地产市场？

  朱廷勇对重庆市场还是相对乐观的。近5年，重庆房地产市场每年的需求维持在2000万平方米左右，未来3年应该也是在1500万-1800万平方米之间。

  在未进入“新常态”前，开发商面临着几种选择，朱廷勇分析称，一种是快，追求周转，特别是单一的做住宅开发的企业；第二种是追求利润，对于一些资雄厚，且融资渠道好的公司；第三种，就是延后开发，把土地先放一放，走一步看一步。

  “对开发商而言，活下来最重要。谁熬过来了，可能还会看见春天。”朱廷勇说。

  城市中心与改善需求

  在朱廷勇看来，“新常态”下房地产行业的出路，在于两个关键词。一个是城市中心，二是改善需求。他说，在重庆一环以内是不愁的，交通、配套各方面都很成熟。此外，重庆现在也迎来了改善类需求的增长点，这类客户关注品牌、教育、医疗、交通等综合因素。这就要求开发商在做新区产品时，必须先将配套完善起来，让客户有足够的预期和信任。

  充分关注人的需求

  房地产回归居住属性。地段好、定位准、配套准已不能满足，还要充分关注人的需求。比如龙湖的“社区APP”。

  朱廷勇说，现在房企必须充分研究人的需求，找准客户，进行量体裁衣。如何量体裁衣？就是针对客群进行人性化的设计。

  “跨界”中寻求机会

  朱廷勇认为，房地产的机会还在于跨界，与互联网、金融等行业的跨界。

  他介绍，一些房企公司开始从二级开发转为一级土地开发，例如“PPP模式”，即公私合营的模式，政府将一级土地开发权市场化，让民营资本参与进来，这也给房企提供了更多生存的机会。

  “比如原来的保障房是政府主导，现在交给开发商来做，开发商没有销售压力保证基本利润，政府也一定程度控制了成本。”他谈到，在江苏、浙江、北京等地，开发商给政府做保障房，也是一种模式，也是未来的契机。

  做趋势产品

  朱廷勇表示，重庆的高层市场，供应量大，大约还需要10年的去化。从横向来看，标准层变大，平层赠送变难，跃层产品增多。从纵向来看，主流将是33-45平方米一房半，53-55平方米两房半户型。朱廷勇分析，在企业高周转的需求下，高层产品也将越来越复制化、标准化。

  在洋房市场，洋楼入核心地段，总价100多万抢占高层客户。别墅市场上，未来别墅独栋、类独栋、舒适型别墅三足鼎立分天下。而经济型联排将持续压缩面积，不断拉低面积极限。

华龙网

melody33

地价没有降下来

好久不见

开发商大幅降低了利润，触底价格、首付分期，透支了未来的成交量。

七喜

从虚繁荣回归，通过科学发展、税收机制调整，将行业回归到一种常态。