金融端利好频出房地产政策未来仍有宽松空间

乐居 · 发表于 2015-10-14 10:13:12

9月30日，央行[微博]和银监会宣布，在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人房贷，最低首付款比例调整为不低于25%。同时，住建部、财政部和央行三部委发布通知，要求提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款。业内认为，从2014年“9.30”房地产新政开始，我国对于房地产行业的扶持思路明确为从金融端加强居民购买力，此次一手房首付比例的下降，符合近期的市场预期，此次调整后，我国房贷政策环境基本回归到2008年左右的水平。

  而在资本市场，随着A股大盘回暖，房地产板块表现强劲，尤其是一二线龙头地产股和具备国资改革等概念的主题地产股在国庆节后股价上涨明显。市场目前的焦点在于，房地产市场下半年是否还会有更为积极的救市政策，此次政策空间的“底部”是否已经出现。从证券时报记者采访的情况来看，业内对于下半年的政策预期普遍良好，随着稳增长预期的推进，政策调整或许还有进一步宽松的空间。

  政策不断加码

  分化格局强化

  从“9.30”房地产新政开始，在大部分城市限购解锁的背景下，我国对于房地产行业的扶持思路就基本明晰，即从金融端加强居民购买力。具体措施包括：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”；二套房首付比例门槛下降，外加营业税免征年限下降；二套房公积金首付比例下降。

  在这些利好政策以及多次降息降准的推动下，今年以来房地产市场全面复苏，全国大中城市的成交量增加明显，个别城市如深圳、北京又出现了房价几个月之内翻番的“奇观”。

  单就首套房首付比例调整来看，我国历史上一共进行了5次大规模的调整。1998年，居民购买自用普通住房，不享受购房补贴的，首付比例不低于30%，享受购房补贴的，首付比例为个人承担部分的30%；2003年，最低首付款比例下调至20%；2006年，最低首付款比例正式提高到30%；2008年，在经济刺激政策的背景下，首付款比例重新下调到20%；2010年4月又重新回调到30%；今年9月30日，非限购城市再次降至25%。

  中信建投研报认为，在一年的时间内，房地产救市政策不断加码，过程中伴随着5次降息和4次降准，极大地释放了市场资金的流动性，许多开发商的现金流充裕，销售和拿地节奏加快。尽管如此，房地产市场的表现还是呈现出分化的特征，即一二线城市的房地产市场相对于三四线城市更为强势，且分化效应进一步加大。

  数据显示，今年9月一二三线重点城市成交增速分别为44%、28%和18%，前8月全国商品房销售金额累计同比增长15%，在扣除掉40个大中城市后的数据则为9%，进一步印证了此轮市场的复苏主要为一二线城市推动。中信建投预计，房地产市场的恢复将延续到明年上半年，考虑到北上广深以及三亚并不享受此次政策利好，重点二线城市如苏州、南京、长沙、郑州等库存结构良好的城市预计优先受益。

  深圳规土委的一位研究员分析指出，“当前购房人群的结构化特征表现明显，购买力越来越集中于一二线的中高收入人群。同时，宏观经济增速放缓乃至继续下降成为共识，当前的房地产政策的边际效应在递减，很难回到2008年时的‘全民购房’时代。”

  有故事的地产股更有戏

  在上述房地产救市新政颁布后，证券时报记者粗略统计了地产股指数的表现。去年9月30日新政发布至今，房地产开发指数(881153)从1405点涨至2211点，涨幅为56%，期间最高涨至4072点。从新政发布后一周的涨幅来看，去年的“9.30”为1.75%，今年的“3.30”为15%，“8.31”为-4%，“9.30”为9.2%。整体看来，房地产指数的涨跌与A股大盘的表现基本一致，不同的政策内容对行情影响有限。

  值得注意的是，在本轮房地产救市过程中，各类地产股的表现不一。一二线的龙头地产股表现强势但与指数基本持平，比如万科A(13.41, -0.06, -0.45%)从去年9月30日至今的涨幅约为46%，保利地产(8.48, -0.05, -0.59%)为54%。而一些具备国资改革概念的地产股的表现则大幅超越指数，比如招商地产(30.79, -0.03, -0.10%)受益于大股东资产注入预期，同期涨幅高达126%；深振业A(10.48, -0.12, -1.13%)、深深房A(13.45, -0.11, -0.81%)受益于深圳国资改革，同期涨幅分别为78%和162%。

  此外，一些具备业务转型概念的特色地产公司，股价表现也优于传统地产股。比如大力发展区域性地产和产业地产的廊坊发展(19.08, -0.14, -0.73%)，同期股价涨幅达到55%；转型主题旅游文化地产的小地产公司中弘股份(6.04, 0.00, 0.00%)，同期涨幅高达121%；发展自贸区主题产业开发的华发股份(13.65, -0.23, -1.66%)，同期涨幅为85%；发展电影产业地产的中国武夷(18.50, -0.05, -0.27%)，同期涨幅为62%。

  政策仍有宽松空间

  那么，已经历了多重利好政策洗礼的房地产市场，在今年的最后三个月里，是否还可能存在进一步宽松的空间？

  中信建投地产研究员苏雪晶认为，此次首付比例下调5个百分点实质上也为后续政策调整留下余地。一方面，我国有两成首付的先例，另一方面，低首付也符合国际经验，日本等国家最低首付比例都低于两成，当然首付比例不同也和各个国家城市化进程、房地产市场发展水平以及金融体系发展有关，但综合而言，从支持需求的角度，首付比例继续下调是存在空间的。同时，房地产调控周期遗留下来的部分政策仍存在优化空间，契税优惠可能是下一步出的牌，部分城市尝试的购房退税有望在更多城市铺开。

  深圳大学一位不愿具名的经济学教授，则从宏观经济的角度对房地产救市政策预期表示看好。他表示，由于经济增速持续下滑，稳增长成为国家和企业重要的经济任务，其中稳投资带动的稳增长意义不言而喻，房地产当下仍然作为中国经济的支柱产业起着风向标的意义，下半年不排除继续降准降息的可能。当然，房企在目前的市场环境下可以充分拥抱流动性释放的机遇，比如进行股权或发债融资。

来源：证券时报作者：蒙湘林