韩世同：楼市是否回暖 楼价是否回落

陆丰自由人

近来媒体开始关注楼市是否回暖的话题，原因有几点：一是存准再次下调；二是上海变相放松限购；三是地产股大涨；四是成交有所回升；五是地产大佬开始放话。因此，有媒体报道广州楼市未现全面降价，有些楼盘价格甚至不降反升；而且，刚刚过去的周末有些网站组织的看楼团人数据称高达数千人。

楼市是否真的回暖了？楼价到底有没进入全面降价阶段？调控政策是应该放松还是应该继续收紧？这一系列问题再次困扰人们，不知道该如何判断和分辨。人们之所以会产生上述的困扰和疑问并不奇怪，因为近来市道和政策变化的确扑朔迷离。不要说一般人看不透，就是业内人士也是意见看法分歧很大。

我不太认同楼市回暖的判断和看法，因为我不相信仅仅下调了一两次存准、上海稍稍放松了一些限购，就可以改变已经形成的楼市下行趋势的态势。我觉得目前适当调整金融和地产的调控政策有助于促进楼市成交，可以使楼市既继续限制投资性购房又能够让房价适度地合理回归，同时又可防止房价大跌，但还不至于让房价回涨。

我一直担心目前的楼市撑不住而出现崩盘，现在的一些措施有助于防止楼价不要大跌。但因此而被认为是使楼市回暖和反弹之举则恐怕有些不妥，因为可能会误导中央政府重新收紧和暂缓信贷和限购方面的托市之举。

如何理解楼市是否已经进入全面降价阶段的问题。楼市下行一般可划分为局部促销、隐性降价阶段，全面促销、局部降价阶段以及全面降价、价量齐跌阶段。目前，限购限贷的一二线城市可以说已经进入全面降价的阶段，但并不等于说所有的楼盘都已经开始全面降价，而是说所有的楼盘如果不降价或降价幅度不到位就难以成交。

因为楼市已经开始出现一些深度降价的楼盘，这些楼盘一步到位采取跳水式的降价策略，往往会取得很好的销售效果。但也有可能导致原来业主退房和闹事的同时，也造成其他楼盘买家的观望情绪和降价预期更浓。

其实，目前广州楼市大幅降价的楼盘越来越多。但由于这些降价促销的楼盘虽然是一步到位地降价促销，却并不是一股脑将货量全部都降价推出；而是有选择的降价和推货，达到一定的销售目标就会暂停降价促销活动。而且，每个降价促销楼盘一般也都会推出一些朝向楼层不好的特价房来制造噱头，这种虚实混杂的手法很容易令买家产生误解和误判。

而且，由于楼价目前仍然处于高位，房价也仅仅是开始降价，即使有一定的回落也依然很高。比如3万元/平方米的房价就是降到2.5万/平方米，对那些只能购买每平方米万元左右的买家也还是只能“望房兴叹”，这些无效需求的买家自然也无法认同和感受到房价的大幅回落。