专家：从三次泡沫看中国房地产未来

观民生 · 发表于 2015-6-13 09:46:30

目前，中国的股市真可谓是红旗招展，人山人海，但是若论疯狂程度，股市还不是深圳房地产的对手。6月1日，深圳市规土委公布的成交数据显示：5月份新房共成交6106套，环比增长50%，同比增长140%；成交均价为28487元/平方米，环比增长8%，同比增长18.8%。都说，"上帝欲使之灭亡,必先使之疯狂"。如此疯狂的房地产之后会发生怎样的故事呢？

第一段：20世纪中期美国房地产泡沫

大家都知道美国东北部历来都是美国经济最发达的地区之一。 20世纪上半叶，工业革命为美国东北部贡献了不少的美元与富翁，也贡献了不少污染。与之相比，佛罗里达州气候宜人，空气清新，迅速成为了美国人民的冬季度假圣地，不仅如此，佛罗里达的房价一直远低于美国其他州，发展潜力与低房价使得很多人瞄上了这里的房子，于是乎人们争先恐后地将美元砸在这块美丽的土地上。

随着投资者的增多，房价也在不断地上涨，有数据显示：从1923年到1926年，佛罗里达的地价上涨了5倍多，与地价相比，房价更疯狂：有的房子一年内价格翻了4倍。而佛罗里达当地的银行放宽了贷款条件更是在已经很火爆的房地产市场上浇了一瓢滚烫的热油，据说地产商甚至把海底的地皮也卖了出去。

当房价贵到不能再贵的时候，当该买房的人都买了房的时候，房价便停滞不前甚至有所下滑，当人们心中"房价一定会上涨"的信念被现实打破的时候，抛售的狂潮就开始了。雪上加霜的是：一场飓风毁掉了佛罗里达13000座房屋，地中海果蝇毁掉了整个佛罗里达的农业。1926年底，因房地产泡沫而繁荣的佛罗里达开始崩溃，成千上万的人破产。然而灾难并没有就此止步，随后的1929年，这场始于佛罗里达的经济飓风终于刮到了华尔街，黑色星期四来临。

第二段：20世纪90年代房地产泡沫

二战以后，经过20多年的发展，日本迅速成为世界第二大经济强国。与之相比，曾经的大哥-美国则深陷泥潭。于是乎，美国与日、德、英、法共同发布声明，宣布介入汇率市场。这之后，日元迅速升值。投资者对美元的不信任以及对日元的看好使得大量资金涌入日本，再加上日本政府实行了金融缓和政策，这些都使得日本拥有了大量过剩的流通资金，大量资金涌入了股市和房地产。

有趣的是，这时候的日本人也相信"土地不会贬值"的神话，种种因素使得地价极速飙升，当时东京的地价总和甚至可以买下整个美国。不差钱的日本人在民族主义的鼓励下走出国门，大肆收购国外尤其是美国的房地产，美国媒体惊呼：这是日本第二次入侵美国。

但是好景不长，当泡沫多到一定程度，而且没有足够大的泡沫覆盖原有的泡沫时，真相开始令人担忧：国外资本纷纷撤资，房地产价格暴跌，个人破产，银行倒闭，并遗留下来高达6000亿元的坏账……而美国则利用这些资金大力发展互联网，继续领跑全球经济。这次的房地产泡沫对日本的破坏性远胜于两颗原子弹，直到现在，日本都没有完全恢复。

第三段：1998年东南亚房地产泡沫

1998年的东南亚金融危机也来源于房地产泡沫。首先看一下罪魁祸首-泰国，泰国政府为了刺激经济，放松了对经济的管制，然而增加的私人贷款并没有如政府想的那样流入到生产部门，而是大部门跑到了房地产市场上；随后为了弥补财政赤字，泰国政府放松了对资本账户的管制，大量外国资金流入泰国。这些外资进入泰国后，也大量流入到房地产领域。从1989年到1996年，短短7年间，泰国的住房贷款总额增加了5倍多。再美的泡沫也是会碎的，1995年底，随着泰国股市出现下跌，大量国际资本撤出泰国，于是灾难发生了：仅1997年下半年，房地产价格缩水近30%。此时灾难并没有停止，金融飓风随后袭击了马来西亚、香港等地，1998年金融危机爆发。

回顾这几次的经济泡沫，我们会发现几个共同点：

1.人们相信土地有限，所以房价只会上涨并不会下跌

2.房子的投资意义大于使用价值

3.大量资金进入房地产，银行等投资者也不甚冷静和清醒

4.整个经济的繁荣依赖于房地产投资

再看看现在的天朝，怎么发现有点像呢？

（参考自中国经济网、策划界、新浪博客、房产中国等，图片来源于网络）