房价增长与收入增速不均衡 中国房产市场存在泡沫吗

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     [摘要]我们不是特别担心房地产领域的金融危机，但是房地产市场确实有麻烦，虽然这不是很多人担心的地方，但这就是底线。

　　我们分析了中国房地产正在发生的事情。首先我们阐述了对于中国房地产的担心，即中国存在巨大的房地产泡沫，并且这种泡沫可能破裂，并最终引发全球经济危机。

　　要正确理解中国房市泡沫的麻烦就在于缺乏准确的数据，我们修补了中国房地产市场的数据，但是仍对此知之甚少。过去十年中国房地产价格增幅是多少？购房者深陷债务中吗？普通家庭买不起住房吗？我们尽力观察数据，并且对这些简单的问题进行了基本的分析，通过数据透视我们能够深入问题的本质。我们不是特别担心房地产领域的金融危机，但是房地产市场确实有麻烦，虽然这不是很多人担心的地方，但这就是底线。

　　我们成功获得了2003-2013年120个主要城市抵押贷款的详细数据，数据的来源是市场占有率达15%的一家大型商业银行，详细的数据包括购房人、购房价格和面积、住宅特点和贷款特点。城市包括4个一线城市、31个二线城市和85个三线城市。

　　众所周知，构建一个房地产指数比较棘手，因为每个房子都是不一样的，目前主要有两种方法：一种是Hedonic回归方法，一种是由Case Hiller构建的重复销售法，但是没有一种方法在中国是行之有效的。因为：1）快速的城镇化，城市一直在变化，所以很难收集所有房屋单元的记录；2）中国是一个新市场，没有如此多的重复销售。

　　我们选择了Hedonic回归方法来构建房地产指数，基于简单的观察，我们发现中国城市有大量的住家社区，每个开发的综合设施在1-2年的时间内会先后售出很多房屋单元，因此基于这种房屋单元的顺序销售，我们可以构建一个小区内的房屋指数，因为有的房子先售出、有的后售出，中间会有价格变化，并且一个小区的住房一般特征相同，比如学校和交通系统等，这就是我们构建价格指数的基本思路。

　　让我们快速浏览一下价格指数，大家都会使用国家统计局的70个大中城市房屋价格指数。根据这个指数我们发现北京的房价指数在十年里从1上升到2，所以北京的房屋价格增值100%，就会引起大家的担忧。同样的事情在上海、广州和深圳都出现了，我不知道这个价格指数怎么构建的，但是这个指数到处都在用，比如华尔街日报、纽约时报，当人们谈论中国房地产市场的时候就会引用这个指数，会说这个月房屋价格涨跌多少等等。