上海世茂地块因缺钱闲置 周边房价超6万成最贵晒衣场

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楼市调控持续从紧，万亿债务将陆续到期，在双重压力下，减少新开工量成为很多房企的共同选择，这导致开发商大量土地闲置或开工缓慢。《每日经济新闻》近日对上海部分闲置地块进行调查发现，这些闲置地块中有的周边房价已经超过了6万元/平方米，有的甚至是当初风云一时的地王。开发商闲置或者放缓开工背后，有着各自的难处，然而闲置并不是长久之计--去年年底国土资源部发布《闲置土地处置办法(修订草案)》公开征求意见，拟加大对闲置土地的处置力度。

开工，还是不开工，成了摆在许多房企面前的艰难抉择。
每平方米住宅能卖6万元的地块，却因为长期闲置变成了附近居民的垃圾场？去年6月，有网友在天涯论坛爆料称 ，上海浦东浦城路世茂滨江花园空地成了垃圾场，在大热天里发出阵阵臭味。
《每日经济新闻》记者昨日在浦城路潍坊西路调查时，确实发现了外围围墙漆有"世茂集团"字样的未动工地块。虽然无法证实地块是否成为垃圾场，但看守地块的外来务工人员已经把这一地块当作了天然的晒衣场。地块内已长有半人高的青黄野草可以说明，该地块闲置时间已有一些年头。而就在这一地块的周边，号称是世茂滨江花园"压轴大作"的5号楼售价已经超过6万元/平方米。
开发十余年仍有空地？
上述地块围墙上用油漆所写的"世茂集团"，表明了其归属。但由于没有动工，记者在现场找不到项目的施工铭牌以确认该项目的身份。《每日经济新闻》记者查阅世茂房地产2011年中报、2010年年报，均未发现该公司在上海浦城路、潍坊路上还有除世茂滨江花园以外的其他项目。
为了进一步确认该地块的项目名称，记者昨日向世茂集团发出采访邮件求证，但对方除了确认上述地块属于世茂房地产外，并未回复上述地块属于哪个项目，只表示世茂滨江花园在售的五号楼为该项目最后一幢住宅楼宇，且已具备现房销售条件。
由于上述地块临近世茂滨江花园，外界认为这一地块最有可能属于该楼盘的未开发部分，而世茂集团的回复也没有否认该地块属于世茂滨江花园。但接踵而来的问题是，早在2000年就已经获得土地使用权的上述项目，为何至今仍没有动工呢？在周边一些江景项目预计售价已达到15万元/平方米以上的情况下，为什么该地块仍然在"晒地皮"？
世茂集团的回应是，上海世茂房地产有限公司一直积极要求推进该地块的开发建设，已向政府申办开发手续，因周边居民的协调工作，目前政府仍在审批中。集团各项目开发建设依法进行，不存在违法闲置土地的情形。
年销量或不及土地储备的1/10
记者查阅该公司2011年中报和2010年年报发现，过去几年中，世茂集团储备的土地远远超过了企业开发、动工、销售的能力。
早在2010年年底，世茂集团可开发的土地储备就多达3480万平方米。但当时，该公司计划新开工的项目却只有555万平方米，施工面积仅为1088万平方米。即使是在销售情况较好的2009年，世茂集团对第二年制订的施工量计划也只占3000多万平方米土地储备的1/3。
事实上，过去几年世茂地产新增土地储备一直超过当年度的竣工面积。2009年，世茂集团新竣工的面积不到200万平方米，新增土地储备却达到了640万平方米；2011年更是新增了1000万平方米土地储备，但竣工的面积只有272万平方米。
世茂集团较弱的销售能力，或者是造成世茂集团土地储备远超开发需求的原因。世茂集团2012年一季度季刊显示，公司2011年的销售面积只有239万平方米，2009年、2010年的销售面积也分别只有250万平方米和253万平方米。
世茂房地产发布的2012年1月销售公告显示，1月公司销售额仅9.1亿元，同比大降约71%；合约销售面积为50383平方米，同比大降79%。
对于1月销售业绩不佳的原因，世茂房地产管理层的解释是，"因春节为传统的销售淡季，且1月份没有新盘推出，故本月销售处于全年最低水平。"
主力销售区受调控影响较大
世茂房地产管理层的解释不无道理，但公司销售不畅的原因不止如此，还包括地产调控对世茂房地产带来的巨大冲击。这从公司2011年销售业绩中便可窥见。
世茂房地产2011年12月销售公告资料显示，2011年该公司合约销售额为307亿元，同比增长0.65%，仅完成360亿元年度销售目标的约85.3%。
