杨红旭：地方政府为何暂时仍离不开房地产

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       房地产收入是地方收入的主干。这体现在两点。第一，房地产税收。近日，国家财政部公布了2011年度财政收入情况。分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势，其中房地产相关的税种增速明显回落，房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。完全属于房地产类的税种有五个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，其税收总额为8222亿元，约占全国税收的9.2%，占地方税收的20%左右。另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，这些具体数据不可得，笔者估计这五种直接税，房地产类税收可能占全国税收入的15%左右，占地方税收的30%左右。
第二，土地出让金。近些年，我国土地出让金总体保持快速增长，按财政部口径，2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元。当前，土地出让金并未列入财政预算，而是列入政府性基金，而且属于地方政府性基金。2010年全国地方政府性基金本级收入33609亿元，也即土地出让金所占比重高达84%，占全国政府性基金收入（36785亿元）的77%。当然，土地出让金中包括两部分：一是土地开发成本，二是土地租金。2010年全国28198亿元土地出让金中，剔除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、补助被征地农民支出等三项主要成本，还剩53%，基本上可以认为地方政府卖地的利润率为50%左右。
不妨算一个总数。房地产类收入和土地出让金的总和，约占全国政府总收入（全国财政收入103740亿元加政府性基金收入36785亿元）三成，约占地方政府总收入（地方财政收入52434亿元加地方政府性基金收入33609亿元）五成。
去年以来，随着房地产市场的快速降温和持续低迷，一方面，土地流标现象频现，即便成交，也多以底价成交；另一方面，房屋成交量减少导致交易环节的房地产税萎缩。而且，这种现象自去年四季度以来，趋于恶化。
近日，有消息称银监会研究有条件允许地方政府融资平台贷款延期偿还。平台贷金以土地为抵押物，卖地难和地价下跌，导致平台贷违约风险加大。近两年国家清查平台贷风声一波紧似一波，去年3月、5月银监会曾表示，对于到期的平台贷款本息，一律不得展期和以各种方式借新还旧。然而，地方政府还不上贷款，难道还能让其破产不成？
近些年，一到房地产调控进行到关键阶段，就会出现“开发商和地方政府谁先扛不住”的争论。当前，地方政府财政确实捉襟见肘，如果今年楼市和去年一样，甚至比去年还要糟，可想而知压力有多大。由此，也就可以理解地方政府松动政策、盼望市场稳定的心态了。