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 从去年开始，全国各地陆续放开房地产佣金收费定价，广州在去年11月也开始实行市场调节价。同时，伴随着互联网中介企业的强势进入，中介佣金的高低已经成为二手交易中各中介企业们竞争的法宝。目前各中介公司收费高低不等，而在买房者心中，这笔钱自然是能省就省。看看传说中的中国大妈们，通过其亲身经历，传授你如何与中介业务员讨价还价吧！   互联网中介介入，佣金开打价格战   去年6月，国家发改委、住建部联合发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，将房地产佣金收费定价权下放各地。随后多个城市陆续取消佣金收费限制，实行市场定价。   到去年11月，广州市国土房管局发文确认“根据省发展改革委、省住房城乡建设厅相关通知精神，房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费实行市场调节价”。也就是说，原本对于二手房交易买卖双方最高佣金不得超过3%的限制将不复存在。   价格放开后，不少中介公司还野心勃勃想提价。但是，伴随着互联网中介公司的强势入侵，一些中介甚至打出了“0.5佣金”、“0佣金”口号，让中介佣金开打“价格战”，亦让更多的普通购房者看到了“砍价”机会。   佣金砍价是与中介业务员斗智斗勇   据广州市场上中介人士透露，目前大型连锁中介行的佣金水平在1%-3%，普遍水平在1.5%-2%。通常情况下，中小型中介行佣金便宜一些。目前在广州一般业主实行“实收”，因此中介所收取的佣金全部由买家来承担。   南都记者本周走访中介行时了解到，一线业务员普遍表示佣金需要具体谈，当然他们并不愿意佣金打折，因为佣金减少将直接导致自己的提成减少。“一套二手房买卖，少则一两周，多则几个月，过程中会有很多次的会谈和砍价。所以初始阶段购房人没必要砍佣金，这样会影响一线业务员给你找房源的积极性。”有一线中介业务人员如此告诉南都记者。   不过深谙心理学的中国大妈们并不赞同，买菜还要讨价还价呢，何况是大手笔投入的房产呢？于是南都记者本周内让不少颇有房产投资经验的大妈们来分享各自的买房经历，各有各的奇招，与二手房中介业务员斗智斗勇，而最终目标则是能省就省。   购房全流程佣金砍价秘诀   1   刚开始看房时选择中介有标准，正规小中介多接受“砍价”   有过购买经验的宋女士在选择中介公司时就很有一套理论，她告诉南都记者，不同的中介公司对佣金的折扣接受程度并不相同，一般大中介行接受“砍价”幅度比较小，小中介行为了促成成交，通常会接受较大的折扣。因此看房之初就要对中介公司有所选择。不过需要提醒的是，即使是选择小中介行也要选择正规中介，否则安全性难有保证。   选择好中介公司后，宋女士进一步告诉南都记者，她会在一开始就透露口风，让帮忙找房源的中介业务员知道她只接受打折的佣金，同时也是给到对方一个心理准备，否则真的到谈成房子真砍价的时候，对方一看砍得太狠，也会很不满意，甚至给交易的后续流程也会带来麻烦事。   宋女士还提出，要把中介业务员当成朋友。“人都是将心比心的，我平时去看房子的时候都会给中介买瓶水什么的，并且也表示我儿子也跟他们差不多大，知道他们在外打拼不容易。”宋女士说这样一来，很多业务员都会尽力帮忙找房子。   2   基本有意向时房源通常在多家中介放盘，应货比三家   多看几套房后，很多买家都会留意到，一些房源实际上会在很多家中介同时放盘，甚至报价有所不同，所以买家在这个时候可以货比三家，不但比谁的报价低，也比谁的中介佣金低。   手上有几套单位的熊阿姨说平时买菜都要比价，何况是房子呢？她向南都记者讲述了一个自己的故事，她与楼下的一中介的业务员前几年放租房子时就认识了，后来一直有联系。