值得注意的是，2011年9月起，世茂房地产的销售开始与同行一起陷入泥潭。前8月，世茂房地产累计合约销售额为209.01亿元，同比增长30%，而9月销售额仅同比增长约3%，此后的10月、11月销售额逐月下降，12月虽略有上升，但仍同比下降约35%。
对于9月后世茂房地产销售的大幅下滑，申银万国的一份研究报告一语道破玄机：公司大多数土地储备位于政策重灾区长三角与环渤海，因此受到的影响比同行更大。
世茂的相关财报数据也支持以上观点。
该公司2011年中报显示，截至2011年6月30日，世茂房地产手握3810万平方米土地储备，其中长三角占34.3%，环渤海占24.2%，两大区域共占58.5%。
2011年世茂中报显示，2011年上半年该公司主要销售业绩贡献区几乎为两大区域的限购区，如占据27.9%的北京、占14.3%的杭州、占11.7%的宁波、占4.2%的上海等，此外，沈阳、烟台、苏州、南京、徐州等也是两大区域的限购城市。
财务缺口阻碍开工进程？
销售减缓确实是导致世茂土地储备消化能力弱的原因，但更为重要的是，该公司的自有资金和可融资资金并不足够支撑公司迅速消耗手上的土地储备。
根据世茂集团2010年的年报，世茂旗下的发展中物业，其建筑成本及资本化开支和土地使用权的比例接近2:5，这意味着每开发一平方米的土地储备，平均需要支出的成本约是土地成本的44%。
表面上看，虽然世茂房地产净资产高达300多亿元，但由于负债率一直处于上升阶段，世茂房地产很难大规模开工。截至去年6月30日，世茂房地产的现金及现金等价物不过114亿元，但要在一年内付清的应付贸易账款及其他应付账款高达122亿元，另外还有59亿元的应付税款和80多亿元将到期的银行贷款。
东方证券的一份研究报告显示，2011年114家上市房企中报中，"招保万金"等4家龙头房企的平均净负债率为59.8%，而其余110家上市房企中报平均净负债率为67.5%，创历史新高。相较而言，世茂房地产当时的净负债率高于行业平均水平近8个百分点。
事实上，为了应付财务上的压力，世茂集团不仅没有增加开工，反而在减少开工量。此前世茂房地产的操作规划是将2011年在建工程面积由原来计划的约1000万平方米减至770万平方米，同时减少拿地。公司方面表示，"公司在购买土地的策略已作出调整，只会在销售进度达标后才考虑新购土地，同时每年用于购买土地的金额不多于该年超出完成销售的金额。"
事实上，土地储备远远超过开发、销售需求的不只世茂一家。此前多家机构的统计显示，全国主要地产商的土地储备可开发量，均超过当年度房企销售、开发需求的五到六倍以上。这意味着房企即使五六年不拿地，也依然有足够的土地可用作开发。
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世茂房地产负债率可能继续上升
对于世茂房地产2012年的销售前景，2月初法巴银行发表的一份研究报告指出，公司"集中发展长三角及渤海地区，去年有关地区的楼市表现弱于其他城市，估计今年可能继续，因此面对的挑战或甚于同业。"因此，法巴银行将世茂房地产的评级由 "买入"降至"持有"，目标价定为8.6港元。
去年12月初，申银万国在一份研究报告中表达了类似观点。该研究报告指出，鉴于世茂房地产销售低迷以及负债率高企，维持该公司股票减持评级，并将该公司未来6个月目标价定为6.09港元。
2012年，世茂房地产销售可能继续受阻，公司负债率可能继续在上扬通道中前行。鉴于此，1月6日，穆迪将世茂房地产的Ba3公司家族评级和B1高级无抵押债券评级的展望从"稳定"下调为"负面"。
穆迪助理副总裁兼分析师曾启贤对此解释说，"负面"展望反映对世茂房地产流动性资金的关注。2012年该公司的流动资金状况可能会因为大量清偿债务及支付到期土地款项而转弱。穆迪预计，2012年世茂房地产的到期债务及土地款项将达160亿元，同年新项目销售及银行融资的环境仍然偏紧。
记者注意到，去年以来，高负债率运行的世茂房地产资金链危机已隐现。比如去年3月2日，该公司就发生了以债还债的一幕。当天公司发行了本金总额为3.5亿美元的担保优先票据，年利率11%。而这笔融资的主要用途是赎回2006年浮息票据的未偿还本金额提供资金，以及偿还其他现有债务。2个月后的5月3日，世茂房地产以这笔融资中的绝大部分赎回了于2006年发行的本金总额2.5亿美元的浮息票据。