限购买不了房广州出现新招“以房换房”

陆丰自由人 · 发表于 2012-3-2 11:21:19

优点：规避限制，流程快，现金流少，省税费

缺点：换房对象难觅

限购之下，广州“卖一买一”的政策为市民改善住房提供换房渠道，但由于卖掉再买一套所需时间长，还需六成首付或全额付款，买家大多难以应付。记者近日收到报料，有市民想出奇招，通过“以房换房”递件交易成功，取得房产证，顺利获得想要的房子。

记者从税务部门获悉，“以房换房”既不用一下子掏六成首付，契税方面亦仅按两套房差额的3%征收，由其中一方承担。

为学位小房换大房

过去一年，赵先生为孩子上学伤透脑筋。他家有两套房子，不过所属地段的学校均不知名，他想换套省级学位房。原想通过“卖一买一”来进行，但一直未能实现。凑巧的是，赵先生的姐姐在天河区某大型社区拥有一套房子，带省级重点小学的学位，双方于是选择换房。

赵先生的房子76平方米，姐姐的房子88平方米。去年12月中旬，双方在房管局递件交换时，赵先生的房子报价76万元，姐姐的房子起初报价78万元，后来地税部门根据国土局相关价格，要求姐姐的房子以87万元缴税。赵先生缴税后，双方在近日便拿到了新的房产证。

契税按交易差价3%收

以房换房，交易步骤怎么走？

参与处理此单交易的网络按揭人郑大源介绍，与普通买卖房子交易相比，以房换房的最大区别是：1、需要同时递件，跨区则去广州市房管局办理，同区可以去所在区办理；2、网签合同需要注明是换房；3、打印网签合同的时候按理需要提供换房协议；4、递件时仅需要提供身份证、房产证即可；5、契税按照交易差价的3%计算。

以赵先生换房经历而言，由于姐姐的房子满了5年且是唯一一套住房，不需要交营业税，而他的房子满5年，不是唯一一套，需要交1%个税，同样不需要交营业税，而契税则是两套房子差额的3%.

赵先生表示，契税差额的3%由他个人承担，而姐姐则不用交契税。

优劣

优

比“卖一买一”划算

卖一买一和以房换房都是改善需求，但相比之下，以房换房更为划算。

首先，节省时间。卖一买一，要先卖掉一套，再买一套，两笔交易费时两三个月以上。而以房换房只要找到合适的买家就可以同步进行，之间交易可控制在一个月内。

其次，减少现金流。卖一买一需要等拿到卖掉房的钱，再去买另一套房，如果按揭还要出六成首付；而以房换房可以直接以房子实物抵消，直接补差价便可。

此外，卖一买一相对于两笔交易要交两次税，即便卖时税费由买家承担，但买时也需全额承担；但以房换房契税可按差价的3%来缴纳，省下一笔费用。

劣

换房对象难找

好比男女生找对象一样，要找到一套相匹套的房子，还真不容易。据了解，目前广州市有一些市民通过妈网红房子等网络渠道私下征集换房。此前，也曾有同一栋房的楼上与楼下换房成功，也有因学位房换房成功，但大多局限在熟人或亲朋之间。

“首先必须找到刚好愿意换的人，其次房屋质地，双方对户型、朝向、装修、价格都能比较满意；再者，还必须找到现阶段想换的人。”市民朱先生表示，光是这三个条件就像换肾或换骨髓，匹配度要足够高，每一个条件都不容易达到。

观点

中介：成功概率好比中彩

“虽然说很省钱，甚至连中介费都省了，但这个成功的概率又有多高？与中乐透有一比。”中联地产经纪廖小姐表示，A看中B的房子，B未必会看上A的房子，就像找对象一样，两者必须得找到一个契合点，如此交易非主流。

市民：关键是补偿合理

“比如说求学位房的，就算对方的房子差点，还是可以接受的。又比如住楼梯楼的老人家，想换电梯楼住，小房换大房也是乐意的。”市民黎小姐表示，换房关键是之间补偿要合理。

但也有市民认为该种行为理论上可行，但实际上难度非常大。

贴士

以房换房需要缴哪些费用？

据广州地税宣传部门相关人员介绍，以房换房大概需要缴如下费用。

1、营业税，房产证不足五年按5%征收，满五年的普通住房可免征。如果未能提供购置房产时的发票，则房产的购置原价不能在计税营业额中扣除。

2、按规定应缴纳营业税的，还应以营业税税额为计税依据分别缴纳城建税（7%）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）。

3、个税可据实征收或核定征收。在以下6个问题中可采用核定征收：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；2.未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；4.申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。

4、契税一般以差额的3%来交。

记者备注：以上收税方式或与实际换房时有出入，具体交易还因所换房产而定。

(南方都市报)