去年她又打算买一套小区里的房子，是另一家中介推荐的房源，但是中介佣金对方始终不肯松口。   于是熊阿姨回去跟老公商量，直接把要买的房源信息告诉了他们相熟的楼下那个中介，并且开玩笑地说租房找了他，现在买房也给他生意，到时候中介费要算低一点。也不知道那个中介用了什么办法，第二天就联系上了原业主。后来熊阿姨很快就确定了成交意向，而相熟的中介自然也给她打了一个大大的折扣。   3   接近成交时先砍房价，以佣金激励中介帮忙砍房价   有过多次买房卖房经验的叶大妈表示，买家不要对房子过早表现出一副“非买不可”的样子，而应该始终坚持“可买可不买”的态度，但亦要显示出非常有诚意购买，让中介积极帮忙把房价砍下来。   通过中介先探卖家的口风，能够摸到卖家大概的心理价位，便于买家后期出价。然后买家可以直接跟中介说，如果你能帮忙砍下多少的房价，我就可以按照3%的中介佣金给足；但如果你砍不下价来，我可能只能给一半甚至更少的佣金了。   在谈好房价后，有时候中介会拿出一个协议给到买家签字。一些买家以为这份协议是先确认房价，一会再谈佣金。那么这时一定要看清楚了，因为协议上很有可能已经注明了佣金比例，一旦没留意签了字就相当于是买家已经认可了佣金价格，事后就无法再进行协商了。   4   基本确定购买房价砍不动了，就在中介佣金上下刀   随着最终房价的双方敲定，叶大妈认为这个时候是中介业务员作出让步的可能性更加大的时候(在上一阶段谈房价时已经敲定佣金的情况除外)。尤其是那些房价没怎么砍下来的情况，买家只能从中介佣金入手减少支出，“我态度非常坚决，作为中介，房价一分没帮忙砍，凭什么收3个点的佣金，太高了！”   叶大妈建议说，这个时候可以按照买家自己能够接受的心理价格跟中介杀价，“这个时候一定要亮明自己的原则，比如说我只准备了这么多钱，谈不下来就没法买。如果只有几万块的差距，中介公司为了能促成成交，通常会在佣金上做一些让步。”   当然，南都记者综合多位大妈的经验，这个时候砍价要注意幅度，不要因为中介佣金而太纠结，否则会因为僵持不下，谈好的房子却被别人买走。这也与市场大环境有关，如果市场非常好，可能中介很快就找到另一个买家。如果市场不好，那么中介还是很愿意为促成这笔业务而选择打个折扣。   5   成交后“砍价”到底，还有其他交易费用也可以砍价   中介业务员当然会把买卖房子的程序描述得很复杂，然后说只要交足中介费就会帮你做好所有手续。实际上一次性贷款的买卖流程相对简单，商业贷款的流程则稍微复杂一些。除了大多数交给政府主管部门的税费不能讲价外，实际上有一些费用如按揭服务费等价格也都是有讲价空间的，购房者可以详细了解具体费用，然后向中介要求按最低价格支付。   小T IP S   1、一开始买家要与业主确认房源的具体信息，比如房屋面积，有大妈碰到的真实案例就是某套房子中介报的是78平方米，到最后成交签合同时买家才发现实际只有75平方米。再比如房屋价格，业主可能报价只有180万元，但是中介报给买家的却是190万元，预留了砍价空间。如果碰到这样的情况，买家不妨多跑几家中介了解更多的信息。   2、有两位大妈都提到说，买家约中介、业主谈房价和中介费的时候，带着定金去，直接将现金拿出来摆放在桌子上，一方面是表现诚意，另一方面也是刺激业主与中介——— 只要你们同意，这钱就是你们的了。“虽然大家不是没见过钱，但是当一堆红通通的钞票摆在面前，还是有点刺激作用的”。
南方都市报作者：王莎莎
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发表于 2015-7-25 09:47:34
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